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1、保障性住房的和谐供给模式对策思考保障性住房是指政府在对中低层收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准等具有社会保障性质的住房，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低层收入家庭提供适当住房，解决他们的住房问题。保障性住房主要包括五个方面：经济适用房、廉租房、公共性租赁房、安置房和两限商品房。这五个方面的保障性住房的出现，是国家为了满足不同类型的经济收入人群，提供的不同类型的住房供应。一、保障性住房和谐供给的重要意义从住房保障的发展历程和政策制定过程来看，我国的保障性住房建设呈现出 “1978年以前的单位分房和农民自建房”、“ 1980年代末至19
2、90年代中期的集资合作建房和安居工程”、“1998年至2007年的经济适用住房和廉租房开始建设”和“2007年至今的廉租房和经济适用住房对低收入困难家庭的全覆盖” 明显的四个阶段性特征。四阶段虽然侧重点不同，但是同归于建设保障性住房是为了构建社会主义和谐社会的重要举措，是国家关注民生，以人为本，执政为民的具体体现。（一）建设保障性住房是管理通胀预期、保持经济平稳较快发展的需要。在2010年1月中央出台的“国十一条”中，加大各类保障房供应量再次成为政府平抑房价的重要措施。近年来，全国部分城市房价上涨较快，有的城市房屋租赁价格也明显上升，给群众改善住房条件带来很大压力，成为社会广泛关注的热点、焦点
3、问题之一。特别是，住房价格持续过快上涨，容易形成房地产“泡沫”，带来潜在的或现实的金融风险，扰乱乃至破坏经济正常循环。在这个问题上，国际上有不少深刻教训，日本经济长期低迷，美国发生“次贷”危机，都与房地产“泡沫”有关。保障性住房和谐供给，既可以增加住房有效供应，分流商品住房市场需求，还可以稳定群众住房消费预期，对市场起到“镇静剂”的作用，有利于管理好通胀预期，把经济平稳较快发展的好势头保持下去。（二）建设保障性住房是解决中低收入家庭住房问题、实现建设海南国际旅游岛大背景下社会和谐的需要。建设海南国际旅游岛上升为国家战略，这是继海南建省办经济特区之后，又一件具有里程碑意义的大事。实现“安得广厦千
4、万间,大批天下寒士皆欢颜”是建设国际旅游岛健康、快速发展的必然要求，也是国际旅游岛建设的重要组成部分。在这个大背景下，房地产问题变得异常的敏感，房地产市场存在着严重的市场失灵现象，表现为房价过高，供给和需求之间严重失衡，一方面大量的城镇居民买不起房，而另一方面大量高价房空置。经济学十大原理之一：政府有时可以改善市场结果，面对买卖两头困境的奇怪现象，政府宏观调控这时候显得尤为必要和有效。政府通过再分配行为纠正住房流通机制对社会福利函数的偏离，而保障性住房制度能对中低收入住房困难家庭实行“托底”。这种做法顺民意、解民忧，有利于纾缓群众困难，调节收入分配关系，使人民共享发展成果；有利于体现公平正义，
5、化解社会矛盾，促进社会和谐稳定。（三）建设保障性住房是转变经济发展方式、调整经济结构的需要。扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转变经济发展方式、提高增长质量效益的内在要求。保障性住房建设一头牵着发展，一头牵着民生，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构、转方式具有重要作用。地方政府增加保障性安居工程建设支出，可以发挥乘数效应，发挥房地产业链条长的作用，带动大量社会资金投入住房建设，促进相关产业发展。群众有了新居，要进行装修，购买家具、电器和其他生活用品，还会直接扩大消费需求。解除居住的后顾之忧后，居民的消费信心和能力也会增强，从而增加其他商品的即期消费。还要看到，推进
