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1、第 六 讲 房地产项目开发的实务基础 基础认识与实务要义 （）,三、前期工作阶段的实务要义（）,房地产开发项目的规划设计实务,1、房地产开发项目的规划设计是项目建设获得 国家许可的前提条件 房地产开发项目的规划设计工作是根据开发项目的具体情 况和开发设想，综合协调城市规划管理部门、各有关部门（如 消防、交通、卫生等）的要求，根据项目可行性研究和市场调 查资料，在经济效益、社会效益、环境效益统一的前提下： 拟订项目开发的规划设计要求， 然后进行设计招标，选出最优规划设计方案， 获得政府规划管理部门批准后,付诸实施。,（一）规划设计工作的重要地位,2、房地产开发项目的规划设计是房地产开发项目的“龙
2、头” 开发企业必须对项目开发的全过程，特别是投资风险负责。 因此对于如何根据基地的具体情况和开发企业的实力分期开发，开发何种性质和档次的建筑，如何确定房型比例和面积标准，以及设施、设备的配置及其标准等等，都需要开发企业以市场调查和经济可行性研究为规划设计部门导向、提出要求，并为降本节支严格把关。 可见规划设计的质量以及是否符合市场需求，直接关系到项目开发的成败，因此规划设计工作是房地产开发项目的“龙头”。 3、房地产开发项目的规划设计是处理好企业与社会各方关系的系统工程 房地产开发项目的规划设计既要考虑城市规划、城市设计的要求，又要考虑社会需求和开发的效益，是一项复杂的系统工程。为了有效发挥规
3、划设计在房地产开发中的重要作用，房地产开发企业应当重视对政策、市场的不断研究，重视既懂经济、又懂工程技术的复合型人才的开发培养，还要重视公共关系，协调规划设计和实施过程中的方方面面关系，处理好各种复杂的矛盾和问题，将加强项目规划设计的管理落到实处。,遵照“国家标准”，根据基地的规模居住区可分为：居住区、居 住小区和住宅组团三级结构。 居住区一般由35个居住小区组成，人口35万人，1 1.5万户； 居住小区一般由45个组团组成，人口0.71.5万人， 0.20.4万户； 住宅组团一般为0.10.3万人，300700户居民。 居住区的总户数和总人口规模是公建配套和市政配套的主要依 据。 人口规模确
4、定比较正确的方法是以住宅区的总户数乘以城市近 期统计的户均人口。,（二）建设基地规划设计的基本概念和要素,1、居住区的结构、规模,（1）用地性质 城市土地使用分为六大类： 居住用地（R）： 居住用地指居住小区、居住组团和单位生活区各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地。 公共活动中心用地（C）: 公共活动中心用地指居住区及以上的行政办公（C1）、商业金融（C2）、文化娱乐（C3）、体育（C4）、医疗卫生（C5）、教育和科研设计（C6）的机构与设施用地， 不包括居住用地中的公共服务设施用地。 工业用地（M）： 工业用地指工矿企业的生产
5、车间、库房及其附属设施用地。 仓储用地（W）： 仓储用地指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。,2、用地性质、边界与面积, 市政公用设施用地（U）： 市政公用设施用地指市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属建筑物（含构建物）和管理维修设施等用地。包括： （U1）：供水、供电、供燃气和供热等“供应设施用地” （U2）：“市内交通设施用地” ， （U3）： “邮电设施用地” ， （U4）：“环境卫生设施用地” ， （U5）： “施工与维修设施用地” ， （U6）：以及消防、防汛等“其他市政公用设施用地” 。 绿地（G），指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围
6、内的水域）。 （2）用地边界和面积 建设用地规划许可证附有规划行政主管部门划示开发基地方位的地形图，对基地的用地边界和用地面积都有明确、定量的规定。, 环境容量 （1）建筑容积率、建筑密度 建筑容积率为建筑物基底（底层地面）以上各层建筑的总面积与基地面积的比值。 建筑密度（覆盖率）为建筑物基底面积与建筑基地面积的比值。 建筑容积率、覆盖率是重要的环境容量指标。它与基地所处的地段、用地性质、建筑高度等参数有关。 城市规划行政主管部门根据地块的用地性质、建筑使用性质、道路交通、配套设施、城市设计等控制要求，以及社会经济发展的需要，制定出定量的参数，如下表所示。,3、环境规划要素,上海城市规划建筑密
