物业管理师职业资格考试论文

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1、物业管理师职业资格物业管理师职业资格考试考试 参考论文集 目 录 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析.3 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义试论物业管理前期介入的作用及其立法意义.7 生态住宅小区的建设与管理探讨生态住宅小区的建设与管理探讨.9 试论物业管理市场结构调整的策略和途径试论物业管理市场结构调整的策略和途径.12 试论以营销为主导的经营型物业管理模式试论以营销为主导的经营型物业管理模式.16 物业管理企业的企业文化特性及其建设物业管理企业的企业文化特性及其建设.19 物业管理企业靠什么赢得市场物业管理企业靠什么赢得市场.22 试论

2、物业品牌价值战略的定位试论物业品牌价值战略的定位.26 经营经营-物业管理企业发展的必由之路物业管理企业发展的必由之路28 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势从开发商视角看物业管理企业的发展趋势.32 试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向.35 21 世纪中国物业管理发展思路初探世纪中国物业管理发展思路初探37 中国物业管理发展中若干问题的思考中国物业管理发展中若干问题的思考.41 浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势.44 关于物业管理立法重点和难点的思考关于物业管理立法重点和难点的思考.47 论我国物业管理可持续发展

3、战略论我国物业管理可持续发展战略.52 浅析从管理物业到经营物业浅析从管理物业到经营物业.58 物业管理的品牌物业管理的品牌.62 物业管理强制权利随意谈物业管理强制权利随意谈.63 u 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 中国的物业管理经过 20 年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大致分为三 个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三是当地政府行 为的偏差。 一、我国物业管理的社会化程度不高 物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴随着我国 房地产业的发展,住

4、房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物业。但实际上, 目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。 1、物业管理行业发展的经济学分析 物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品 房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改 革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。因 此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个问题我们可以用图 1 中的图 A、图 B 两幅图来进行综合分析（图略）: 作为提供一种特殊

5、服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、 增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益(总福利水平)上升。 图 A 的 Z-Y 弧线表示社会的总生产可能性边界,其中 OA 轴上的 Z 点代表抽象的不含物业管理服 务的社会总产品生产量;OB 轴上的 Y 点则代表物业管理服务的总生产量。W1-W2-W3 这组曲线代 表社会福利曲线。这里的社会福利曲线具有无差异曲线的各项特征，W1-W2-W3 按其距原点的距 离不断提高而依次代表更高的社会福利水平,即 W1WiW3;而在各条曲线之上,社会总产品(抛除 物业管理服务)与物业管理服务的各项组合具有

6、相同的社会福利水平。从图 A 中,我们可以看出,只 有在 A 点,即社会福利曲线 W2 与社会的生产可能性边界 Z-Y 相切时,社会福利水平才可能在现有条 件下达到最大。反之,处于生产可能性边界之内的 B 点,只能达到一个低于的 W2 的社会福利水平 W1。 而物业管理的产出水平是由市场上的供求关系来决定的,这里我们用图 1 中的图 B 来显示这一 供求状况。图中 Dl 表示目前我国的物业管理市场需求,相应的 S1 则表示目前我国物业管理市场的 供给曲线,D1、SI 的交点 C 所决定的是物业管理的实际生产水平 q1。q2 实质上是市场需求与市场 供给所决定的有效需求水平,通过联系图 A,我们

7、可以明显看出,有效需求水平 ql 只能使社会福利水 平达到吭,离社会福利水平达到最大的物业管理水平 q 尚有距离。这只有通过采取措施促使需求曲 线和供给曲线同时右移来使有效需求水平逼近社会福利最大的水平 q,即 D2 和 S2 相交的 D 点所决 定的水平。 2、目前影响我国物业管理有效需求不足的主要原因 制度环境 由于历史原因,目前制约我国物业管理制度环境未臻完善主要有两个因素:一是住房商品化比率 低,二是传统的福利性分房制度尚处于改革之中。我国长期以来实行的福利分房体制积重难返,低租 金、福利房、国家管的计划经济体制是现代物业管理市场化的最大障碍。虽然近年来住房制度改 革已取得很大成效,但

8、离现代社会住房商品化的要求仍然有相当大的差距。因此,住房制度、房管制 度的改革与物业管理实际上是相辅相成、互相促进的。只有同时进行房产改革和推广物业管理才 会使二者都能顺利进行。例如,在我国经济发展水平较高的上海,随着公有住房出售,自有住房的比例 已由 33%上升到 57%,但是未售出的公房仍占相当大的比例,这种局面极大地制约着物业管理的发展。 经济发展水平和居民收入水平较低 经济发展水平较低,表现在物业管理自身的现代化程度较低_附属设备标准低、数量少、房屋使 用维护技术含量低,这使得对于专业化的物业管理的需求动机较弱。居民收入水平较低则是制约这 类地区住宅物业管理发展的现实障碍。事实上,内陆

9、经济相对落后地区的普遍现象是居民消费支出 中食品支出比重大恩格尔系数较高。住房开支所占比重较小(福利房制度后遗症),这种情况下 再搞物业管理收回取管理费,往往被居民视为不堪负担的额外支出。 推广物业管理这种现代化的高效管理体制,是将传统的无人管、自己管或国家管转变为专业化、 企业化的市场经济体制下的商业行为。因此,即使是相对落后的地区在这个问题上也不能消极地等、 靠。要打破那种视物业管理为发达地区高尚物业才需要的“奢侈品“的认识误区。实际上,且我们的 理论分析巳证明物业管理所提供的物业管理服务产品实为业主和用户的“必需品“。而且这种必需品 作为一种准公共物品,它还给全体业主、用户乃至全社会带来

