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1、土地增值税清算鉴证实务讲义郭洪荣目 录第一章 纳税主体资格的确认1第一节 房地产开发业务的证据资料和审核评价11.1 房地产常规开发业务11.2 房地产非常规开发业务2第二节 非从事房地产开发业务的证据资料和审核评价22.1 证据资料22.2 审核评价3第三节 确认纳税主体资格的税法依据33.1 国家税务总局规定33.2 北京市规定43.3 广西壮族自治区规定4第四节 物权的常识54.1 物权54.2 完全物权和限定物权54.3 自物权和他物权54.4 动产物权和不动产物权54.5 用益物权和担保物权5第二章 应税行为的确认5第一节 常规开发业务确认应税行为的证据资料和审核评价61.1 确认应
2、税行为的证据资料61.2 确认应税行为的方法6第二节 非常规开发业务确认应税行为的证据资料和审核评价72.1 确认应税行为的证据资料72.2 确认应税行为的方法8第三节 非从事房地产开发性质销售转让业务83.1 确认应税行为的证据资料83.2 确认应税行为的方法93.3 案说从事房地产开发与非从事房地产开发的确认方法9第四节 五项交易行为的审核评价104.1 取得国有土地使用权后仅进行土地开发104.2 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造再出让104.3 确认视同销售行为104.4 将已投入使用的房地产转让114.5 房地产交换11第五节 不征税和免税的交易行为125.1 房地产的继承125
3、.2 房地产的赠与125.3 房地产出租125.4 房地产抵押125.5 房地产的联建135.6 房地产的代建房135.7 房地产的重新评估135.8 国家收回、征用13第六节 确认应税行为的税法依据136.1 确认应税行为的税法依据136.2 确认视同销售行为的税法依据146.3 确认不征税和免税行为的税法依据14第七节 房地产市场常识167.1 房地产一级市场、二级市场和三级市场来源167.2 土地一级开发市场和土地二级开发市场167.3 房地产一级开发市场167.4 房地产二级开发市场177.5 房地产三级开发市场177.6 房地产、土地使用权、建筑物和附着物的概念177.7 销售方式的
4、三种转让行为18第八节 土地储备制度188.1 土地储备制度概述188.2 土地储备制度的运作主体198.3 土地储备制度的运行机制19第三章 土地增值税清算单位的确认21第一节 确认土地增值税清算单位的证据资料和审核评价211.1 确认清算单位的证据资料211.2 房地产开发项目的清算单位确认21第二节 确认土地增值税清算单位的税法依据232.1 清算单位的税法依据232.2 普通住宅认定的税法依据242.3 不属于土地增值税清算范围的项目26第三节 与清算单位审核有关的常识26（1）单项工程27（2）单位工程27（3）分部工程、子分部工程27（4）分项工程27（5）检验批27第四章 土地增
5、值税清算条件的确认和清算申请27第一节 确认土地增值税清算条件的证据资料和审核评价271.1 确认清算条件的证据资料271.2 确认清算条件的确认28第二节 确认土地增值税清算条件的税法依据292.1 国家税务总局规定292.2 北京市规定292.3 广西壮族自治区规定29第三节 清算申请的期限和应报送的资料323.1 清算申请的期限323.2 税务机关受理清算申请的条件和处理方法323.3 报送税务机关资料323.4 委托鉴证应提供的资料清单33第五章 收入总额的确认计量35第一节 确认计量房地产开发项目收入总额的证据资料和审核评价351.1 确认计量收入总额的证据资料351.2 房地产开发
6、项目收入总额的审核评价35第二节 确认计量房地产开发项目收入总额的税法依据362.1 转让房地产收入的形式372.2 按交易价格确认房地产转让收入372.3 按评估价格确认房地产转让收入372.4 视同销售收入392.5 关联交易收入392.6 纳税申报表收入项目的填表说明40第三节 房地产开发企业主营业务收入的核算413.1 科目设置413.2 销售收入的确认413.3 开发产品销售收入的核算案例413.4 分期收款销售收入的核算案例42第四节 非从事房地产开发项目的收入总额审核评价434.1 填表说明434.2 确认计量收入的证据434.3 审核评价方法43第六章 扣除项目的确认计量45第
7、一节 房地产开发项目扣除项目确认计量的证据资料和审核评价451.1 扣除项目计量的证据资料451.2 扣除项目确认计量的方法45第二节 扣除项目计量的税法依据502.1 国家税务总局规定502.2 北京市规定532.3 广西壮族自治区规定572.4 云南省规定57第三节 扣除项目的会计核算583.1 科目设置583.2 开发成本的构成593.3 开发成本确认时间603.4 土地开发成本的核算603.5 房屋开发成本的核算633.6 主营业务成本核算案例663.7 竣工开发产品的核算案例66第四节 非从事房地产开发项目的扣除项目审核评价694.1 填表说明694.2 确认计量扣除项目的证据694