7、度和建筑容积率控制指标表,（2）人口密度 居住区人口毛密度为居住区居住总人口除以居住区总用地（人/公顷）。 居住区人口净密度为居住区居住总人口除以居住用地（人/公顷）。 居住区人口毛密度和净密度是居住区规划设计的一个重要指标。居住区人口毛密度见下表。,单位：人,绿地率 绿地率为基地内绿化用地与基地面积的比值。 绿地率的高低，直接反映环境生态质量的好差。对于绿地率指标，各地都有具体的规定。 建筑控制 （1）建筑高度 建筑高度一般由地区性详细规划确定。 （2）建筑后退 沿路建筑退让红线的距离可按下表规定，同时满足消防、交通的要求。,沿路建筑退让距离,（3）建筑间距 各地根据所在地区冬至日与大寒日两
8、级日照标准日都已制订了多层住宅日照间距规定。 对于高层建筑的日照间距，主要通过日照分析，使建筑从上午8时到下午4时之间享受不少于2小时的斜日照，并按当地规划行政主管部门的具体规定执行。消防间距，是根据多层、高层及其相邻建筑的耐火等级确定，国家规范有具体的规定。,停车车位 指标由城市规划、交通主管部门根据本地的实际情况制订。 停车方式 大型公共建筑的地下停车库，一辆小型汽车停车车位所需的建筑面积约为3545 平方米，中型汽车约为6575 平方米。 高层住宅楼一般将地下车库放在绿化带下面，或者公寓的间距范围内等等。 住宅地下自行车车库应设室外出入口。 基地出入口 基地位于城市主干路与次干路、支路相
9、交的位置旁，出入口应设在次干路和支路上； 基地位于次干路和支路相交的位置旁，出入口应设在支路上； 出入口不宜设置在主干路上，确需要在主干路上设置时，距离交叉口不应小于80米或在基地的最远端。 在次干路上设置出入口，距离与主干路相交的交叉路口不宜小于50米，距离与次干路相交的交叉口不宜小于30米，距离与支路相交的交叉口不宜小于20米。,4、基地停车车位、停车方式、出入口, 居住小区用地平衡表, 居住小区技术经济指标,5、居住区的各类指标,居住区的公建配置“千人指标” （1）居住区公建以三级配置，内容为： 居住区级公建，主要配置居民必须单较少“光顾“的项目，如派出所、街道办事处、综合百货商店、理发
10、店、综合修理部、文化或送中心、门诊所等。其服务半径不大于1000米； 小区级公建，主要配置居民经常需要的项目，如学校、幼儿园、托儿所、粮油店、菜场、综合副食品商店等。其服务半径不大于500米； 组团级公建，主要配置与居民日常生活密切相关的项目，如居委会、自行车停车棚、综合服务站、综合小商店、卫生站等。其服务半径不大于200米。 （2）公建配置“千人指标” “千人指标”是指每1000个居民应拥有的各项公建服务设施的建筑面积，详见下表。,公共服务设施控制指标（平方米/千人）,规划条件及设计依据 国家及地方现行各有关规范、规定和规划的文件资料； 企业提供的地形图、土地勘察资料、规划设计任务书等。 工
11、程概况 基地位址；拟建建筑的类型、数量；建设用地面积及各类建筑面 积分配等。 规划设计宗旨 规划设计的指导思想；设计主题；以及有关空间和环境、绿色和 环保、房型和套型、道路系统等设计的重点诉求等。,（三）规划设计方案书的基本内容,1、概论,设计依据 国家及地方现行的有关技术规定文件； 企业提供的地形图及界址坐标表等。 设计构想 拟定的住区设计模式，建筑空间布局构想，户型单体设计构想等。 总平面布置 总平面布置的原则 总体布局的手法 建筑的布局形态，各类建筑的布局安排，绿地的营造形式。 住宅选型 楼宇形式、一梯几户？，建筑风格等。 道路与交通 道路交通组织（出入口安排，主、次车道宽度），停车位区
12、域安排。,2、总平面设计,消防 卫生防疫与环保设计 主要技术指标 用地平衡表 其他技术经济指标 除了一般要求的居住小区技术经济指标（参见2.5）外，还需要标出： 地下室面积（汽车库、地下自行车库、设备用房）， 机动车位数（地上的，地下的）， 非机动车为数， 集中绿化率等。,日照环境分析 基地外围区域的日照环境分析 基地内拟建建筑的日照环境分析 改善日照环境的措施,3、日照情况解析,使用的主要规范、规程 有关结构设计的国家标准 结构设计 表述各楼宇的建筑结构类型。如（钢筋混凝土）框支剪力墙结构，剪力墙结构，框式结构等； 表述地下车库的结构、层高、以及与主楼分开的降缝设计等。 抗震设防、可靠独设计标准 抗震设防烈度，抗震等级等； 结构设计年限，结构安全等级，建筑物重要性类型，建筑防火等级等。 活荷载标准取值，材料，基础设计,4、结构设计,总平面图；日照、交通、绿化分析图；单元平面图、剖面图、立面图；效果图等。,5、电器方案说明,供配电系统，防雷接地系统，信息通讯系统，有线电视系统，安全防范系统，火灾自动报警控制系统。,6、给排水、煤气设计方案说明,给水设计，排水设计，消防设计，煤气设计。,7、暖通设计说明,空调设计，通风设计，防烟排烟设计，环保，节能措施。,8、附图,上海市 建设工程规划设计方案 申 请 表,4、规划设计方案申请表,
