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1、管家部知识问答一、物业管理条例知识问答1、制定物业管理条例的目的是什么？答：国务院于2003年9月1日公布并施行物业管理条例，并于2007年10月1日起实施的物业管理条例（修订版）的目的主要有两点，一是规范物业管理活动。物业管理是房地产综合开发过程的最后一个环节，健康规范的物业管理能有效促进房地产市场的良性发展。二是充分维护广大业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。因为物业管理活动直接关系到业主和使用人的切身利益。物业管理条例第一条：“ 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。” 2、条例规定什么叫物业管理？答：物
2、业管理条例第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”3、对“物业管理区域”应如何理解？答：“物业管理区域”是指根据建筑设计规划或者自然形成的、相对独立、规模相当、便于维护和管理的区域。按照物业条例的规定，物业管理区域的划定办法由省、自治区、直辖市制定，原因是各地情况不同。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素。根据物业管理条例第九条：“一个物业管理区域成立一个业主大会。4、国家提倡业主以哪种机制选择物业服务企业
3、？答：物业管理条例第三条：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。”由此可见，业主（业主大会或业主委员会）选聘物业服务企业并不一定需要通过招投标的方式进行，只需符合“公平、公正、公开”的原则。5、国家对建设单位招投标选聘物业服务企业有什么规定？ 答：物业管理条例第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业
4、服务企业。”由此可见国家对建设单位选聘物业服务企业有严格的限制。6、建设单位应当在销售物业之前做哪些事？答：（1）第二十二条：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”（2）第二十三条：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”（3）物业管理条例第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务
5、企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”7、物业服务合同的主要内容有哪些？答：物业管理条例第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对（1）物业管理事项；（2）服务质量；（3）服务费用；（4）双方的权利义务；（5）专项维修资金的管理与使用；（6）物业管理用房；（7）合同期限；（8）违约责任等内容进行约定。8、物业服务企业承接物业时应查验什么？答：物业服务企业承接物业的查验有两种情况，一是新建物业的承接查验，二是物业服务企业和业主委会之间的承接查验。根据物业管理条例第二十八条：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行
6、查验。”9、办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交哪些资料？答：物业管理条例第二十九条：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”10、物业管理用房应由谁来配置？答：物业管理条例第三十条：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”11、物业管理用房应该
7、如何使用？答：物业管理条例第三十八条：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”第三十九条：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”12、物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，会有什么处理？答：物业管理条例第六十五条：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部
8、分按照业主大会的决定使用。”13、物业管理条例中对物业服务收费都有什么规定？答：物业管理条例第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。” 第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”第四十三条：“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门
9、，应当加强对物业服务收费的监督。”14、在物业管理活动中，业主都享有哪些权利？答：物业管理条例第六条：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(六)监督业主委员会的工作；(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金
10、)的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。”15、在物业管理活动中，业主应履行哪些义务？答：物业管理条例第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。”16、业主大会应当如何组成？什么情况下可以不成立业主大会？答：根据物业管理条例第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民
11、政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”物业管理区域内全体业主组成业主大会，就是说业主大会的组成成员为物业管理区域内全体业主。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会以会议制形式，是依法行使物业管理民主自治权利的群众性社会自治机构，又是各业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机构。业主大会具有民主性、自治性和代表性的特征。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、
12、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会应该采取二重机构设置的方式，一是由全体业主组成业主大会，作为业主自治机构中的权力机关，行使重大事务的决策权。二是在业主大会下设由民主选举产生的业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。但是，条例也做出了例外规定，即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。17、业主大会都履行哪些职责？答：物业管理条例第十一条：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专
13、项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”18、业主大会会议分哪两类，及在什么情况下召开业主大会？答：物业管理条例第十三条：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”19、条例对业主大会召开的形式、召开的条件以及业主大会形成决议的投票权有哪些规定？答：物业管理条例第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主
14、可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”20、业主大会议事规则的主要内容？答：物业管理条例第十八条：“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。”
15、21、物业管理条例中关于业主委员会备案成立都有什么规定？答：物业管理条例第十六条：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。”22、业主委员会应履行哪些职责？答: 业主委员会的职责有以下几点：第一，会议职责。第二，签约职责。第三，监督职责。第四，其他职责。业主大会赋予的其他职责。 物业管理条例第十五条：“ 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。”23、在物业服务活动中，管理规约的主要内容是什么？答：物业管理条例第十七条：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社