6、保障性住房建设，不仅对全局发展有利，而且对地方发展有利。此外，地方如果人居环境差，还会影响市容市貌，影响投资与发展环境，影响城市长远发展。近年来，海南省通过实施保障性安居工程特别是推进公共租赁住房、棚户区改造，既解决了贫困人口集中成片居住的问题，促进了社会结构优化，又改善了城市环境和形象，吸引各类生产要素集聚，实现了产业再造和经济转型，起到“建设改造一片、带动提升一方”的作用。二、保障性住房和谐供给不足成因分析为了做好“一号民生工程”，海南省委、省政府在2010年拨付10亿元提高城乡居民住房保障能力，同时，安排2.5亿元支持保障性住房建设，省国土环境资源厅单单在2011年就为全省保障性住房建设
7、供地807公顷。这些举措的实施虽然有力地支持保障性住房建设，但是保障性住房建设仍存在规划不全面，住房的结构不够符合低收入群体需要等诸多问题。（一）主观上说，地方政府在保障性住房供给中的宏观调控不足。1、住房保障体系缺乏统筹安排和长远规划。地方市县由于缺少专业技术人员，规划建设专业性不高，短期性规划较多，因此保障性住房建设规划编制工作相对滞后。拿海南省乐东县来说，它虽然从2007年起就出台了经济适用住房建设和管理实施方案等意见，但受限于资金、技术、人员等因素的影响，尚处在完善过程中。况且现有的职工住房公积金制度、经济适用房和廉租房制度等住房保障措施相互分离，分属不同部门管理，缺乏统筹安排。2、住
8、房保障资金投入不足。保障性住房隶属于政策性住房，与商品房开发相比，利润空间较小，房地产企业开发进入积极性不高，建设资金投入不足。虽然地方政府每年启用大量资金投入保障性住房建设，但是由于财政困难，资金缺口压力巨大，在建项目资金投入不足，致使保障性住房项目建设进度与实际需求相比差距明显。资金不足已成为保障性住房建设的主要制约因素。3、住房保障制度建设相对滞后。从我国住房保障制度改革历程可以看出，大部分规定是以政策和规章制度体现的，以通知、意见和办法等文件形式来推动住房保障工作，部分文件甚至是在住房保障问题比较突出的背景下出台的，这样就导致住房保障制度的法律权威性不够，政策调整缺乏严肃性和连贯性，缺
9、乏长远性和长效机制。这固然与市场经济体制转型这一时代特征密切相关，但不可否认的是，它也是住房保障制度改革难以深入、保障水平偏低、运行管理体系不顺畅等问题的根本原因之一。根源在于制度建设存在一定的滞后性，住房保障在民生建设中的重要地位无法得到足够重视，住房保障法律法规体系和相关制度还不够完善。住房保障是一项长期工作，需要有完善法制体系才能稳步有序推进。4、尚未形成科学的管理机制。纵观海南省各市县，住房保障各项基础工作还不够扎实，基本上均未建立房地产市场信息管理系统，住房保障规范管理工作也未做到位。比如，物业管理是保障性住房配套管理的重要方面，但是目前物业管理仍处在起步阶段，各类保障性住房的配套设
10、施等建设标准都较高，对低收入家庭而言，既然享受到较高层次的服务设施，理应承担较高的物业费，但物业费的增加将会加重低收入家庭的困难。如果没有相应的政策与法规来保障低收入家庭，即使一部分低收入家庭能申请得起保障性住房,也有可能因各种费用过高而住不起保障性住房。（二）客观上说，地方政府在保障性住房供给中的激励因素不足。詹姆斯.布坎南的公共选择理论认为，人都是理性行为者，其行为的目的是谋求私利的最大化。政治领域中的人都是“经济人”，均以追求经济利益最大化为目标。同样在现实生活中，地方政府官员也决不是简单的政策解释者和执行者，他们往往从短期效应出发，注重任期内的权力、利益和政绩, 关注GDP的增长等等，
11、在追求社会发展效率的同时而忽略了社会公平。总体来说，地方政府建设保障性住房动力不足的原因既有利益上的驱动又有制度上的缺失。以政府建设廉租房为例，一方面需要其出钱出地。对于地方政府而言, 出土地比出资金更能触动其利益。因为出资金只是土地出让金净收益的10% ,而出土地则相当于拿出100%的土地出让金。土地出让金在各地政府财政收入中占据相当大的比例，这种情况非常普遍。目前，各地政府通过土地拍卖这种形式，让出价最高者得到土地，这种看似公平的制度其实是在实现地方政府的利益最大化，而地价的大幅上升推动了房价更快上涨，从而构成恶性循环。另一方面，廉租房等保障性住房的供应对房价又有一定的抑制作用，而房价的下
