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1、 第一章 侨力大厦物业概况侨力大厦位居起义路与惠福路交界处，占地3469平方米，总建筑面积40250平方米，地面高30层，由二层地下停车场、7层商场、6层回迁楼及17层高级商住楼组成。十三楼架空层设管理处、平台花园及住客会所。现将大厦各使用功能部分介绍如下：一、商场部分侨力大厦商场为负一层至6楼，其中负一层、四楼为回迁商铺；负一层约有31个铺面；4楼约有8个铺面，总营业面积近10000平方米，其中回迁商铺面积约为2500平方米，已具备交铺条件，尚未开始回迁。现时商场1-4/F均已由雅筑家品使用；5楼已有广州雅筑家居用品有限公司、广州高辉装饰有限公司进驻作为写字楼使用；6楼已有广州诚定贸易有公司
2、进驻。商场共设置“LG”扶梯8部，“LG”直梯3部。二、商住楼侨力大厦14-30层为商住楼，建筑面积18387.7032平方米，共有商品房119套，自2001年7月交付使用，已全部收楼，入住118户；商品房管理费收取标准为1.9元/平方米；商住楼配有3台“LG”直梯，其中1#电梯为消防电梯。三、回迁楼侨力大厦7-12楼为回迁楼，建筑面积8251.1652平方米，共有回迁户161户，自2002年6月开始回迁，管理费收取标准为1.05元/平方米。回迁楼共设置入口两个， 1#为惠福西路出口、2#为消防中心侧出口，配备“LG”电梯两台，另与商住楼共用1台消防电梯。四、转换层（管理处、会所及平台花园）侨
3、力大厦十三楼为住客会所、平台花园及管理处办公地点，面积约1200平方米，层高5.5米。会所设有健身室、桌球室、乒乓球室、棋牌室、阅览室、儿童游乐场等设施，由管理处负责管理。除花园、游乐场、阅览室免费向业主开放，其余均为收费休闲娱乐项目。五、停车场 侨力大厦地下停车场设置于负二、负三层、经营单位：广州诚定贸易有限公司。建筑面积3212.1418平方米，共设有70个车位，车场管理采用人工收费管理，同时负三层亦作为人防工程使用。六、大厦设备1）供电系统大厦设有10KV高压单回路线，并备有一台500KW发电机组，随时保持持续供电。每层100KW的用电容量充分满足不同用户需求。 2）供水系统大厦供水系统
4、分为住宅与非住宅两部分。住宅供水采用变频式供水，由4台水泵组成。商业供水采用高低位水箱方式，由2台水泵进行动作。3）电梯系统大厦共有LG客梯8部，扶梯8部，共16部。其中商住楼配直梯3部，回迁楼配直梯2部，商场配直梯3部，扶梯8部，现均已通过验收，投入正常使用。4）空调系统采用上海“开利”700冷吨空调主机及未端设备，机房设置于负三层，冷却塔设置于天面，现已投入正常使用，仅供商场专用。5）消防设备大厦消防设备采用国产先进“海湾GST”消防联动控制系统，包括自动报警系统，防排烟系统，消防广播系统、疏散指示系统、喷淋系统、气体灭火系统等。消防控制中心设置于首层回迁户入口侧，均符合市消防局规定，消防
5、验收合格。6）安保系统大厦各主要出入口及商场部分均安装有摄像探头，商场还另配有红外防盗报警器。大厦监控探头为11个，商场监控探头为20个，红外报警器15个，均由消防中心负责监控操作。7）楼宇自控系统商住楼采用的是可视对讲系统，回迁户采用普通的对讲系统，现系统均已投入使用。 第二章 任务和岗位设置一、 任务物业部是公安、消防部门在大厦进行治安防范、消防安全的重要辅助力量。物业部主要任务是落实各项治安、消防制度，维护大厦秩序，及时发现和打击违法犯罪活动，保护大厦设备设施及辖区内用户的财产安全。物业部必须坚决执行“谁主管，谁负责”和“群防群治”的原则，履行以下职责：（一）负责做好“防火、防盗、防爆、
