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1、【中海城南1号】市场调研报告 目录前言.第1页片区规划交通及配套状况.第15页项目基本信息.第58页项目SWOT分析.第811页项目产品分析.第1219页价格分析.第20页去化分析.第21页客源分析.第2122页企划分析.第22页业务分析.第2223页项目总体分析评价.第23页前言 此次是以同行的身份，以参观学习为由，对中海城南1号进行了一次较为全面的市场调研。先后共3次到访。此次调查的目的是为了更加详细深入地了解成都豪宅市场，了解竞争对手楼盘的信息，了解成都众多高端消费者的需求及喜好，从而达到更能准确把握高端客户群的目的，也能更加明确自身项目在整个市场中的定位。片区（板块）规划、交通及配套状
2、况1,项目所在的具体位置【中海城南1号】位于锦城大道199号。地处天府新城核心位置，东面距离南北向的城市中轴交通动脉天府大道，500米。距成都新中心地标性建筑新益州城市广场“六朵花瓣”约400米；北面紧邻天府新城东西向景观中轴锦程大道（锦城大街道宽130米，两侧各50米银杏绿化带，中间30米车行道）；南面紧邻【南苑】小区。2,项目所在的片区现状【中海城南1号】，尽享国际化城市繁华与稀缺自然生态资源。“三横六纵”与地铁1号线构筑现代便捷交通网路，城市大规模写字楼等现代商务配套、十大国际化平台、高新产业基地群落、国际总部商务园、五星级酒店集群、金融后台服务中心、海洋乐园、水上歌剧等与国际接轨的现代
3、城市资源交相辉映；项目南望500米宽原生态城市景观公园带、3000亩天府城市公园、国际体育公园，北邻130米行政级林荫大道，东眺新益州城市景观公园【中海城南1号】，城市中央生活区，以独有稀缺的资源尊享，成就CBD中央价值高地。3,未来发展规划一直以来，人民南路都是成都乃至整个西部最高档的商务核心区，聚集了大量跨国企业、知名公司、国际性驻蓉机构、豪华酒店、高档百货公司、甲级写字楼等，并且也拥有最高档的商务配套。 由于人民南路正处于整个城市的中轴线上，为了将城市中轴线上兴起的独特高档商务经济与其他区域经济区分开来，同时比较准确地表达出其核心地位和城市价值。规划的初步设想是，将人民南路及延长线参照浦
4、东的世纪大道或巴黎的香榭丽舍大街进行改造和建设，使之成为天府第一道，形成成都的CBD。4，交通几周边配套状况整个【中海城南1号】是处在城市CBD的一个核心区域，交通非常便利，开车从桐梓林一条直路均可到达此项目。公交车：815路直达；地铁：1号线项目周边配套学校：成都七中，泡桐树小学，美视国际学校等；商业：宜家、欧尚超市、富森美家居、荷兰GTC幼稚园：新加坡双语幼稚园；银行：中国建设银行、成都市商业银行、中国工商银行、中信银 行医院：成都市第一人民医院、宋庆龄妇女儿童医院、巴伐利亚国际医院其它：新益州城市公园、体育公园、高尔夫主题公园、海洋乐园、世纪城会展中心项目基本信息（含案名含义分析）案名含
5、义分析【中海城南1号】是中海地产最顶级产品系列之一，中海1号系作品，作为中海地产最顶级的产品系列，在全国仅6席。深圳香蜜湖1号、苏州中海湖滨1号、重庆中海北滨1号、长春中海南湖1号、青岛中海银海1号，均以占据城市最核心地段、最优化景观资源，而成为每一座城市的地标性住宅项目。项目调查表项目名称中海城南1号楼盘位置锦华大道199号开发商中海兴业成都发展有限公司营销代理商无设计单位梁黄顾建筑设计有限公司承建单位大兴业、海宏景观设计JDS物管单位中海深南物管占地面积（亩）227亩建筑面积33物业形态高层公摊率14%19%容积率2.85绿地率25楼层24层建筑结构框架剪力墙结构联系电话预定时间2008年
6、11月开盘时间2008年11月交房时间2010年10月30日总套数2000户车位数2500个以上联系电话车位比1:1.5户型特点户型结构三房四房层高3.1m户型面积范围160240通风采光性板式结果，南北通透主力户型四房主力户型面积185其他物业概述游泳池网球场装修标准外墙及公共区域面砖+石材室内清水房标准价格均价1600022000元总价范围250万500万车位价格待定商业物业单价无付款方式付款方式优惠方法按揭 0.5% 一次性1.5% 最高按揭比例及年限二十年物管费物管费3元工程进度开发期数及规模二期工程进度一期主体已封顶，二期还在修建环境与配套周边环境与生活配套市政配套建筑风格与小区环境
7、皇家园林，外立面Art-deco极具线条感和装饰感，工艺精细电梯品牌/一梯户数/电梯数上海三菱电梯两梯两户水/电/气/通讯 网络基础配套五通，为交房标准小区公关配套无会所 项目SWOT分析（优劣势及周边竞争楼盘）优势1，系出名门，品质更有保证。中海地产属国资委旗下，是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业。中国海外发展有限公司1992年即在香港上市（香港联合交易所代码: 0688），曾被国际知名的财富杂志评为中国上市公司（香港和中国大陆）百强中的房地产主要企业。是跨地域、具有国家一级房地产开发资质的全国性地产品牌。至今已在全国22个主流城市成功运营30年，开发项目超过200个，其中开发城市豪宅
