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1、休闲时代与休闲地产 王志纲在东莞.2011房地产走势及经济分析高峰会主题演讲 时间：2010年12月21日下午 地点：东莞索菲特御景湾大酒店会议室 主办：南都地产研究院暨南方都市报 主题：2011房地产走势及经济分析高峰会 主持人：未来学家格雷厄姆莫利托指出：到2015年人类将走过“信息时代”的高峰期而进入“休闲时代”。物质财富的满足让人们转而追求充实的精神生活。传统的工业经济正在慢慢远去，一个新的休闲时代已经在路上。与我们生活息息相关的房地产行业也开始融合“休闲”元素，为我们带来新的居住理念。 未来，我们将进入怎样的休闲时代？休闲地产将为地产行业带来怎样的新方向？相信大家都很热切想了解。现在
2、我们有请中国著名战略咨询专家王志纲老师，为我们带来休闲时代与休闲地产，大家掌声欢迎！王志纲：大家知道，我们是只做“明天”、不做“今天”的一个战略机构。我相信在座的很多老板，都关注目前的房地产包括国家的宏观调控呀、价格涨幅呀、明天的商机在哪里呀、怎么上市呀、还有什么营销呀等这些问题，但是说实话，从上个世纪我们就不关注这个问题了，因为从事这个行业到现在已经七、八个年头，从最早的碧桂园、到后来的星河湾、到后来的龙湖，这些一路走过来，早在五年前我就决定我们宗旨就是“常规地产不做”，所以现在很多客户来我都婉言谢绝了，因为工作室是只做别人做不了的，别人能做的一般都推荐给外界适合的去做。所以说，把握明天、开
3、拓明天，也一直是我们很重要的一个战略理念。所以今天为大家提供一道新的“菜肴”，就是“明天的菜”。 刚才我们这位王先生，把这个广东房地产的现状、商机等都讲的很清晰了，我想我们已经吃到“主菜”了，现在我就上一道“果盘”吧，这个果盘是啥呢，就是“明天的奶酪在哪里？”，就是休闲时代与休闲地产。 刚才这位王先生也谈到了，就是下一步住宅地产以外，伴随中国经济的大幅度提高，商业地产作为投资，休闲地产作为我们生活幸福指数提高的一种新的缺口产品，将会有巨大的空间。而我们作为一个战略策划顾问机构，已经做了若干案例，现在我给大家展示一下。 第一个是长白山的，大家知道，万达现在在中国可以说估计不仅是中国首富，可能已经
4、是亚洲首富了，就王健林本人的资产远远超过了李嘉诚，所以他基本不把李嘉诚放在眼里，他看到的是全球前十名。那么万达成功的一个不争的事实，就是他在“业态创新、模式为王”这点，远远的走到了前台，超过了万科、碧桂园等这些在中国号称是头牌潜质的常规地产商。所以现在他们都没搞明白，这个万达从来都没听说过，从东北那个偏远地方爬出来，怎么短短的这么几年时间，资产就达到两、三千亿了，而且他没上市，一上市就不得了。另外一个就是所谓的城市综合体全部都是他们所占领，短短的两三年时间，他们在中国不说100万人口的城市，据说是60万人口以上的城市都在落实他们的城市综合体。在广州就有三家，而且他们是自持物业，资产每天都在增长
5、。去年我们介入的时候，他们是1200万平米，今年估计到1800-2000万平米了。万达的成功主要是在“业态创新、模式为王”这点做的比较好。可以说万达一路走来，最早的在中国成为关注的城市商业广场万达广场，这个解决了他的原始积累，也让他尝到了“业态创新、模式为王”的甜头。当然也遇到了很大的挑战，其实是他的“班车”。在他手下完成巨大成功的是他的城市综合体“万达广场”，就是我们说的万达城市综合体，今天用万建林的话说，因为我们是老朋友了（图示，当时去考察，王志纲左侧是王健林，右侧是入狱前十天的黄光裕，另一个是全国工商联的副主席泛海集团的卢志强），王健林是一个典型的“吃着碗里、盯着锅里、看着田里”的战略家