6、防破坏”的四防工作，维护大厦范围内的治安秩序。（二）严格治安管理，做好来访登记、电视监控、全天24小时巡查、进出货物检查等治安防范工作。（三） 严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火险隐患。（四） 积极配合公安部门打击大厦内及周围发生的违法犯罪活动。（五） 负责对大厦各用户治安、消防工作的宣传、指导和监督。（六） 抓好安管员队伍业务培训。二.岗位设置主管 领班A领班B商场大门岗商场东门岗大 堂 岗收 费 岗车 库 岗巡 逻 岗消防中心岗商场巡逻岗商场通道岗第三章 岗 位 职 责一、部门主管（一）在物业经理和当地公安部门的指导下，全面负责大厦的安全、消防工作。（二）负责制订大厦治安消防工作计划
7、，组织实施各项安全防范措施。（三）组织处理在大厦内发生的重大治安案件和事故。（四）组织消防检查、训练、演习，处理重大消防事故。（五）负责制订本部员工的业务培训计划，定期开展员工培训。（六）负责指导、监督、检查本部各项工作，定期对本部员工进行考核。二、领班（一）在部门主管领导下，负责安排本班各项具体工作。（二）监督本班员工执行上级各项工作指令及公司规章制度。（三）检查本班各岗位工作情况，及时纠正工作偏差。（四）如实记录并小结本班工作情况，并及时向上级汇报。（五）做好安管器材的交接和保管工作。三、大堂岗（一）保持良好的形象及精神状态，注意仪容仪表，举止礼貌。（二）负责维持大堂秩序，保证大堂出入口畅
8、通及大门常闭。（三）密切注视大堂出入人员，劝离衣冠不整者及闲杂人员。（四）负责查验大件物品放行手续。（五）负责大厦来访人员的出入登记工作。（六）巡查所辖区域的治安消防及卫生情况。四、巡楼岗（一）负责按规定路线巡查大厦各楼层，留意治安消防情况。（二）负责查询可疑人员，及时将推销及闲杂人员劝离大厦。（三）监督检查用户装修现场的治安消防状况，及时处理违规装修。（四）检查业户门窗锁闭情况，发现问题及时处理。（五）按时制止非规定时间的装修单位。（六）完成上级交洽的其它任务。五、消防监控中心岗（一）负责监控中心电视屏幕及消防监测设备的监视工作。（二）发现异常情况和可疑人员及时报告，并通知巡楼安管员到现场查
9、看。（三）负责监控录像带的管理工作。（四）发现火警立即报告并按火灾处理程序处理。六、停车场岗（一）负责车辆停放的计时工作及开票工作，指挥引导进出车辆，安排进入的车辆停放大在指定车位。（二） 责巡查车辆及车场设施情况，做好车况记录，对有损伤车辆请司机签名确认。（三） 责检查车场消防器材，保持消防通道的畅通。（四） 负责车场的安全管理，维持车场秩序，严禁闲杂人员进场。七、广场收费岗（一）负责车辆的收费工作。（二）负责维持广场车辆与行人秩序，保证广场出入口畅通。（三）禁止机动车在广场范围内停泊(商场车辆除外)。（四）做好当值期间的各项车辆出入情况记录。八、 商场大堂岗（一）保持良好的形象及精神状态，
10、注意仪容仪表，举止礼貌。（二）服务周到热情，文明执勤，有问必答。（三）维持大堂出入口及外围带的秩序。（四）严格控制违禁品、危险品进入商场，同时对衣冠不整者予以劝离。（五）严格按货物放行制度放行货物。（六）配合商场进行开、关门及清场工作。九、 商场巡逻岗：（一）熟悉商场的内部环境和治安特点，保持高度警惕，严防破坏事件发生，及时发现问题及时处理。（二）熟悉区域内各类设备、物品的放置,发现可疑情况立即查明，密切留意设施设备运行情况，发现设备出现故障的及时通知商场并报告领班通知工程部处理。（三）加强对重点部位如洗手间、消防通道、角落的巡查。（四）加强对消防设施的检查，熟悉消防器材的使用（五）配合商场按
