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1、目录纲要第一部分 项目及片区市场概况1. 项目概况2. 区域市场竞争项目分析第二部分 项目推广主题定位追求品味，追求彩世界缔造罗湖生活品质，一切由彩世界开始第三部分 阶段性推广执行计划1. 项目剩余单位分析2. 推广阶段划分及费用预算3. 各阶段推广计划细要安排第四部分 中原近期工作时间计划第一部分 项目及片区市场概况 项目概况地理位置：东湖路与太白路交汇处项目占地：17456M2建筑面积： M2绿化率：50实用率：7786建筑规模：5栋2131层高塔楼总户数：942 区域市场竞争项目分析项目名称百仕达花园三期发展商百仕达实业物业管理百仕达物业物业管理费3.5元入伙时间2002/9项目性质7栋
2、32层总户数1288可售套数916已售套数366销售速度28.4%户型定位主力户型2房2厅（6679）占56.5%，3房2厅（9798）占32.9%客户及市场定位以运动为主题，以年轻金领和外销为主价格定位起价6500元，均价7600元剩余主要户型剩余户型主要为两房，三房大约187套成交客户分析 内销客户主要以周边商人为主，更以百仕达一、二期旧业主为主要客户，主要原因为此部分客户都因为受到一、二期高效回报因素影响，且投资底气较足，对百仕达品牌有信心。 外销客户普遍集中于港岛及九龙，收入普遍高于30000元/月现状分析剩余单位价格较高、在付款方式方面的力度较大，后期宣传主力卖点为投资型豪宅。由于园
3、林规划中有标准足球场，相信承接世界杯宣传契机而作较大力度的宣传。在外销方面，主要以百仕达一二期的品碑及百仕达的平牌积累吸引客户，前阶段提出多种较为吸引的轻松付款方式。 项目名称太阳新城发展商京基房地产物业管理金地物业物业管理费2.95元入伙时间2002/10项目性质6栋18-22层总户数744可售套数713已售套数449销售速度63%户型定位主力户型2房2厅占47%，3房2厅占43%客户定位以“天天都是运动天”为宣传主题、布心的老居民；香港的低收入用家和投资客；罗湖区的新兴小家庭价格定位起价4190元，均价5700元剩余主要户型剩余户型二房与三房各半，总数约为270套成交客户分析 内销以罗湖区
4、老居民为主，普遍收入中等，三口之家占绝大多数 由于楼盘所在各种配套齐全，楼体外立面漂亮，吸引部分福田、布吉关外新兴小家庭购买 外销主要客户为较低收入阶层，兼有少部分投资客现状分析项目有一定的规模，并具备大面积的园林绿化，较其他项目有一定的优势，在项目推广中，以“小家庭，大生活”为主题，以较平的价格和社区规模为人们营造一种健康向上的生活，吸引中低收入阶层置业者的目光，年后现在销售情况尚好，主要优势区域范围同素质物业较少，估计后期阶段宣传力度将减少，三房相信有一定压力，因较佳景观及面向单位几乎售完。项目名称今日家园发展商星通房地产物业管理星通物业物业管理费2.6元入伙时间2002/10项目性质4栋
5、25层高层住宅总户数1092可售套数1000已售套数约400销售速度40户型定位主力户型2房2厅（6273）占50%，3房2厅（92101）占46%客户定位卖点“纯金小户型”，以白领、首次置业为主价格定位起价3980元，均价6100元剩余主要户型平面单位的销售情况优于错层单位，剩余户型以错层的二房及三房为主成交客户分析 内销主要吸引了较为前卫、讲究居住空间的年轻人小家庭 外销吸引了部分年轻的深港家庭，以及少部分卖不起百仕达的香港低收入阶层 部分投资客现状分析片区内独有跃式户型，但是楼宇综合素质较差，户型不利于使用，且有较强空间压迫感，楼宇外立面及园林素质较差，由于销售业绩极差，已转世联代理，