6、，但是他的万达城市商业广场成功以后，他就开始做城市综合体，他就开始盯着田里，考虑以后的事情了，就是休闲地产。但是他不知道怎么做，所以2008年2月25日，王健林三次登门找我，最后我们专门包了架飞机，就专门去了长白山。当时长白山拿了将近二三十平方公里的区域，但是王健林他们急于想知道的是第一个能不能做、第二个做什么、第三怎么做？那么我们那次去呢，先在长白山考察了两天，还有长春，跟他的省委常委、省委书记见面，因为我们拿出了一个方案，最后获得了吉林省五套班子的高度重视，现在这个项目占地三十多平方公里，这是“瓜熟蒂落、田野意识”，这个项目运作可能明年八月份亮相，将会形成全天候的一个北方的休闲度假目的地，
7、冬天有温泉、世界级的滑雪场，夏天有高尔夫、狩猎，还有一些观光性、户外的东西，另外一个还有全中国最大的经济论坛。但是项目的成功，这里面还有个小插曲，当时去跟他们长春市委常委、市委书记见面的时候，王健林先生作了一番阐述，最后为什么投资长白山，那个书记一直没表态，只是说欢迎欢迎，最后那个卢志强急了，把我拽出来，一定要在饭桌上，谈谈这个项目。我说这个东北地区，吉林省汽车作为产业是非同一般的，但是整个吉林的经济如果都捆在汽车方面，风险是非常大的。因此吉林省应该寻找第二条甚至第三条抓手，从而“防止东方不亮西方亮，黑了南方还有北方”；第二个呢我说长白山，省委常委下了很大功夫，砸进来很多钱，专门搭建了一个管委
8、会，但是基本是亏本不赚钱的，在中国政府很多是干了这样的事情，我说原因并不是长白山的罪过，而是我们的业态有问题；长白山到目前为止还只是一个观光点，靠门票维持，我说门票观光时代是不能解决一个地区持续发展的，它顶多可以富民。但在今天坐你对面的老板三个加起来，超过了你在15年前在苏州当市委书记时候所开发的苏州工业园，当时一个小小的苏州新加坡工业园就把苏州经济拉动起来，走向外向型，并且契合了整个苏南的经济。而今天在东北，长白山作为整个东北旅游休闲的制高点，到现在还没有破题；所以我对三个老板有决心，能够跟政府配合，把这个题破了，把这个制高点占据了，一个长白山时代要到来。到那个时候，吉林省就不受辽老大的忽悠
9、，也不是黑龙江的后院，它将是成为甚至是整个东北在休闲度假产业上的代言人和制高点，其意义非同一般，其价值怎么评估也不过。最后将会推动吉林长白山从观光时代步入休闲时代。 后来王书记听了以后，放下酒杯说了这么一句话：“原来长白山我一直持有看法，觉得怎么折腾也折腾不起来，其实根本问题是在于观光，现在终于听明白了，当社会进入休闲时代以后，休闲不仅能形成一个产业，而且可以拉动整个区域的巨大发展，其能量不可低估”。然后当场表态，把它纳入整个吉林省的战略，并告诉王健林可以马上去谈的一个省长，下一步把规划要建的高速铁路、高速公路本来只修到长白山，稍微再延展下直接修到山门前，一下子给这个项目配套了几百亿。在中国有
10、个非常有趣的现象，政府每年都在做很多基础设施，包括修高速铁路、高速公路，但是最后钱花了，不产生效果。今天我们在中国做很多项目的时候，特别涉及到重大项目，往往我们会想办法做到让“三老满意”，老头子（领导），老板（企业家），老百姓得到实惠。这样才能心往一处想、劲往一处使，形成一个局势，最后推动一个地方的发展。 刚才长白山这个项目很典型的，由于获得了省委常委的高度认可，本来要建的高速公路、铁路延展过去，为这个项目配套了几百亿，所以启动很快，现在已砸了二十多个亿，原来号称是三百亿，其实十五亿就启动起来了。这个项目可能明年八月将会亮相。这是个小插曲，这个模具开发之后，这帮大佬劲头更大了，所以又包飞机又拉
11、着我去云南，这个时候加进来的有复星集团的郭广昌、还有联想的柳传志，一起到云南，跟他们的省委书记、省长见了，最后在西双版纳确定了一块很大的区域，现在西双版纳已经开发成功，而且今后西双版纳是在冬天，绝不亚于海南三亚的中国一个新的超级避寒的胜地和一个旅游度假休闲目的地。后来这个模具成功以后，又复制去了大连，在金石滩拿了几万亩地，下一步准备做以电影产业为主的休闲度假产业。第二个给大家讲讲西双版纳告庄西双景。告庄西双景用傣族话来说就是“十八个城邦”的意思，因为西双版纳为傣族，沿着湄公河有泰国、老挝、缅甸等国家，但这些国家不管叫什么其实原来都是傣族，而当时傣族中心就是西双版纳的景洪。这里面还有个小插曲，伴
