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1、 上诉人李某某、徐某某因物业服务合同纠纷一案 提交日期：2013-07-18 08:48:50 湖南省郴州市中级人民法院 民事判决书 (2013)郴民三终字第33号湖南省郴州市中级人民法院民事判决书（2013）郴民三终字第33号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）李某某，男。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）徐某某（系上诉人李某某之妻），女。委托代理人高建平，湖南福城律师事务所律师。委托代理人钟科冕，湖南福城律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）郴州丰泽物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市桔井路37号。法定代表人吴宾，该公司总经理。委托代理人陈某某，男。委托代理人周文新，湖南天夫律师事务
2、所律师。上诉人李某某、徐某某因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2012）苏民初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某某、徐某某的委托代理人高建平，被上诉人郴州丰泽物业服务有限公司（以下简称丰泽公司）的委托代理人陈某某、周文新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：李某某、徐某某系龙庭小区805号别墅的业主，房屋是单户，独立坐落，物业面积为306.47平方米。2005年11月26日，李某某与郴州怡安物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，协议约定住宅楼按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费。2008年6月29日，
3、龙庭小区的开发商郴州华鹤房地产开发有限公司与资兴珠江物业管理有限公司签订物业管理委托合同，由资兴珠江物业管理有限公司接管郴州怡安物业管理有限公司负责的龙庭小区前期物业服务。2009年1月4日，丰泽公司与郴州华鹤房地产开发有限公司、资兴珠江物业管理有限公司签订协议书，约定资兴珠江物业管理有限公司从2009年1月1日起将龙庭小区前期物业移交给丰泽公司服务管理，丰泽公司继续执行原郴州华鹤房地产开发有限公司与资兴珠江物业管理有限公司签订的物业管理委托合同，其条款内容不变。物业管理委托合同第四条“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。”第十一条“
4、维护管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤和小区的公共安全防范工作，但不含对业主人身、财产安全保管责任。”第十四条“负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，以及垃圾处理清运费等代收代缴工作。履行前任物业企业郴州怡安物业管理有限公司与业主签订的有关物业方面的协议、合同的权利和义务。但在本合同生效之前发生的债权债务由怡安物业公司承担。”第十六条“业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费。”第十八条“委托管理期限为三年，自2008年7月1日0时起至2011年6月30日24时止。但在本合同有效期限内，业主委员会成立并代表全体
5、业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同自动终止。”第二十一条“本物业的管理服务费，别墅由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取。”丰泽公司与李某某、徐某某之间未另行签订物业服务合同，但丰泽公司为李某某、徐某某提供了物业服务。李某某、徐某某的物业服务费交至2009年12月31日，截至2011年6月30日止，李某某、徐某某已累计拖欠物业服务费18个月，共计6619.75元。原审另查明丰泽公司变更之前的名称为郴州怡安物业管理有限公司。且李某某、徐某某未委托丰泽公司对其房屋的专用部位进行维修。丰泽公司诉至原审法院，请求判令李某某、徐某某支付拖欠的物业服务费。李某某、徐
6、某某反诉至原审法院，请求判令丰泽公司履行房屋修缮的法定管理义务。原审法院认为，物业服务合同是物业服务企业提供相应的物业服务，并由物业服务的接受者交纳物业服务费的合同。本案系在履行物业服务合同的过程中产生的纠纷。龙庭小区尚未成立业主委员会，该小区的物业属前期物业，建设单位郴州华鹤房地产开发有限公司与资兴珠江物业管理有限公司签订的物业管理委托合同及丰泽公司与郴州华鹤房地产开发有限公司、资兴珠江物业管理有限公司签订的协议书合法有效，双方当事人应按合同约定履行，丰泽公司依约提供了物业服务，李某某、徐某某应依约交纳物业服务费，李某某、徐某某已连续18个月未交纳物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。李某
7、某、徐某某提出未交物业服务费的抗辩理由，因未提供证据予以证实，其抗辩理由不成立，不予支持。对丰泽公司要求李某某、徐某某支付2010年1月1日至2011年6月30日的物业服务费6619.75元的诉讼请求，予以支持。李某某、徐某某反诉请求丰泽公司履行房屋修缮的法定管理义务。该项反诉请求是否成立主要看丰泽公司是否有修缮房屋的法定义务。物业管理委托合同约定丰泽公司有房屋建筑共用部位的维修、养护和管理义务。根据物业管理条例第五十四条第二款“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”及住宅专项维修资金管理办法第三条第一款“本办法所称住宅共
8、用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”以上可以看出，要使用房屋维修资金，必须是房屋的共用部位，李某某、徐某某的房屋是别墅，是单独坐落，是专用部位，故不能使用房屋维修资金。又根据物业管理委托合同第十六条“业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费。”本案中，李某某、徐某某并未委托丰泽公司对其房屋的专用部位进行维修，李某某、徐某某与丰泽公司未形成约定的房屋修缮义务。以上