11、要求进行清场工作。（六）完成上级交洽的其它任务。十 、东门岗（一）保持良好的岗位形象，注意仪容仪表，礼节礼貌。（二）负责维持广场行人秩序，保证商场东门出入口畅通。（三）密切注意来访人员的动态，做好登记，身份确认工作。控制衣冠不整或携带危险品者进入大厦。（四）严格执行货物放行制度，控制违禁物品、危险品及违法装修管理规定的工具、材料进入。（五）密切留意电梯的运行情况，发现问题及时报告，保持区域内良好卫生状况。（六）协助收费岗维持车道及外围广场的秩序。指引商场车辆停放十一 、四楼通道岗（一）保持良好的岗位形象，注意仪容仪表，礼节礼貌。（二）按商场要求严格控制人员、货物的出入。（三）按时到岗开门。（四
12、）认真执行查包制度，发现可疑情况及时汇报处理。（五）对当班发生的情况做好记录。注：商场各岗位的职责及工作要求根据商场的具体实际情况予以调整。第四章 内部管理规程二、 安管员职业道德规范（一）热爱本职、忠于职守（二）遵纪守法，钻研业务（三）无私无畏，敢斗歪风（四）不计得失，乐于奉献（五）文明执勤，工作主动（六）爱岗敬业，廉洁自律（七）良好服务，礼貌待人（八）勤俭节约，公私分明（九）严守秘密，团结合作二、服务意识要求（1） 文明礼貌。做到语言规范，谈吐文雅，衣冠整洁，举止端庄。（2） 主动热情。以真诚的笑容，主动热情地为业户服务，主动了解业户需求，努力为业户排忧解难。（3） 耐心周到。员工在对业户
13、的服务中要耐心周到，问多不烦，事多不烦，虚心听取业户意见，耐心解答业户问题，服务体贴入微、有求必应、面面俱到、尽善尽美。三、仪容仪表要求（1） 保持衣冠整洁，按规定要求着装，将工作卡端正地佩戴在左胸前。（2） 工作场地不得穿短裤、背心、拖鞋。（3） 男员工头发不盖耳朵、不遮衣领，每天剃须，保持指甲清洁，不留长指甲，扣好衣扣裤扣，紧束领带（大箭头垂到皮带扣处为准），衬衣下摆放进裤内。（4） 员工不得在大庭广众挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠和伸懒腰。四、行为举止要求（1） 站立时，自然挺立，眼睛平视，面带微笑，双臂自然下垂或在体前交叉，或保持跨立资势。（2） 坐立时，上身挺直，双肩放松，手自然放
14、在双膝上，不得坐在椅子上前缩后仰，摇腿翘脚。（3） 行走时，眼睛前视，肩平身直，双臂自然下垂摆动，男走平行步，不左顾右盼，不得与他人拉手、搂腰搭背。（4） 在各种场合，见到上级领导或业户都要站立面带微笑、主动问好。（5） 进入上司办公室或业户家中，应先用手轻敲三下，得到同意后再进入。进入后，不得随意翻动室内物品。（6） 乘电梯要先出后进，禁止在电梯内大声喧哗。五、接听电话要求（1） 所以来电，在铃声三响之内接答。（2） 拿起电话后，先致简单问候，自报公司部门，语气亲切柔和。（3） 认真倾听对方讲话，需要时应详细记录对方通知或留言的事由、时间、地点、姓名，并向对方复述一遍。（4） 通话完毕后，向对方表示感谢，等对方放下电话后，再轻轻放下电话。（5） 打出电话后时，应预先整理好电话内容，语言简练、明了。（6） 上班时间，一般不得打（传）私人电话，如有急事，通话时间不宜超过3分钟。六、安管员工作权限1、权限1) 在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子，有权抓获并送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力。2) 对发生在大厦区域内的刑事案件或治安案件，有权保护现场，保护证据，维