6、前有一段时间处于封盘阶段，前期香港宣传力度较大，包括展销、香港电视广告、电视广告杂志等，但总体收效较低，目前估计推广力度转向内销市场，主力吸引客户为高级白领，预计3、4月份将会有较大动作的推广活动，对本项目有一定促进作用，可于其售楼现场设置广告牌或指示牌。项目名称宝湖名园发展商宝湖实业物业管理鑫辉物业物业管理费2.8入伙时间2002/4项目性质2栋高层总户数280可售套数280已售套数132销售速度47户型定位主力户型3房2厅(89-118)占67%，4房2厅(123)占33%客户定位对于景观要求高、追求高品质生活的阶层，与东湖豪庭的客户定位基本相同价格定位起价4300元/M2，均价6500元
7、/M2剩余主要户型可观湖景单位基本售罄，剩余单位以景观稍差的三房为主成交客户分析 内销客户群较为分散，主要以片区商人、原住民、高级白领、公务员为主 少部分外销客户主要来自沙湾的境外商人现状分析区域内同期推出项目较多，与彩世界相临，二者针对定位的不同，采用不同的推广策略。以“山水相伴，尊贵人生”为主题，推广其营造的意大利文化住区，并将样板房设于20层楼上，朝向东湖方向，能够看到美丽的山水景观。同时在价格方面制定了较低的起价降低门槛，作为吸引客户的招牌。剩余单位景观较差、楼层较高，施工进度有一定优势，架空层园林已开始施工，但缺乏规模，其园林的施工完成对彩天阁有一定利好因素，户型面积偏大，且选择较小
8、。相信后期承接并利用本项目彩世界宣传较多，本项目应着力加大园林施工进度，强化自身优势。项目名称新世界鹿茵翠地发展商深圳新世界物业管理新世界物管物业管理费2.8入伙时间2003/5项目性质13栋818层总户数611可售套数611已售套数45销售速度7户型定位2房、三房100M2占60，四房及复式客户定位“罗湖半山温泉豪宅”吸引周边成功人士、有部分外销价格定位豪装6800元/M2剩余主要户型整个楼盘以三房为主，占60，其余为二房及四房单位成交客户分析 本地客户为主，家庭收入较高，以罗芳，连塘商人、原住民为主 由于新世界在香港有较好的知名度，外销比率大概有20现状分析现正接受内部认购，3月中开盘，目
9、前认购客户偏向于大户型，三房、四房为主，三月份将会在香港推广， 多项包装方向包括水体景观，配套设备都倾向于外销份额。项目名称嘉多利花园发展商奥康德投资开发有限公司物业管理金地物业管理费入伙时间项目性质三栋中高层楼宇总户数380可售套数380已售套数310销售速度82户型定位二三四房均有客户定位内销为主，辅以一定量的外销价格定位7400剩余主要户型40套两房7278 m2，其余三房91 m2、四房115 m2，剩余单位主要集中于2227层成交客户分析客户主要以罗湖本地客户居多，少量深港家庭现状分析目前销售情况一般，基本上处于自然销售状态，广告投放较少，小区氛围营造较好，由于剩余单位的无论从单价及
10、总价上都相对较高，销售的难度加大。布心片区楼盘分析：目前布心区内各种档次、价位的楼盘均有，能够满足各种不同层面的需求。虽然区域内有10多万居民，但是真正能形成购买能力的群体与片区内的供给量相比还是显得有些薄弱，而在罗湖市区可开发土地日益稀缺的情况下，其他区域的需求已经渗透到该区域，同时在片区完善的生活配套和成熟的居住氛围的强力支持下，这种需求表现的越来越明显。从需求类型来看，区内的中等价位楼盘较受欢迎，2房、3房的单位需求较多，说明置业者还是以居家性质为主，承受能力居于中等水平，而高价位的楼盘需求相对偏弱。区内楼盘密集，且诸多楼盘基本在同期推出，在推广策略上各有千秋，除了价格上的差异外，各楼盘