9、可知，丰泽公司既无法定房屋修缮的义务，又无约定房屋修缮的义务，故李某某、徐某某反诉请求丰泽公司履行房屋修缮的法定管理义务于法无据，不予支持。综上，原审法院依照中华人民共和国合同法第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条的规定，作出如下判决：“一、被告（反诉原告）李某某、徐某某于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）郴州丰泽物业服务有限公司2010年1月1日至2011年6月30日的物业服务费6619.75元；二、驳回被告（反诉原告）李某某、徐某某的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行
10、期间的债务利息。本诉受理费50元，反诉受理费50元，合计100元，由被告（反诉原告）李某某、徐某某承担。”判决后，李某某、徐某某不服原审判决，向本院提出上诉称，原审判决认定事实不清，程序不合法，显失公平：1、当被上诉人丰泽公司与上诉人李某某、徐某某于2005年6月10日签订的前期物业管理服务协议终止之后，被上诉人丰泽公司与开发商郴州华鹤房地产开发有限公司及资兴珠江物业管理服务有限公司签订的协议书中的纠纷管辖约定事实被混淆；2、正因为上述前后合同有关管辖约定事实被混淆，后一份协议书所约定的仲裁条款，在管辖异议审理程序过程中被前一份合同由法院管辖约定所替代，导致上诉人正确的管辖权异议被错误驳回；3
11、、上诉人李某某、徐某某于一审程序列举了一系列被上诉人丰泽公司物业服务违约事实，且被上诉人丰泽公司具有定期洗刷外墙的合同义务超期未履行违约在先，而别墅结构性漏水本属房屋维修范畴，被上诉人丰泽公司不履行启用基金予以维修之职同样构成违约，充分证明上诉人李某某、徐某某的抗辩理由依法成立而被驳回。故请求二审法院依法撤销原判。被上诉人丰泽公司答辩称，上诉人李某某、徐某某的上诉理由无一成立：1、上诉人李某某、徐某某所谓“一审判决事实不清”、“管辖异议被错误驳回”“程序不合法”均不成立。答辩人与龙庭小区开发商于2011年4月28日签订的协议书明确约定了因双方前期物业管理委托合同产生的一切争议可向人民法院起诉解
12、决，不存在上诉人李某某、徐某某所谓的纠纷管辖事实被混淆的问题。上诉人李某某、徐某某在原审期间提出管辖异议，被原审法院依法驳回，提出上诉后又被二审法院依法驳回。以上事实理由足以证明本案管辖正确，程序合法；2、上诉人李某某、徐某某所谓答辩人“物业服务违约事实”无一成立。其一，所谓“业主缴纳4000余元配售安装的可视对讲门铃始终未予开通”一事完全与答辩人无关。是否收取费用以及是否安装是小区业主和开发商的事情。其二，所谓“小区路灯不亮而不予修复”则毫无根据，更违背事实。其三，所谓“小区不明身份人员随意进出”则既与事实不符，也与答辩人履约行为无关。答辩人始终严格依约和依托小区现有安防设施条件履行小区人员
13、车辆出入管理，并无失职之处，且答辩人只能在小区现有建筑及安防设施基础上进行秩序维护和安全防范工作；3、上诉人李某某、徐某某所谓答辩人未履行“定期洗刷外墙”“房屋漏水维修”等合同义务不成立。首先答辩人是依法依约履行物业服务义务，服务对象限于小区业主共有物业，上诉人专有独享的别墅房屋洗刷、维修并非答辩人的法定或约定义务。其次，上诉人李某某、徐某某专有别墅房屋亦不属于共有物业专项维修资金的适用对象。并且是否成立业主委员会和是否可以动用房屋维修资金进行房屋维修的主体均在业主方。其三，上诉人李某某、徐某某并未提供证据证明房屋漏水事实，更无证据证实答辩人未尽到相关合同义务。故恳请二审法院驳回上诉，维持原判
14、。上诉人李某某、徐某某与被上诉人丰泽公司均未向本院提交新证据。本院确认一审查明事实以外，另查明龙庭小区成立至今，尚未成立业主委员会。上诉人李某某、徐某某所称的4000余元配售安装可视对讲门铃的费用系龙庭小区开发商所收取。还查明，上诉人李某某、徐某某在原审中已向原审法院提出管辖权异议，其主要理由与上诉人李某某、徐某某上诉主张的1、2点理由相同。原审法院于2012年4月28日作出（2012）苏民初字第42-1号民事裁定，驳回了上诉人李某某、徐某某的管辖权异议，随后上诉人李某某、徐某某不服该裁定，向本院提起上诉，本院于2012年8月1日作出（2012）郴民三终字第117号民事裁定，驳回上诉，维持原裁
15、定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点主要为两个，一是原审法院就本案的管辖是否正确；二是被上诉人丰泽公司在本物业服务合同中是否存在违约；三是被上诉人丰泽公司是否应承担上诉人李某某、徐某某所有的别墅的修缮义务。关于第一个争议焦点问题。原审中上诉人李某某、徐某某已向原审法院提出管辖权异议，其主要理由与上诉人李某某、徐某某上诉主张的1、2点理由相同。该管辖权异议已经原审法院及本院作出处理，且均已发生法律效力，详细理由均已在本院（2012）郴民三终字第117号民事裁定中予以阐述，故本院对此问题在此处不再赘述，对上诉人李某某、徐某某的第1、2点上诉主张，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题
16、。根据国务院制定的物业管理条例的规定，物业管理是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。其主要法律特征为：1、在物业管理服务合同中，物业管理企业与业主形成的是对物业的委托管理关系，而非保管合同关系；2、物业管理企业提供服务的内容是对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理；3、物业管理企业服务的空间范围是物业的公共区域，业主的私人空间不在物业管理的范围内。在物业管理服务合同中，物业管理企业只有在不履行或不适当履行一般物业合同中主要义务的才应承担违约民事责任。本案中，上诉人李某某、徐某某主张因为被上诉人丰泽公司不履行合同义务，造成业主缴纳的4000余元配售安装的可视对讲门铃始终未予开通、小区内路灯不亮而不予修复、小区不明身份人员随意进出、安保失职等事实，但却未提供充足证据予以证实。根据最高人民法院关于民事诉讼证