10、效益,提高全社会的福利水平。任何一 个行业,包括物业管理,都有着很明显的规模经济性质,即随着市场容量的扩大,在管物业规模的增加, 单位管理费用有降低趋势,这是由于分工专业化加深、效率提高所致。如图 2 所示:由于物业管理体 制的推广,单位管理费用即物业管理服务的价格水平降低,在业主和用户收入水平不变的情况下,预算 线将由原来的 AB 转为现在的 AC,这种新的均衡点 E1,位于更高的效用无差异曲线 U1 上,福利水平 得到了改善。(图 2 中纵轴是抽象的抛除物业管理服务的其它商品消费组合向量) 所以,面对低收入水平、低经济发展水平的地区,推广物业管理不仅具有实践上的现实性,也有理 论上的必要性

11、。 物业管理有效供给较低 物业管理覆盖面低,市场容量小,制度环境、经济发展水平和居民收入水平低只是造成这种状况 的需求方面的原因,但实际上有效供给能力不足也是一个重要方面。供给能力不足有三个方面的原 因:物业管理企业素质参差不齐、供给结构偏差、现有价格水平较低。 物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的,即由开发公司组建的物业管理公司或附设的 物业管理部,独立组建的物业管理公司,房管所转换的物业管理公司,各大系统单位组建的物业管理公 司。 其中最后一种途径只占少数,最多的是通过一、三两种途径组建起来的,而由开发商和房管所组 建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经

12、济体制的传统观念,距离 专业化、现代化的标准都相去甚远。这种状况制约着我国物业管理行业有效供给能力的形成和提 高。 总之,扩大我国物业管理的覆盖面是个综合的系统工程,供、求两个方面双管齐下才能取得效果。 二、我国物业管理企业市场运作问题分析 物业管理作为一种新型的适应市场经济竞争要求的朝阳产业,代表着“低成本“、“高效率“。在 目前已开展的物业管理的具体操作和运行中,则有很多实际问题阻碍着这个行业的健康、稳定发展, 这里归纳出五个主要问题: 1.物业管理运作中各方行为不规范。物业管理作为一种民事商务行为,不论其内容如何变化,参 与其中的各方应该有一个较为明确的行为规范。而现实中的情况往往不是这

13、样,主要表现在三个方 面: 1)“角色错位“。角色错位有两种情况,一种是由于同一机构多种身份重叠而形成的。例如很多 开发企业,自己是业主同时又是物业管理公司的母公司,以母公司的名义来干预飞命令管理公司,而不 是以业主身份同管理公司形成规范的委托一代理关系。另一种则是由于我国物业管理实践的超前 性和不配套而造成的。常见的情形是物业管理公司对物业的管理超前于业主委员会组织,于是在一 些物业管理起步较早的地方出现由物业管理公司业召集组织业主委员会并指挥业主委员会的行为, 严重干扰了业主作为委托人与物业管理企业作为代理人之间正常的权利行使和责任划分。 2)物业管理不到位:这主要是指有部分物业管理公司不

14、以“物业管理“为主业,而忙于搞“多种经营 “牟利。有些公司虽然也在搞物业管理,但只限于收取租金和一般性的养护维修,而对于保养建筑物 公共部分、维修更新设备、营造周围环境、治安保卫等则不过问,做不到综合性、全方位的服务。 3)不正当竞争。不正当竞争当前有蔓延的趋势。不正当竞争有两种形式,一种是在竞争过程中 以不正常的低价位(收费)来争取客户;一种是对于自己开发的物业,名义上搞招标选聘物业管理公司, 实际上则内定自己组建的公司或内定一家有特殊关系的企业。无论是盲目削价还是内定,对于刚刚 起步的物业管理市场都有巨大的危害。 2.逆专业化问题。这表现在两个方面,一是开发商自己组建物业管理公司而不是选聘

15、专业物业 管理公司来管理所开发的物业;二是在物业管理公司的内部,不是将电梯、设备维修养护、保安、绿 化等专业服务分包给专业服务企业去做,而是自己拥有各种专业服务队伍。逆专业化的行为是不利 于形成发达的物业管理的。前者违反了专业化的客观规律,阻碍了正常的市场竞争,导致大量低素质、 小规模的物业管理公司存在,形成低水平的重复建设,浪费社会资源。后者则应随着市场的完善、竞 争的加剧、市场规模的扩大、专业化优势的显现和加强而逐步得到改变。事实上,现在一些规模较 大、经营较好、素质较高的物业管理公司中的专业服务队伍就正在分离,开始承揽本公司所管物业 以外的业务,说明专业化企业协作的进步趋势。 3.经费问

16、题。物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转,这些前提就在于物业管理经费的来 源应该落实、有保证,但是目前绝大多数物业管理企业都在抱怨物业管理的经费有困难。这种困难 体现在以下几个方面: 由开发商支付的管理基金(建设部有关文件规定为所开发物业总造价的 2%)以及由开发商和 业主一起提供的维修基金尚不能完全落实。特别是管理基金目前尚.有令可依,而维修基金则多依靠 物业管理企业与业主之间的谈判而定,业主多不愿负担,取得这部分经费难度很大。 收取管理费的标准、期限、方式尚不规范。特别是一些地区管理费标准偏低,正常管理支出 没有着落,多数物业管理公司之所以能够维持运作是由于利用了多种.经营(咨询、中介、建材、商业)等 收入来弥补管理费的不足。 接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。 4.物业管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺。物业管理是多方面的综合服务,其经营管理 过程中会与社会有关部门形成密切的关系。这些关系主要有三个层次: 物业管理企业与街道、居委会、派出所的关系; 物业管理企业与交通、环境、卫生、市政、园林、教育、水电