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1、商业银行住房信贷风险及其防范协和学院 国际商学系 国际经济与贸易专业124622004241 赖连成 指导老师：祝健【摘 要】 当前商业银行个人类贷款业务发展迅猛, 在给人们生活带来了便利的同时，既有效支持和促进了社会经济的发展,也给商业银行 带来了良好的经营绩效。但由于这几年来银行监管有所松懈，政府政策不完善，借款人信用下降和其他不确定因素，造成了不能按期还款。本文从分析了我国商业银行住房信贷发展及其风险隐患入手，剖析了商业银行信贷风险产生的原因进而提出了有效防范商业银行住房信贷风险的对策。【关键词】商业银行；住房信贷；风险防范一、商业银行住房信贷发展及其风险我国自20世纪80年代末开始办理
2、信贷业务。1997年国家出台了抵押贷款的详细规章，各大银行纷纷加入此行列，自此个人住房消费信贷进入快速发展阶段。当前，从社会经济上看，我国正步入工业化中期阶段，GDP保持快速增长，人民收入水平不断的提高，引致居民消费进一步向住房需求转变，房地产行业呈现两个重要特点：一是，投入资金量大，在生产、流通、消费需要大量的资金。二是，资金周转长，从土地认购到销售使用收回成本需要几年时间。这两个特点决定了房地产行业需要金融业的大力支持。目前，我国商业银行住房信贷业务发展速度惊人，住房信贷在银行贷款中已经达到了较高的比例，巨额融资潜藏着巨大的风险。一方面，住房消费信贷快速增长，宏观环境的变化，住房体制改革，
3、金融体制深化改革，有关部门出台了相关政策使贷款对象、利率、期限、金额各方面不断放松，以及银行相互间的合作出台各种措施加快个人住房贷款业务发展。据统计1997-2005 年，我国商业银行共计发放 11779.74 亿元个人住房抵押贷款， 其中 2000-2004 年总计发放了 45008 亿元个人住房抵押贷款。由国外发展经验来看，个人住房抵押贷款的风险通常在发放后的 年逐步释放。从我国 95.19 抵押贷款是在 2000年后发放的 ，所以坏账比例很可能在今后数年内逐步上升。另一方面，由于缺乏必要的相关法律约束,住房信贷的快速增长，申请贷款的门槛越来越低，再加上各大商业银行之间不良竞争，使得顾客贷
4、款可得性高，房地产信贷部门有时为了扩大业务范围，竞相降低借款人的首付比例，同时放松借款人的审批条件，或者没有严格执行抵押住房登记制度，对客户的资信情况没有进行严格把关。时常出现了恶意骗款，套取个人住房抵押贷款等现象。住房信贷利润和风险同在，只是许多风险隐藏在信贷过程中没有受到重视，如果商业银行不能对当前个人住房信贷业务所面临的风险进行有效识别和控制，盲目地快速扩张，在不远的将来个人住房信贷业务将会成为商业银行一个不容忽视的风险源，成为商业银行不良资产的重要来源。因而应当引起高度重视。二、商业银行住房信贷风险产生的原因 作为借贷合同的主体之一，借款人自身素质与能力对银行个人住房贷款安全具有至关重
5、要的作用。（一）借款人引发的风险1.信用风险信用风险是指贷款人因借款人没有按时足额偿还贷款本息或担保人未能履行担保义务而使贷款本息受损的风险。信用风险主要包括。（1）理性违约风险。从经济学的角度上来理解，如果把抵押贷款合同看作一种期权，那么违约就是借款人放弃了这种期权，其首付款及已还款则可视为期权的押金。也就是说，违约借款人把他的房产卖给银行而由此免去抵押所需负担的债务和责任。理性违约是指借款人认为放弃继续还款反而可以带来额外的利益而导致的违约行为，通常该风险与购房者的个人道德无关。一般来说，只有在房价下跌幅度高于还贷的金额，理性违约才有可能发生。（2）欺诈风险。欺诈风险是指借款人或担保人违反
6、金融管理规定，采取伪造个人身份证明、收入证明或其他不正当手段，骗取银行个人住房贷款，甚至主观上就要抽逃的贷款，致使银行本息受损的风险。当采取抵押方式时，通常欺诈行为主要有三种:其一，重复抵押，抵押人以一本房产证将房屋多次抵押，贷款额远远超过房屋价格，银行无法通过处置抵押物获得足额清偿。其二，虚拟抵押，抵押人将不存在的房屋或租赁的房屋作为抵押物与银行签订抵押协议和借款合同。其三，故意遗漏共有人抵押，借款人未经房屋其他共有人的允许，私自将共有房产作为抵押物取得贷款。当采取保证方式时，借款人主要采取虚拟保证人的方式骗取担保贷款。借款人可能使用空壳机构或自然人作保证人，或故意用无担保资格的保证人作保证