11、在推广上尽量避免同质化。每个楼盘都有自己的推广主题。从共性上讲，因片区内有山有水，自然景观优美，各楼盘均没有忽略这一卖点，使得市场上山水住宅波澜汹涌，成为市场的热点。此外，布心片区成熟的居住氛围也是每个楼盘主推的概念。从目前的销售态势看，多个楼盘进入自然销售期，片区内楼盘的销售进度均比较缓慢，因此各盘的推广策略显得犹为重要，在市场推广时要选准档期，抓住楼盘吸引客户的特色卖点进行宣传。从目前市场上的销售状态来看，虽然片区内楼盘的销售进度放慢，但是销售价格却没有下降的趋势。因为从供应来看，不会有大的供应量出现，而置业者对于该片区楼盘的需求却是没有消减，坚挺的需求动力支撑片区房价持续缓慢的微幅上扬。
12、总体来说，片区的楼盘的销售情况基本上与彩世界现时的情况比较相似，剩余户型都以三房为主，但是彩世界又有其独有的各种优势：架空层园林、空中园林、规模、各项配套、外部景观等优势，随着工程进度的加紧，预计销售的进度会进一步加快，在各种特有时机上辅助以各种推广活动，在推广时尽量避开与竞争楼盘的对冲，将会收到较好的销售成绩。第二部分 项目推广主题定位 推广主题定位追求品味，追求彩世界缔造罗湖生活品质，一切由彩世界开始 推广物业形象罗湖大规模高品味生活社区 定位诠释品 味：迎合并可以延续彩世界前期项目的宣传诉求点（罗湖新生活标准），楼盘的综合素质有利于体现品味，体现物业档次。缔 造 品 质：切合发展商朗钜地
13、产的开发理念，追求生活品味，为罗湖缔造生活品质。 品 质：昔日置业罗湖是一种尊贵身份的体现，如今罗湖的地位已逐渐被福田、南山所代替，提倡“罗湖生活品质”，实为重新勾起大多数老深圳心中深厚的“罗湖情结”，引起又一轮的置业罗湖潮。表现形式可以通过项目的园林、山水、配套、规模等体现出一种尊贵、悠然、写意的生活品质。 由彩世界开始：后期项目品质开发的铺垫，为后续开发项目提供品牌支持，塑造朗钜地产品质地产的形象。第三部分 阶段推广执行计划一、 项目剩余户型分析【二房单位（80平方米以下单位）】目前包括一房单位在内二房单位剩余约50套，占剩余单位的11，主要分布于彩云阁及彩虹阁的中高层单位，价格区间处于6
14、8008000元，总价区间处于5055万占70。 劣势分析：主要是单位楼层较高，价格缺乏优势，而且大部分单位以城市景观为主，无景观优势。 优势分析：此类两房绝大部分户型价格方正实用，面积区间集中在70平方米左右，使用性强，现阶段送装修及部分家庭电器，对置业客户有一定利好引导。 措施思路：分析此部分二房的情况，建议着重把握客户点放置于投资型客户为主，增加投资组合优势，更利用现阶段现楼、接近入伙期（几乎即买即收益）以及送装修家电的各项有利因素，引导投资客户市场。【小三房单位（8091平方米单位）】小三房单位未销售单位共150套左右，于2、3、4、5都有，其中4彩悦阁分布较多；分布楼层比较分散，各个楼层均有；价格集中于63008500之间，亦属价位较高单位。 劣势分析：虽小三房单位都有中心园林及部分园林单位景观，但较低园林景观优势较强的单位大部分已经销售，单位俯视中心园林角度大；小三房户型优势并不明显，局部区间如公共和主人房卫生间使用性较差，主人房光线度不足；剩余单位总价区间6577万占65，没价
