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1、第五章 物业管理企业复习思考题参考答案1 物业管理企业的特点有哪些？物业管理企业除符合企业的一般特征外，还具有以下特点：1) 服务性。物业管理企业属于第三产业中的服务性行业，提供的是地上建筑物、配套设施及周围环境的管理服务，而不是具体的产品。2) 经营性。物业管理企业提供的是有偿的经营服务，区别于传统的福利性无偿服务；从事的是一业为主、多种经营，区别于传统的单一性房屋维修服务。3) 专业性。物业管理企业必须具有相应的资质等级，承担的义务须与公司的等级相符；其从业人员也须具备相应的专业技能，具备房地产行政主管部门规定的技术等级证书或上岗证书。4) 平等性。物业管理公司与业主的法律地位是平等的，双
2、方对于是否建立服务契约关系具有自主选择权，区别于传统的按行政区域划分管理范围，以管理者与被管理者来确定隶属关系等依附性、不可替代性。2 物业管理企业有哪些分类？物业管理企业可以从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。1）从物业管理企业的组建来看，大致可分为四种类型： 由房地产开发企业投资设立的分支机构； 由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业；由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业；由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。2）从物业管理企业与物业的产权关系来看，可分为两大类： 委托服务型物业管理企业； 自主经营型物业管理企业。3）其
3、他分类按投资性质，物业管理企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等类型。按股东出资形式，可分为有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等。3 物业管理企业的设立需要具备哪些条件？由于现代物业管理企业都是以公司的形式出现的，因此，申请设立物业管理企业应按照公司法规定的条件执行。1） 有限责任公司的设立条件股东符合法定人数；股东出资达到法定资本最低限额；股东共同制定公司章程；有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。2）股份有限公司的设立条件发起人符合法定人数；发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限额；股份发行、筹办事项符合法律规定；发起人
4、制定公司章程，并经创立大会通过；有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。4 设立物业管理企业需要哪些步骤？ 设立物业管理企业包括以下步骤：1）可行性研究。物业管理公司作为经营性的企业，是讲利润、求效益的，它的成立应进行充分的论证。只有当设立物业管理企业既有必要，又有可能的情况下，才能着手设立物业管理企业。可行性研究要包括市场调查、综合分析、编写可行性报告等步骤。2）物业管理企业建立的筹备，包括人才储备、起草管理章程、筹集资本金等步骤。3）登记注册。根据建设部33号令的规定，物业管理企业营业前必须到工商行政管理部门注册登记。组建不同类型的物业管理
5、企业，登记注册时应提交的文件有所不同。4）资质审查及税务登记。5 物业管理企业有哪几种组织类型？物业管理企业内部的组织形式大体上可以分为三种类型。1) 实体型物业管理企业。一般属于大中型企业，其内部按“统一领导与分级管理”原则，形成三个层次：决策层；管理层；作业层。这类企业一般都可直接接受项目；同时，它也能提供物业管理的顾问、咨询服务。此类企业的适应性强，但人员较多，不易转型。2) 管理型物业管理企业。大多是中小型企业，主要由管理层人员组成，具体的作业操作需要时就采取分包形式。这类企业必须与专业企业建立合同关系。企业人员相对精干，内部机构精简，规模适中，经营灵活，在物业管理市场中具有较强的竞争
6、力。3) 顾问型物业管理企业。由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、但业务素质高。6 一般物业管理企业设立哪些职能机构？物业管理企业设立职能机构有经理室、办公室、管理部、财务部、工程部和经营发展部。7 物业管理企业的组织形式有哪几种类型，各有何优缺点？通常物业管理企业的组织形式有如下几种模式。1）直线式2019整理的各行业企管，经济，房产，策划，方案等工作范文，希望你用得上，不足之处请指正直线式模式不设专业的职能机构，各级行政主管负责行政与专业管理的职能。机构按垂直系统领导，实行单向逐级负责制。这种管理模式的优点是：机构
7、精简、指挥统一、权责分明、决策迅速、效率较高；利润来源明确，管理层直接对成本和利润负责。缺点是各种管理职能归集于一人，难以适应较复杂的管理；同时，人力资源分散，最高层对下层缺乏直接沟通，容易造成指挥失误。2）职能制职能制是设有职能机构，由机构负责人在业务范围内下达和布置工作。职能制的优点是管理层专业化水平较高，缺点是与直线制相比机构比较庞大。职能制适合于规模不是很大，但管理难度较高的物业服务项目。3）直线职能制直线职能制又称直线参谋式，它是在直线式的基础上吸收了职能制的长处，各级均设置了相应的职能部门，从事各项专业管理活动，但各职能部门没有直接向下发布命令的权力。这种组织形式的优点是：既保持了
