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2、先对王法官做一个简单的介绍，王法官现在是最高人民法院行政审判庭的法官、中国人民大学法学院行政法研究中心研究员、中国政法大学博士研究生，曾经起草过城市房屋拆迁司法解释等相关书籍，对房地产法律问题有很深的研究，并且多次在国家的法官学院、国家建设部讲授拆迁、房产登记、物业管理等方面的法律培训，我们这次的物业法律法规专题培训分四个专题，今天王法官主要对物权法以及小区物业法律法规实务给大家做一个概括性的了解，在后面几次培训当中，王法官会专门以物权法作为一个专题，跟小区日常管理息息相关的一些法律法规，包括业委会、酬金制、包干制等等这些问题给大家做深入的了解，现在请大家以热烈的掌声欢迎我们的王法官为我们做这
3、次培训。 王达：各位领导、同志们，下午好！ 今天我非常荣幸也非常高兴能够接受珠江物业的聘请在非常高档的场地里面就物权法对物业管理的影响及其对策这个题目给大家做一些介绍，首先需要明确的是因为我所从事的工作是行政审判，就是民告官这块，因为不动产涉及到房屋和土地都有行政管理，这一类行政案件是我工作接触到的。物业管理在我们院专门有一个庭-民一庭，他们专门处理这类案子，主管民一庭的主管副院长不准他们讲课，我调一个空，我主要是研究拆迁和房管局发房产证的问题，物业的问题也是其中的一部分，所以我就附带对物业管理的一些法律知识进行一些学习、探讨。都是个人的理解，也并不都是正确的，当然我坚信大部分是正确的，可能也
4、会存在着个别的错误，欢迎大家事后批评指正。 我今天按照计划，第一次我想既能够把物权法最新的一部法涉及到，更重要的是把和物业管理日常工作中一些法律工作能够结合起来，因为安排四次课，我跟乔军商量，我是第一次，尽可能让大家别反感我，从知识上让大家觉得讲的有点用，第一次也是四次里面最核心的内容。大家一定注意到物权法人代会通过，包括吴邦国委员长在内还有其他的几位领导，对物权法是这样一个定义，他说物权法是规范财产关系的基本法，这个法为什么叫物权法？大家好象对物权有一些生疏，之前叫财产权，起草时候叫做财产权法，后来为什么改成物权法？就像当时制订物业服务条例，后来改成物业管理条例一样，有一个演变，有一个理解，
5、我先说为什么叫物权法，为啥不叫财产权法，财产权包括有形财产、无形财产和继承权，通常说财产权财产权包括什么东西呢？有形的能够看得见摸的着能够感受得到的是一类，还有一类无形财产权，像商标、专利、著作权是无形的，但也是财产权，第三类继承权。所以物权法和财产权法是不同的，财产权范围更大，有形财产指物权，所以我们说物权法物权法，物权法是什么东西，是规范有形财产权的一部基本法。这二次讲课时候我详细的介绍物权法有关内容。 按照领导对物权法的定位，是一部基本法，全国人大计划利用三年时间在2010年形成完备的民事法律体系，可以说房地产开发、房地产管理的一系列的法律，像房地产管理法要修改，土地管理法要修改，不动产
6、登记法要制定，物业管理条例要上升为物业法，三年之内形成完整的法律体系，所以说它是基本法，后面法以这个为框架。这部法当很多具体条款，这部法对社会的最大贡献是对全民的意识是一次提高，胡总书记主持召开，专门有两位专家接受物权法培训，地方有关行业，普通老百姓也知道有这部法，虽然不知道详细内容，但是知道国家立法了，要对相关权利进行保护了，所以我觉得最大的作用在于提高了全民对物这种权利的保护意识。当然，跟我们工作密切相关的，像物业管理，知道这部法以后我们的从业人员就会自觉不自觉的产生一种这样的认识，物业管理究竟怎么定位，我不说大家也很清楚，应该说我们是为了保证最大限度的发挥房屋的作用，为了提升业主对物使用