7、，在骗取贷款人信任并获取贷款后注销保证人抽逃资金，使银行利益受损，从而构成了欺诈风险。2社会大环境的原因如借款人因所在单位倒闭、撤销、兼并、政策性裁员，购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议引发的风险等个人无法抗拒的原因。如这些年来国企改革、东北老工业区的整顿造成大面积的下岗或造成收入下降，使其无法继续归还贷款。我国幅员辽阔是自然灾害多发区等不可抗力因素也会造成借款人不能按期还贷。3.来自抵押物的风险首先是抵押物住房的意外风险,住房可能因火灾等原因发生损毁，住房一旦发生损毁，个人住房按揭贷款就会失去抵押权保障，借款人会因发生重大财产损失而无力偿还银行贷款；其
8、次是抵押物住房的价格风险。当抵押物住房估价过高或价格下降较多时，会影响贷款的真实抵押率从而弱化抵押物的担保作用；最后是抵押物住房的处置风险。当借款人无法偿还贷款时，银行可以根据合同以法定程序扣押、拍卖、变卖抵押物，获得优先清偿。但抵押物住房涉及居民的安置和社会稳定，往往执行比较困难。即使拍卖房产，也可能因处置成本较高和处置时间较长，使银行处置抵押物仍面临损失。（二）银行自身行为导致的风险1.流动性风险由于目前个人住房贷款基本上都是时间长达 10年至30年的中长期贷款，而中长期贷款的快速增长和比例的提高会给银行带来流动性风险。流动性风险具体体现在中长期贷款的比重过高，银行持有的现金和国库券等不足
9、以应付储户突然发生的提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的不平衡是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比例范围内。根据国外金融机构的经验 ，个人住房贷款比重接近或达到18-20时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束将成为相当突出的问题。在我国，对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的城市商业银行来说，其实际上已经开始面临流动性问题。2银行操作性风险(1)审查不利的风险。疏于客户还款能力调查，个别银行贷前没有认真调查贷款人所提供资料，甚至纵容贷款人弄虚作假，并且在贷款发放后，对贷款人的家庭状况和家庭收入变化情况缺乏必要的监控。目前， 个人住房贷款业
10、务的市场竞争非常激烈， 不少商业银行为了抢市场放宽贷款条件，如降低首次付款比例等，这就加大了银行的经营风险。(2)评估风险已成为银行操作风险之一。目前银行以房价或评估价作为贷款依据，没有有效的抵押率认定方法，故在个人住房贷款业务中存在着较大的估价风险。估价风险不仅存在于对新建房屋抵押物的评估，而且存在于对存量房贷抵押物的评估中，实际情况是存量房的评估价通常大大高于其实际价值。(3)处罚力度不够的风险。从银行关于信贷经营管理方面看，其制定的制度、规定是比较多而且详细的，但从银行信贷经营的实际结果来看，效果却不佳。其原因主要是内部管理失之过宽，尤其是信贷责任追究制度没有严格执行，落实不到位。目前商
11、业银行普遍存在的一个现象：在各银行中，在信贷业务经营方面，因信贷经营违规或信贷人员的不作为而造成的信贷风险，最终导致银行大量信贷资金流失，银行真正追究有关责任人责任的很少。(4)信息不共享的风险。现行的国内商业银行管理水平不高，更缺乏消费信贷方面的管理经验，同一个借款人的信用信息资料分散在不同的业务部门，而且相当一部分资料还未进行网上管理，难以实现信息资源共享。通常，仅凭借款人身份证明、个人收人证明等比较原始的证明材料进行判断，对个人的信用调查基本上依赖于借款人的表面上一些材料的说明，对借款人的资产负债状况、社会活动及表现，有无违法纪录等信息缺乏正常程序和渠道进行了解，银行和客户之间的信息不对