8、直线式的集中统一的优点，又具有职能分工的长处，对于减轻主管领导负担、弥补主管领导专业上的不足起到了重要作用，提高了工作质量。缺点是：下级缺乏必要的自主权，各个职能部门之间缺乏横向联系，容易产生脱节和矛盾，信息反馈速度较慢，组织不力可能降低效率。4） 事业部制事业部制是在直线职能制的基础上，直线部门具有更明确的自主权和一定的财权。物业管理企业（有的称总公司）下设若干事业部，每个事业部又负责若干经营事务。总公司掌管战略决策，确定经营方针，统管人员，每个事业部负责日常经营与管理活动，单独核算、自负盈亏，上缴额定利润。事业部制的主要优点：（1）既有利于企业最高领导层摆脱日常行政事务，强化决策机制，又有
9、利于调动各个事业部的积极性、责任心与主动性，增强企业经营的适应性与灵活性，消除由于企业规模大、层次多所造成的各种弊端。（2）由于各事业部实行独立核算、自负盈亏，有利于分清各事业部的经营效果，调整经营业务机构，促进内部竞争。（3）有利于将社会化与专业化有效结合起来，加强多元化经营与综合服务。（4）有利于考核干部，培养复合型人才，提高领导素质。主要缺点是事业部之间的协调困难，机构重叠，用人过多。一般来说，对于企业规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合性物业管理企业，可以借鉴或采用。5） 矩阵式矩阵式是由职能部门与专业或项目部相互配合所形成的组织形态。这种管理模式的优点是充分利用人力资源，
10、调动各方面积极性来参与管理。同时可采用计算机现代化的管理手段来提高服务质量。缺点是双重领导，容易出现矛盾，导致推卸责任。但只要职责界定清楚，矩阵式适用于各种类型物业的管理。8 物业管理制度设置的原则有哪些？一般而言，建立物业管理企业管理制度应当遵循以下基本原则。1) 合法性原则；2) 市场化原则；3) 实事求是原则；4) 责权利相统一原则；5) 定性与定量相结合的原则；6) 简明扼要的原则。9 物业管理企业对内、对外制度包括哪些内容？1）物业管理企业内部管理制度员工管理条例部门职能管理制度岗位责任制度管理程序制度2） 物业管理企业外部管理制度物业接管验收制度物业委托管理制度住户（用户）手册房屋
11、管理服务制度住宅共用部位共用设施设备维修基金管理规定10物业管理企业员工培训可采用哪些形式？物业管理企业的人员培训与素质建设，可通过多层次的培训、教育和继续教育进行。1）职前培训。职前培训是为新招员工提供的基本入职知识和基本操作技能的培训，使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。2）在职培训。在职培训是为在职员工学习本职所必须的知识和技能所进行的经常性的短期培训。培训的具体形式包括：轮转学习。要求各类人员除了将所学的理论结合本岗位工作实践外，要轮流到相关岗位学习。总结经验。第一，每年都要对物业管理的经验教训进行总结，对其精髓必须完好地保存下来，汇编成册，作为指导、监督物业管理工作
12、的指南。第二，系统地总结经验，对公司员工而言，等于又一次进行了系统的培训。专题讲座。这是为物业管理人员了解某一问题而组织的专题介绍、交流和探讨活动。外派培训。其中包括参加短期的培训班和学历教育。11物业管理企业资质三个等级各有哪些标准？根据建设部2004年5月1日实施的物业管理企业资质管理办法，把物业管理企业划分为一级、二级、三级三个资质等级。各资质等级物业管理企业的条件如下：1）一级资质注册资本人民币500万元以上。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。物业管
13、理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100。l 多层住宅200万平方米l 高层住宅100万平方米l 独立式住宅（别墅）15万平方米l 办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。2）二级资质注册资本人民币300万元以上。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。物业管理专业人员
14、按照国家有关规定取得职业资格证书。管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100。l 多层住宅100万平方米l 高层住宅50万平方米l 独立式住宅（别墅）8万平方米l 办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。3） 三级资质注册资本人民币50万元以上。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。物业管理专业人员按照国家有关规定
15、取得职业资格证书。有委托的物业管理项目。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。12物业管理企业资质行政管理包括哪些内容？物业管理企业资质行政管理包括以下内容：1）资质等级核定管理. 申请核定资质等级的物业管理企业应递交相关的材料。物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，或未及时办理资质变更手续的，有关部门将给予处罚。2）资质等级审批管理。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业的资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。3）资质等级动态管理。物业管理企业资质实行年检制度。各资质等级的物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。物业管理企业无正当理由不参加资质年检的