12、随东盟博览会的召开和北部湾合作论坛的举办，整个中国在走向整个东盟一体化，其中有一个很重要的事情，就是昆曼高速公路打通，我从昆明进入“金三角”，到老挝的琅勃拉邦，最后开了24小时的汽车，从西双版纳一直到了曼谷，考察了整个西双版纳，见到了佤邦，见到了贩毒的地方，结果发现一个有趣的现象，一边是中国旅游风起云涌，市场空前火爆，但是云南的滇西北中甸和丽江火爆的景象，使一度成功的西双版纳陷入了一种衰亡当中；另外一边就是泰国，其实在亚洲来说，真正具有全球旅游精品的国家，不是中国，不是其他的韩国，而是泰国。但是泰国经济不景气，政治运动此起彼伏，旅游处于一种低迷状态。另外，在湄公河流域还有很多神秘的国家，比如缅
13、甸、老挝，很多人也还没有去过，这次我去了以后遇到很多老外，都是欧美的人，典型的“吃饱了撑的”，长期居住在老挝、缅甸，就相当于我们三十年前五十年前的中国，偏远的农村一样，拼命的去享受原始的一种生活和生态。 后来有这么一个故事非常有意思，我们有个客户是在西双版纳是做房地产的，但他一直在读我的书，一直希望能够见到我，正好三年前我去西双版纳旅游，他突然听到跑过来见到我们，非常急切的说希望能不能合作一把，当时我开了个玩笑，我说你太小了，你在路上，我们的客户还没有这样的标准。他说我小我能不能做点大事呢？我说这点可以考虑，他说比如你们不是说有种做法是“政府请客、企业埋单”吗？他说：比如在西双版纳，做他老家，
14、做到现在越做越灰心，准备把钱投到其他地方，到昆明、北京、上海找项目，这条路走通走不通？他说我越走越像小老板，去招投标拿不到地、走后门又有风险。但是西双版纳又是我的家乡，有没有发展？有没有机会？我说不清楚。如果你们能说清楚，我就全力以赴做西双版纳。所以我说这倒可以考虑。最后政府请客、企业埋单，他出了几百万让我们做了西双版纳的战略，当然州长、书记高兴了。后来去了2个多月，下了很大功夫，把整个湄公河流域全部跑完，得出一个很重要的判断，三句话：第一句话，中国有“两南”，是全中国可以消费的地方，商业价值无限，一南叫海南，一南叫云南，为什么是这“两南”？第二句话，未来中国伴随我们走向小康、局部地区走向了富
15、裕，人们“吃饱了撑的”，这个时候休闲将不是奢侈品，而是我们生活的一种常态，而这个时候休闲是需要平台，但是一个最绝佳的休闲地带，必须三个具备要素至少占两个，第一个是“避寒”，比如说广州，但他卖相没有海南好，海南没有三亚好，是因为在避寒这点上，再也没有像海南这样的热带雨林气候，能够吸引960万平方公里的整个中国人，所以海南三亚的房价绝对会比广州高两至三倍的，因为他稀缺；第二个是“避暑”，云南本来就是避暑天堂，所以云南这几年休闲地产非同一般，全中国的大佬们都去抢滩；另外除了避寒避暑之外呢，第三个就是“绝版资源”。所以当时的判断，中国“两南”当中只有两个很有限的地方，是避寒避暑的最佳地方，一个就是海南
16、三亚，一个就是云南的西双版纳，因为中国只有这两块热带雨林气候，这是第二个判断。第三个判断，当这些形成以后，就是谁能够把资源搭建起来，谁升起就是太阳。所以我当时就认为，西双版纳前景无限。但是现在为什么西双版纳市场不好呢？是因为现在是以旅行社为主导的一个观光时代，当一个广东人花了5000块钱去云南，到了滇西北，旅行社就安排他可以吃四道菜，第一道菜是中甸，第二道菜是丽江，第三道菜是大理，最后第四道菜到昆明。而这5000块钱到西双版纳只能吃一道菜，就是所谓的景洪，看看野象谷，所以作为观光者来说非常的不值，这就造成了整个西双版纳的衰败。如果西双版纳能够真正打造，成为一个枢纽，一个门户，在云南乃至中国往南辐射老挝、缅甸、泰国等，其次这里将是自驾车全世界最好的一条路线。但是谁来做这个事情，中央已经有明确的思路了，关键是民间怎么启动。最后做了两件事情，把王健林他们拉过去，最后王健林他们听了这个思路以后，当场确定，现在开始投资