8、.3 审核评价方法69第五节 金融机构常识71第七章 税款计算与缴纳72第一节 税款计算与缴纳的证据资料和方法721.1 税款计算与缴纳的证据资料721.2 税款计算与缴纳的方法721.3 有多个清算单位的，应分别申报73第二节 税款计算的税法依据742.1 增值额的含义742.2 应纳税额的计算方法742.3 填报说明75第三节 土地增值税税款缴纳的税法依据753.1 国家税务总局规定753.2 广西壮族自治区规定773.3 云南省规定78第四节 土地增值税会计核算804.1 会计科目设置804.2 应交土地增值税的核算804.3 交纳土地增值税的核算814.4 预交土地增值税的核算81第五
9、节 税款计算案例815.1 商品房整体销售815.2 成片开发，分块销售825.3 竣工前整体销售83第六节 清算审核案例：项目已竣工，已售面积超过85%846.1 清算申请情况846.2 鉴证报告披露内容846.3 税务机关审核情况886.4 对东园小区项目审核后有关的附列情况：892019整理的各行业企管，经济，房产，策划，方案等工作范文，希望你用得上，不足之处请指正第一章 纳税主体资格的确认第一节 房地产开发业务的证据资料和审核评价1.1 房地产常规开发业务根据土地增值税清算的需要，可以将房地产开发业务分为常规开发业务和非常规开发业务两大类。这里仅介绍常规开发业务，非常规开发业务在下一部
10、分介绍。所谓常规开发业务，是指房地产开发企业按照正常程序，从事房地产开发和经营的业务活动。常规开发业务应填报土地增值税纳税申报表（一） （从事房地产开发的纳税人适用。房地产开发企业，是从事房地产开发和经营的营利性组织。房地产开发企业又称开发商或发展商，在有些法律中也称为建设单位。房地产开发企业是以营利为目的的企业组织，通常它组织为公司，因此又称为房地产开发公司。房地产开发企业的特殊性在于从事房地产开发和经营。房地产开发是指在取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为；房地产经营是对所从事开发的项目处分和转让、租赁或抵押其建设的房地产的交易行为。房地产开发业务土地增值税纳税主体的认定条件
11、有两个：一是形式条件，是指土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据；二是实质条件，是指受让人对土地使用权取得直接支配的物权，即受让人对土地使用权享有占有、使用、收益、处分的权利。房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得“五证”等证明。1.1.1 五证的内容根据房地产常规开发业务的流程，确认房地产开发企业是否为纳税主体的条件，主要看形式条件，就是开发商取得有关部门颁发的下列“五证”。（1）建设用地规划许可证；（2）建设工程规划许可证；（3）建设工程开工证；（4）国有土地使用证；（5）销售许可证。1.1.2 取得“
12、五证”一般需要办理下列手续（1）取得立项批复（发改委）；（2）发改委的项目可行性研究报告批复（发改委）；（3）办理土地使用权出让手续，取得土地使用权证书（国土局）；（4）建设用地规划许可证（规委）；（5）建设用地批准书（国土局）；（6）方案批准通知书（规委）；（7）获得计划任务（发改委）；（8）征得政府有关部门的认同意见（人防、消防、园林、教育、市政、河湖、交通）；（9）建设工程规划许可证（规委）；（10）施工许可证（建委）；（11）办理预售登记，取得预售许可证（国土局）。1.2 房地产非常规开发业务房地产非常规开发业务的开发商，是否认定为土地增值税纳税主体，主要看实质条件。实质条件是指受让人
13、对土地使用权取得直接支配的物权，即受让人对土地使用权享有占有、使用、收益、处分的权利。这项物权是限定物权，是他物权，是不动产物权，是用益物权。这项物权解决了两个实质问题：一是土地使用权的归属，二是土地使用权的利用。尽管开发商没有取得土地使用权证书，但是这并不能改变开发商实质上已拥有土地支配权的事实，根据实质重于形式的原则，对于房地产非常规开发业务的开发商，应确认为土地增值税的纳税主体。所谓非常规开发业务，是指房地产开发企业未按照正常程序，从事房地产开发和经营的业务活动。比如，协议出让方式取得开发用地后再转让的行为；又如，先开发后审批的行为。非常规开发业务应填报土地增值税纳税申报表（一）（从事房
14、地产开发的纳税人适用。协议出让方式是指出让方与受让方就出让特定地块的土地使用权进行协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的出让方式。拍卖、招标和挂牌是通过竞价或竞标方式选择土地使用权受让人的。相对而言，协议出让缺乏公开性、竞争性，受具体经办人的主观因素影响较大，容易出现出让金偏低等不正常现象，故国家对协议出让的适用范围进行了严格的限制。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定第4条明确规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。其他用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”在2002年7月1日以前，国家尚未推行土地储备制度，土地一级市场交易方式主要是通过协议出让方式。房地产开发企业在协议出让土地方式下，会出现两种特殊交易情况：一是应登记未登记而未
