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1、浙江省湖州市房地产投资潜力分析一、2008年投资环境分析1、区位特点分析2、经济运行现状分析3、居民收支情况分析二、房地产市场发展现状分析1、楼市总体情况分析1）城镇人均建筑面积不断增长2）近年住房销售情况分析3）历年房价走势4）房地产类企业家信心指数2、商品房交易市场情况分析3、二手房市场交易情况分析4、市场需求分析1）希望购买的面积2）选房注重的因素3）能够承受的价格4）购房首选区域三、土地市场分析1、近期土地供应分析2、土地市场暗潮汹涌四、楼市前景预测1、 整体市场平稳健康2、需求预测3、近期住房建设规划五、结语浙江省湖州市2008年房地产市场分析及前景预测一、2008年投资环境分析1、
2、区位特点分析湖州市位于浙江北部,东西长126公里，南北宽90公里，位于太湖南岸，紧邻江苏、安徽两省。东部为水乡平原，西部以山地、丘陵为主，俗称“五山一水四分田”。1983年10月，撤嘉兴地区，建湖州、嘉兴两个省辖市。总人口258万，其中市区人口108万；总面积5818平方公里，城市化水平达到51%，中心城市建成区面积71.2平方公里。湖州交通便利、区位优势明显，东邻上海、南接杭州，与无锡、苏州隔湖相望，处于长三角中心区域，距杭州75公里，上海160公里，104、318国道，宣杭铁路，正在规划或建设的杭湖宁城际轨道交通和湖嘉乍铁路，以及被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道，穿境而过，高速公路到20
3、10年将形成“三纵”（杭长扬、杭宁、杭湖苏高速）“两横”（申苏浙皖、申嘉湖高速）的网络，拥有全国一流的铁路、公路、内河水运中转港。2、经济运行现状分析2008年1-3季度湖州市实现地区生产总值740.67亿元，按可比价格计算，同比增长10.7%，增幅比上半年和去年同期分别回落0.9和3.6个百分点。房地产销售明显下降，前三季度商品房销售面积、销售额分别下降22.8%和14.7%，增幅同比回落80.9和94.8个百分点。前三季度全市完成全社会固定资产投资373.59亿元，增长15.6%，增幅同比提高5.0个百分点。其中房地产投资72.23亿元，增长21.0%。3、居民收支情况分析2008年1-3
4、季度，湖州市区城镇居民人均可支配收入16532元，增长9.7%，增幅同比回落3.9个百分点，其中占收入比重85%以上的工资性收入和转移性收入增长较慢，增幅分别仅为2.8%和7.2%，均低于平均增幅。全市农村居民人均现金收入9433元，增长13.8%，同比回落0.9个百分点。从收入结构来看，工资性收入增长较快，增幅达14.8%，家庭经营收入增长12.5%。财产性收入、转移性收入也实现了较快增长，增幅分别为15.5%和16.0%。附：近年湖州市城市居民消费支出2000年以来湖州市居民消费水平逐渐提高，到2007年人均消费为12561元。增长速度2004年为11%，2005年为18%，除2001年增
5、速为20%外，其余几年增长速度均维持在5%左右。2004、2005年间，由于全国房地产价格上涨，大量的居民资金用于购房消费，从图中的住宅曲线可以看出，从2005年开始，湖州人民用于住宅的消费涨幅较大，因此05年后，湖州市房地产市场发展的速度不断加快。二、房地产市场发展现状分析1、楼市总体情况分析近年来，我国其他城市的楼市可以用跌宕起伏，扣人心弦来比喻，而湖州楼市却一直以来比较平稳、健康，没有大起大落的经历。2007年以来国内较多具有一定实力的品牌开发商开始注目湖州，纷纷拿地进驻。而这些品牌企业的进入，不论从城市格局、经营服务理念还是产品品质等方面,都给湖州房地产业带来了巨大的影响。附：2008
6、年1-10月湖州市房地产市场开发情况房地产开发累计% 商品房施工面积（万）934.79 13.3 商品房竣工面积（万）160.24 83.1 商品房销售面积（万）165.27 -25.2 商品房销售额（亿元）68.37 -18.7 住宅销售面积（万）140.25 -27.4 住宅销售额（亿元）56.02 -21.5 进入2008年以来，由于受房地产市场整体环境的影响，湖州楼市观望气氛也相当浓厚，据湖州市统计局数据显示，今年1-10月，湖州市完成商品房施工面积934.79万平方米，同比增长13.3%，商品房竣工面积160.24万平方米，同比增长83.1%，但商品房销售面积与销售额均有所下降。今年
7、1-10月，湖州市商品房销售面积为165.27万平方米，销售额为68.37万平方米，同比下降25.2%和18.7%。以下是近年来湖州楼市的一些情况：1）城镇人均建筑面积不断增长2003年湖州市城镇人均建筑面积为25.2平方米，到2006年年底，湖州市人均建筑面积增长6.45平方米，年均增长2.15平方米。当前2008年人均建筑面积为35.5平方米。依据湖州市政府有关的规划，湖州市计划2010年年底实现人均建筑面积40平方米的目标。2）近年住房销售情况分析由上图可看出：2003年以来的住房销售面积基本呈现出稳定增长的趋势。销售面积的增长速度在2005年达到最高值68%，之后出现大幅下滑，到200