8、超过50个，成为名副其实的“豪宅专家”。2，【中海城南1号】地处成都新中心金融总部商务核心圈，城市中轴之上，承袭经典皇家礼仪规划，围绕地段、城市资源、园林景观、建筑风格、户型设计、物业管理和服务等关键部分悉心打造了14项核心价值之最，定义了高端市场标准。3，【中海城南1号】以卓越的规划理念、产品设计、开发以及市场表现理应荣膺“2010中国十大城市豪宅”。中海城南1号在全国的平台下获得该奖项，这充分肯定了中海城南1号在中国房地产市场的领先代表形象。这是中国西部城市豪宅项目领先获得的权威奖项。4，【中海城南1号】同时占据稀缺土地资源、城市资源体系、城市景观体系、产品价值体系和专属服务体系，是最优化
9、的资源集聚体，代言城市新中心高端物业。2.85容积率天府新城37平方公里版图上罕见低容积率项目住宅地块容积率仅2.85，天府新城的住宅容积率多在4以上，甚至部分在6以上。放眼整个天府新城，2.85有望成为绝版。8万平米皇家园林别墅级园林偶现城市新中心项目约8万平方米私属中央园林，接近天府广场8.8万平米的面积。超大规模公园式园林，与周边项目相比，即便同为城市中心，仅此一点，早已分出高下。400米永阔楼间距唯此尺度彰显气度“锦里”民俗一条街长约350米，项目的楼间距比这条每日接待无数游客的街道还要长。400米的楼间距，在成都没有项目能出其右。最大化正南北朝向板式结构可能多层都无法达到项目建筑80
10、%左右正南正北朝向，两梯两户板式结构，最大化保证房间自然采光、通风与观景。这样的形态，无论是花园洋房还是电梯公寓，几乎都无法做到。弱势1，大部分临路由于地理位置的原因，为了实现利润的最大化，保证小区内部中庭景观的完整和楼间距够大，导致很大部分房屋都临路。2，只能算公寓24层的电梯，对于豪宅来说，虽然是两梯两户，但也不能满足追求快捷和高品质生活的城市精英群体，而且对于电梯公寓来说，户型面积又相对偏大，不是公寓客户群能承受的价位。3，无会所整个小区无会所配套，现在的售楼部将在销售介绍后拆掉，也就是说整个小区除园林景观外，没有可供业主休息的地方。机会随着政府南迁，城市中心的南移，地铁的通达，人们对南
11、延线CBD的认识会更加深刻，大量的商场、超市、酒店、医院等生活配套的齐备，会吸引更多的人来南延线买房、投资、居住，对于【中海城南1号】这个在新城区占据核心位置，并且属于品牌开发商鼎力打造的高端楼盘，一定会有巨大的市场竞争力，和广阔的升值空间。威胁大量品牌开发商的入驻，区域内多和豪宅别墅类项目即将开盘。项目产品分析（包括户型）建筑设计单位:梁黄顾设计顾问有限公司百年传承Art-deco建筑风骨城市中心地标性建筑仪态工科出身的中海，其对深谙建筑的深厚专业积淀一向享誉盛名。以Art-deco建筑风骨彰显建筑物的高耸、挺拔，犹如纽约帝国大厦、上海金茂大厦，项目殿堂级建筑将无限昭示经典传承的地标性意义。
12、还在项目外的路边上，就已经能感受到【中海城南1号】强大的气场售楼部几乎是一个透明的建筑，旁边是经典的欧式皇家园林景观，非常大气，精致。进入售楼部，先是一个会客区，必须在这里等候销售出来，再迎入大堂，进行详细的讲解。适度奢侈的户型空间设计上百个CEO家庭模拟后的优越生活系统。适度的、对位的奢华享受，是空间设计的极致法则；单纯的大，并非是真正的奢侈。采用皇家礼仪设计的双餐厨系统、阔尺双主卧套房系统、绅士名媛私属生活系统、家庭休闲生活系统这样的设计，即使对于中海，也是一个全新的高度。样板区照样精致，中海一贯的作风。看房还要领一个通行证，非常有仪式感。中海城南1号 C1型尊贵府邸 4室2厅2卫1厨18
13、5建筑面积约185平方米。双入户设计，人流分区、出入间领略皇家仪式；超大入户花园，可与相邻客厅连通，创意家族聚会空间；生活阳台、储藏间，各自独立，动静分区；270度观景休闲厅纳入主卧套房，品茗、对弈，不与悠闲绝缘。中海城南1号 D2型殿堂官邸 4室2厅4卫2厨253建筑面积约253平方米。双入户设计，人流分区，出入间领略皇家仪式；双套房设计，男、女主人各具私属空间，面向皇家园林景观，高处领略自然仪仗；主卧套房玄关入室，卧室、270度观景休闲厅、书房、衣帽间、卫生间联动一体，大平层奢享别墅级套房；中、西双厨，早餐厅、正餐厅，双餐厨饮食涵养上流生活习惯；保姆房、生活阳立，主仆分区，畅享24小时领袖生活价格分析【中海城南1号】的价格一直是整个城市电梯豪宅的标杆，在房产市场最最低迷的时候，价格也一直保持在10000/平米。优惠方式：中海会0.5% 一次性付款1%停车位:1：1以上物管费：3元/平米去化（销售状况）分析自08年11月开盘，到目前为止，一期开出来的前几批次房源已基本售完，累计销售400余套，面积为160240平米，由于面积偏大，加上开盘的时候正值房地产市场的冬天，所以销售周期偏长，但整体来说，销售得还是比较理想，特别09年的下半年，竞争对手誉峰以22000/平米以上的精装户型价格高调开盘后，更加凸显了城南一号的价格优势，销售情况比较火爆。