7、的品质，提高生活质量，讲大了，也是构建和谐社会不可或缺的一部分工作。从近20年来，特别从深圳开始的物业服务，全社会认识了、接受了它，并且通过国务院行政立法确定了它的合法性。所以我们这项工作是非常必要的，特别是城市居民，生活节奏很快，既有自身的一些权利，同时还有大家公共的部分，为了保障全体业主共同的提升对房产使用的效率，最终是为提高生活质量奠定基础。 我今天从九个方面讲物权法，有一些在后面专题里会介绍，我一带而过。 一、物权法中关于业主的建筑物区分所有权 物权法设专章对建筑物区分所有权做了规定，里面涉及到业主的专用权利，有公有的权利，当然也有公有部分的义务，比如专有权利，他在家里活动，这就是专有
8、的权利，对专有的权利也体现了一个国家法制的一种状况，过去有句谚语说老百姓的破房子雨可以进，风可以进，但国王不能进，这就表示要对合法权利的一种尊重。未经准许国王也不准进。也有公有部分，现在普遍都是高层建筑，不像过去传统的房屋，就是平层建筑，现在公有，过去四字的概念被容积率所替代，这里面有一些部位和设施是不可分割的，如果分割了就无法发挥应有作用，如果分割了效率就会降低，所以国家立法认可了公有性，说的是公有，哪一块也不是你的，是共同公有，是不可处分的共同公有。你有相应的权利，同时业主也应该有相应的义务。 如果说物权法对物业管理的挑战，我评价就是物业公司应当摆正自己的位置，应该强化服务意识，提高服务质
9、量，以增强市场竞争力。大家知道物业管理有前期委托和招标投标选聘物业这两种方式，一般开发和物业管理相分离，这也是物业管理的一个基本原则，开发公司本身不能搞物业管理，但是开发公司通常会委托他这个公司派生出来的物业公司，一旦业主入住率达到一定要求，又依法产生了业主大会，对物业公司就要进行招标投标确定新的物业公司，一般来讲，大家是从业人员，是管理者，业主也希望稳定，物业公司虽然是开发商委托的，我们觉得不错，虽然走招标投标的形式，最后还是留下来了，但是也有的因为对物业公司不满意，有意见，有意见的业主多了，形成一种群体意识，就会排斥你这个物业公司，就要被淘汰，有这么多物业，又有这么多物业公司，这么多小区，
10、最后按法律设计是动起来，最终是优胜劣汰，比如珠江物业搞好了从业范围不仅仅在开发公司所开发的十来个楼盘中，其他公司开发的楼盘我照样能打进去，这就要看你的市场竞争力、服务质量。落脚点就是通过物权法给我们一种挑战，给我们一种危机意识，使我们提高服务质量。 物业管理大家关注的是两类问题，一类问题是自身的权利，另一类问题是业主的权利，其实业主的权利和物业公司的义务是一致的，业主的权利就是你的义务，这里面有一个利益平衡和利益衡量，国家立法时候也会考虑到基本的公正。目前规范物业管理的基本法还是国务院的条例，叫物业管理条例，是行政法规，如果把国家的法律分的像个台阶一样，最高效力的是宪法，其次是法律，第三个台阶
11、的是国务院，再低一点的就是地方人大，北京市人大常委会，再低一点的就是建设部部门规章，加上北京市人民政府政府规章，后面是规范性文件，比如北京市房管局，像台阶一样。物业管理法律规范停留在国务院行政法规这个层面上，应该说物业管理条例这部行政法规的制订对于我们规范物业管理的一些事项起到了非常重要的积极的作用，同时里面也有一些缺陷，有一些要等待立法进行填补和完善。2010年之前，我认为应该制订物业法。 这部基本法也是我今天所讲的主要的依据，从物业管理条例这部行政法规的题目来看，物业管理条例，当时制订的时候有相当一部分人主张不叫管理条例，叫物业服务条例，最后领导改成管理了，虽然有个管理，但是我们还是要摆正