8、6年甚至呈现出负增长3.6%。在2007年9次提高贷款利率的情况下，湖州市房地产住房销售面积为286万平方米，环比增长19.17%，说明湖州市住房真实需求仍然强大。3）历年房价走势200020012002200320042005200620071900元/平方米2200元/平方米2500元/平方米3200元/平方米4200元/平方米4400元/平方米4500元/平方米5000元/平方米从上表可以看出，2000年以来，湖州市房地产市场的住房价格基本呈现出稳定增长的态势，除2003年2004年的涨幅较高，突破30%以外，近两年基本维持在10%左右，伴随着宏观调控政策实施力度的加大，今后几年的房价涨
9、速将会更加趋于平稳，涨速也将趋缓。4）房地产类企业家信心指数由2001年以来的各季度企业家信心指数可以看出，2001年至2005年间各季度的指数变化较大，其中受季度影响较为严重，二、三季度的信心指数较低，其余时间基本处于一个较高的指数。2005年二季度以后，各季度的指数变化幅度减小，基本呈现出平稳的状态。湖州市的近期统计数据表明，2008年第一季度的房地产业企业家信心指数为121.1，说明2005年以来至今，湖州市房地产市场供需两旺，发展趋于稳定。伴随着今后围绕国家政策陆续出台的湖州市房地产相关政策，可以预见，未来几年内湖州市房地产市场发展将不会出现大起大落现象。2、商品房交易市场情况分析湖州
10、市在售项目产品类型包括高层、小高层、多层、联排，主力产品建筑面积主要集中在90-120，高端产品建筑面积集中在140-200。小户型产品设计差异化较小，大户型产品类型集中在复式、联排，设计同质化。湖州地区的项目以多层为主，去化速度最快，多层建筑基本都在项目的最好位置，价格也最贵。湖州地区的高层建筑多以11-18层的小高层为主，18层以上的高层建筑很少，仅星海名城项目有三栋29层高层建筑。目前湖州地区的小高层价格基本在5000元/平方米以上。附：2008上半年中心城区楼盘住宅销售备案排行榜排名楼盘名称建设单位备案套数备案面积（）备案均价（元/）1星汇半岛汇鑫置业4814684441742余家漾升
11、华房产2042124254443馨水园信业佳房产1481508346204绿色家园中大房产1461867044155凯莱国际中义置业1391619649886风雅蘋洲东方蓬莱置业1231511351907香格里金冶房产1141230345368金色地中海美欣达房产1131808159519锦绣苑房总集团11012375462810在水一方建国投资7363564440从上表的湖州市销售备案情况看，整个湖州城区的住宅市场销售形势比较稳定，湖州市城区居民对住宅的需求潜力巨大，目前的房屋的售价相对当前湖州市城区居民的收入来讲在可接受范围之内。附：湖州市部分楼盘情况楼盘名均价类型位置开发商红丰家园二期4
12、700多层、小高层市中心银锦家苑房地产开发有限公司都市家园4300多层、小高层市中心湖州房地产开发总公司天盛花园5600多层、小高层、高层仁皇山新区湖州泰祥房地产开发有限公司苕溪家园4400高层凤凰开发区湖州建设房地产开发有限公司升华 公园懿品5500多层、小高层、高层湖东区域湖州升华房地产开发有限公司东方明珠5100高层湖东区域湖州房地产开发实业总公司日月城5200低层、多层、小高层湖东区域湖州日月置业有限公司金茂广场4280低层、高层西南新城区湖州金茂置业有限公司 “十一”长假，有些利好消息传来，以及湖州部分楼盘房价并不打折，有些公司不是推迟开盘计划反而加快项目推进。湖州楼市并没有出现让消
13、费者先前担心的连锁反应和异动行情。除了馨水园和中大绿色家园推出优惠销售外，其他楼盘都在正常销售，特别是绿城集团在湖州开发的项目，趁国庆期间不仅公开了的楼盘案名“御园”，还在浙北大酒店对外开放了“绿城御园”展示服务中心。其他像山水华府、星汇半岛、春江名城、金色地中海等大盘新盘都在接受客户预约。一些新拿地的开发商并没有改变开发计划的初衷。这些，在一定程度上给消费者心理上吃了一颗定心丸，打消了等待观望的顾虑，稳定了消费情绪。3、二手房市场交易情况分析据调查表明：二手房交易逐渐回暖，均价在3500元/平方米左右的住房比较受工薪阶层和年轻人的欢迎，总价在30万以内的二手房比较受欢迎，大约占了二手房交易的
14、70%以上。同时，年限5年以内的住房较容易出售，2008年后的三级市场供给量目前尚难以计算，但是依据国家2008年以来出台的政策（调整供应结构、加大廉租房建设力度、加强住房公积金管理等）推断，湖州市政府今后制定的相关政策将会有助于放开存量市场，搞活三级市场，加大今后几年内存量市场住宅投入市场的供给量。此情况下，整个增量市场、存量市场的总体住宅供应量会相对于当前的市场消费容量较大，将会在一定程度上减缓房价的上涨速度。4、市场需求分析2008年以来，湖州房地产市场总体上呈现健康、平稳态势。在国家宏观房地产市场萎靡的大环境下，近几年的房屋销售价格依然能稳定上涨，说明湖州市城区居民的消费能力较强，对住宅的需求相对旺盛。这种需求无论是来自改善住房条件，还是首次置业，在今后的几年内必将推动湖州市城区房地产市场的发展。据日前一项针对湖州楼市情况，从房价，区域，需求等几个关键因素方面对湖州市民进行问卷调查显示，目前市场刚性需求尤其是改善型需求相对明显，大多数消费者持币观望等待理性市场的到来。1） 希望购买的面积从上图可以发现，目前湖州市民基本会选择130以下的房源，而国家颁布的关于90以下房源购房首付比例的调整，对湖州购房者的影响不是很大，选择90-130占到67%，从侧面说明政策力度不大，影响的群体范围有限，对于整个市场