12、称，容易引致银行不良资产的产生。（三）政府调控引起的风险近年来，中国经济过热势头逐渐显露。为了控制过多流动性，稳定经济，央行不断加大调控力度，发布了多项通知和规定。 (1)2005年国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格通知并提出了八条措施加强引导和调控房价，使的房价下跌给投机者带来了较大风险进而把风险转嫁给了银行，使得银行住房信贷出现了很大的波动。(2)法律法规的不健全给按揭业务带来的风险，2005年月起实施的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定出台，给逾期贷款的催收带来了很大的法律风险。该规定对于债务人变卖抵押物设置了限制条件，使得抵押物虽然被查封，却不能自由转让，造
13、成银行抵押权实际是虚权。即便是可以达到处置条件的房产，银行也普遍感到过程漫长，不能及时变现。且根据有关法律规定，银行处分抵押房地产所得金额，应在扣除补缴土地使用权出让金（针对划拨、集体土地而言）后依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权的债权本息及支付违约金。而通常归还贷款本息前还应支付诉讼费、拍卖费及房产过户费。剩余的款项才能用于归还贷款，多数是无法全部偿还贷款。(3)中国人民银行从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，其中心内容是取消利率优惠和提高房贷门槛，即将此前的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，并实行下限管理，下限利
14、率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。至此，1998年开始执行的旨在为刺激个人住房消费的住房贷款利率优惠被取消。同时规定对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%，并上调个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。使得按揭购房者负担加重，迫使采取提前偿付，从而对住房消费贷款的存量和增量产生了很大的影响。加息增加了开发商利息，提高经营成本，影响资金运营能力，加息制约社会购买力，将在很长时间内对住房信贷市场的增量发展构成一定影响。三、有效防范商业银行住房信贷风险的对策思路防范个人住房信贷风险，银行一方面应把心态放稳，正确处理业务发展与风险防范之间的关系，
15、保持个人房贷发展的平稳态势。另一方面，要重新审视和评估个人住房贷款的风险状况，建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，加强预警和监测，防止各种市场风险和操作风险的发生。国家有关部门应该加强住房信贷市场的法律法规的建设，使的各项措施有法可依。(一)增强对借款人守法意识，完善个人信用体系借款人引发风险是由于我国一直未能建立起个人信用制度，造成一些居民信用消费意识的淡漠，这不仅表现在申请住房抵押贷款时，所提供的个人信用信息虚假，还体现在得到贷款后也缺乏信用，在经济利益的驱使不惜于牺牲个人信用，甚至采取各种欺诈手段骗取贷款人的贷款，所以我们应采取有效的措施对信用风险进行有步骤管理，加强对
16、借款人的守信教育。国家和银行要通过电视、广播、网络、报刊等多种形式，向全社会宣传介绍道德和信用知识，宣传房地产信贷有关知识，使广大居民对此有深入的了解，走出认识误区，重树道德和信用观念，以严格的道德和信用观念约束借贷行为。当然改善个人信用不能只靠国家和银行的宣传，还应该尽快 建 立 风 险 识 别 系 统 和 完 善 个 人 信 用 体 系 。 该 体 系 的 核 心 个人信 用 制 度 ， 其 主 要 包 括 个 人 信 用 登 记 制 度、 个 人 信 用 评 估 制 度 、 个 人 信 贷 风 险 预 警 制 度 、 个 人 信 用 风 险 管 理 制 度 、 个 人 信 用 风 险 转 嫁 等 。这 就 需 要 设 立 专 门 的 信 用 机 构 ， 信 用 授 予 人 将 信 用 消 费 者 日 常 在 各 种 机 构 的 信 用 支 付 情 况 连 续 地 提 供 给 信 用