12、位置，物业公司是干什么的，不是管理业主的，绝不是管业主的，而是给业主提供最优质、最廉价的服务，物权法规定里面有公共部位，公共部位是大家都不管的，现在物业公司替你们管，维护公共秩序，实际上有维护秩序的职能，领导说这块类似于管理，所以叫物业管理条例。作为我们来讲，要摆正位置，一方面给你提供最优质服务，另一方面法律规定或者合同约定的我应当享有的权利应该依法保障，权利和义务在基本法里都有规定。 二、物业收费物业公司最大的权利，基本上也是唯一的权利，做那么多事，既是保安，又是停车，既是绿化，又是保洁等等，做那么多事，归根到底，作为一个企业，市场经济国家企业要最大限度的追逐利润，如果一个企业就是给社会搞服
13、务的，那他就不是企业了，就是国家机关了，企业有资本，有劳动力，他就要追求最大利润，过去毛泽东时代说为人民服务，还有为业主服务的意识，说回来，最大的一项权利就是物业收费。1国家建设部和发改委有一部联合制订的规章-物业收费管理办法，这个办法第一次明确了物业收费的两种形式：一种叫做物业收费包干制，另一种叫物业收费酬金制，这部规章是2005年出台的，之后的我们清楚了，之前的没有搞清楚，我理解目前好象普遍还是包干制，多了不退，少了不补，从规定上讲两种应该都有，究竟是哪种应该依照合同和约定，要看是前期物业管理还是通过招标投标确定的物业管理，业主委员会真正成立了，说明业主维权意识已经很强了，搞招标投标，你要
14、参加招标投标，物业公司出什么条件，从收费制上是包干制还是酬金制，酬金制应该建立在业主对物业公司基本信任的基础上，或者是将来物业管理发展的比较成熟，我认为可能一般是酬金制，就目前而言业主和物业公司非常融洽的有，但是确实有一些矛盾很突出的小区，这种情况事实上就是包干制，开销多少是物业公司自己的事，多不退少不补，而且包干制最大特点就是不需要向业主公布帐目，亏再多跟你没关系，我赚的再多你也别眼红，我没有义务让你知道。我了解到有些物业公司签合同时候，是格式化物业服务合同，于是就有这样条款，每半年向业主公布帐目，实际上我们是收费包干制，收费包干制法定的特点就是不向业主公布，所以即便你这个合同上写了，法律没
15、有规定的依照约定，但是法律有规定的时候，当约定和法定不一致时候依照法定，包干制的收费不需要向业主公布，年龄比较大的老人没什么事，总是给你物业找事，公布成了画蛇添足，你不公布他不知道，什么事没有，你公布之后他拿着放大镜给你找矛盾，我感觉我们小区就有这种业主，本来没什么事，我在我们小区专门给物业公司讲过课，讲的时候因为有业主，有些问题不敢讲，我们小区回迁户特别多，有一个问题我想讲，我一看那么多老北京人我没讲。拆迁有一种补偿叫回迁，我们小区回迁户不交钱，其实回迁户应该交费，那是开发公司豁免的，开发公司没有权利豁免物业费，因为基本法规定开发和物业相分离，我该收的费你没有权利豁免。第二种收费方式就是酬金
16、制，所谓酬金制就是预计要收多少钱，你向业主收的费是代收性质的，是预收性质的，这笔钱存账户上从理论上讲所有权是业主所有，因为你要搞服务，为了便于开支先搁你的账户上，你可以用，业主有知情权，因为你是要拿报酬的，开销是业主要承担的，所有开销业主要买单，业主当然有权利让你说清楚明细表上为什么有这些开销，所以要公布，这个应该没问题，只要是酬金制就应该公布，因为你花的是业主的钱，他要开花的对不对。2酬金制就有一些物业服务的成本，实际上就是业主要买单的内容，大概有九项，都是收费管理办法里明确规定的： 第一项，工资社会保险福利费，按照劳动法所确定的，物业公司的从业人员是劳动者，和物业公司之间有一个劳动合同关系，应该受劳动法调整。现在全国人大在指定劳动合同法，员工和公司之间要通过劳动合同来规范，当然