12、跌既会抑制地方政府的GDP增长，又影响到官员政绩。同样，与普通商品房相比，经济适用房的建设用地以行政划拨方式供应，免征土地出让金，同时还有21项税费是减半征收的，也不利于政府财政收入与部门利益的最大化。更何况廉租房、经济适用房等保障性住房政策，一直以来都缺少明确的硬性指标，更多的是一种原则性的规定，这使得保障性住房制度缺少足够的刚性，而根据制度经济学的理论，只有刚性的规定才能真正被遵守。鉴于以上两方面的原因，使得地方政府在保障性住房建设上缺乏激励，而根据经济学原理之一：人们会对激励做出反应，而政府也一样，缺少激励就缺少动力，导致保障性住房供给不足。三、从县域来看，加快保障性住房和谐供给的对策建
13、设海南国际旅游岛，需要保障性住房跟上脚步。在“十二五”开局阶段，各市县政府应当树立起包容性的发展观念，坚持国家对保障性住房已形成的一些基本问题和实施路径上比较明确的思路，完善和改善适合本地区保障性住房发展的政策法规，促进保障性安居工程建设步入良性循环轨道。（一）建立多元的资金筹措渠道，形成稳定的住房保障资金来源。当前,全国住房保障资金来源中公积金增值收益受贷款比例与总额、资金运作成本以及存贷款利率变化的影响，土地增值收益则受出让土地数量和众多成本变化的影响，都不具有稳定性。要根本解决面向低收入群体的保障性住房问题，无论是开发建设还是租金补贴，应建立激励制度，鼓励机构资金和民间资本等多元化的资本
14、投入进来，将廉租房资金供给由政府主导扩展到政府、银行、企业和民间组织等，形成以政府财政资金为主、社会资金为辅的融资机制，为保障性住房建设提供长期稳定的资金来源。1、将住房保障纳入公共财政体系。保障性住房支出应纳入财政预算，加大监督、执行力度，并向社会公示，以提高政府政务的信息透明度。通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。2、建立健全社会资金投入住房保障的政策体系。支持信贷资金的进入，鼓励商业银行加大信贷支持力度；鼓励企业资金注入，加大对保障性住房建设的各项优惠政策的落实力度，对保障性住房免收各项行政事业性收费、政府性
15、基金以及有关税费,减少保障性住房的建设成本，促进房地产开发商承建一定比例的公共廉租房，并利用资本市场筹集增加住房保障资金。充分发挥政府职能的作用，运用财政、税收、金融等政策手段,鼓励增量和存量保障性住房的供给，引导和拉动更多的社会资源参与住房保障的供给。比如，乐东县把足额配套住房公积金的比例从2007年的5%提升到2011年的12%。良好的政策体系，保证了该县1442户购房职工发放个人住房公积金贷款8205.9万元，引进开发商投资经济适用住房建设资金14660多万元，有效地为该地区的发展留住了人才。3、将土地收益更多地服务住房保障民生项目。政府出让土地时，应加大“招、拍、挂”力度， 让地价透明
16、化，土地收益中用于保障性住房建设的比例不应低于10%，让更多居民分享国有土地增值的收益。然后从“招、拍、挂”收入中拿出一部分建立基本住房保障基金，专项用于廉租房建设等住房保障事项的支出。 （二）加大保障性住房用地供应和监管力度，确保土地的合理使用。建设国际旅游岛背景下，对于海南来说加快保障性住房建设已是大势所趋，而提高土地供应和开发利用效率是加快保障性住房建设进度的关键。为加大保障性住房用地供应和监管力度，确保保障性住房用地的有效供应，地方应重点抓好：一是合理制定保障性住房用地计划。保障性住房用地供应计划经批准后，应及时通过地方政府网向社会公开，接受社会监督。对列入年度建设计划的保障性住房项目用地要做到应保尽保，按照确定的年度建设计划，优化项目选址，加快用地审批，及时将经批准的供应计划落实到具体地块。二是规范保障性住房用地管理。土地供应后，不得随意改变保障性住房用地的性质。城乡规划调整后需要改变用地性质的，应由政府收回土地。规范土地使用合同管理，在合同
