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1、临安12月份市场月报一、宏观政策研究（一）近期与房地产相关的主要政策、新闻解读为了更好的了解宏观房地产市场，营销策划部定期摘抄与房地产相关的主要政策、新闻，并进行解读。序号时间标题主要内容政策解读112/1111月份宏观经济数据n CPI：同比上涨5.1%，创28个月新高n PPI：同比上涨6.1%，11月份，工业品出厂价格环比上涨1.4%。n 固投：11月份固投亿元，同比增长24.9%，比1-10月份加快0.5个百分点。n 消费：11月份，社会消费品零售总额13911亿元，同比增长18.7%，比10月份加快0.1个百分点。1-11月份，社会消费品零售总额亿元，同比增长18.4%，比1-10月
2、份加快0.1个百分点。n 信贷：11月份新增本外币贷款6142亿元，其中，人民币贷款增加5640亿元，外币贷款增加85亿美元。人民币贷款余额47.43万亿元，同比增长19.8%，比上月末高0.5个百分点，比上年同期低14.1个百分点。n 12月初，中央政治局会议为货币政策定调，由适度宽松转为稳健，而随着昨日中央经济会议的召开，以及统计局将11月数据提前至今日（休息日）公布，以及央行此前的惯例，市场普遍认为央行会在昨日加息，但靴子仍未落地，央行选择了第六次上调准备金率。n 食品价格上涨和居住类价格上涨幅度比较大，他们推动了同比的CPI上涨。 11月份，食品类上涨了11.7%，拉动CPI上涨3.8
3、个百分点，贡献率是74%；居住类价格在11月份同比上涨5.8%，拉动CPI上涨0.9个百分点，贡献率是18%；这两项合在一起就使贡献率达到了92%。食品价格中11月份粮食上涨11.7%，食物油上涨14.3%，水果上涨28.1%，蛋类上涨17.6%，从这些食品价格的变化来看，我们可以感觉到像水果、鸡蛋、这些与季节有关的产品涨幅比较大。也就是说11月份物价上涨中有相当一部分与季节性的变化有关，因为进入冬季后对肉、蛋、菜的消费要增加，反映在供求上有些变化。412/15111月全国房地产市场运行情况房地产开发完成情况开发投资：前11月，全国房地产开发投资4.27万亿元，其中7成投向商品住宅。11月当月
4、，房地产开发投资4628亿元。房屋施工面积：38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积：达到4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。完成土地购置面积：前11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。11月当月，土地购置面积3302万平方米，增长9.3%，土地购置费924亿元，增长67.4%。通过解读1-11月房地产开发完成数据，我们可以得出以下结论：n 1-11月，全国开发投资、施工面积和完成土地购置面积均有大幅增长，但
5、住宅竣工面积仅增长了11.4%。可以预测在今年下半年和明年，市场供应量将大大增加，有利于缓解紧张的供求关系，从而有利于减缓房价的增长速度。商品房销售情况1-11月销售面积：达成8.25亿平方米，同比增长9.8%；其中，商品住宅销售面积增长54.4%;办公楼销售面积增长39.2%;商业营业用房销售面积增长39.1%。1-11月商品房销售额：达到4.23万亿元，同比增长17.5%。其中,商品住宅销售额增长91.5%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。n 11月新调控政策接踵而来：月初的停止三套住房公积金贷款，月中的“限外令”，以及央行先后两次上调存款准备金率。调控政策的叠加
6、效应加剧了楼市的两极分化。房地产开发企业资金来源情况1-11月,房地产开发企业本年资金来源48170亿元,同比增长44.2%2。其中,国内贷款8994亿元,增长40.2%;利用外资413亿元,下降31.4%;企业自筹资金15909亿元,增长18.3%;其他资金22854亿元,增长76.6%。在其他资金中,定金及预收款13347亿元,增长66.5%;个人按揭贷款7009亿元,增长130.1%。1-11月，房企开发资金仍呈渠道多元、高速增长的特点。其中自筹、定金及预收款、个人按揭贷款占比超过74.6%，银行开发贷款仅占18.6%，且前者的增幅远超后者。从这一数据我们可以得出结论：开发企业筹资能力大
7、大增强，对银行的依赖性已大幅减低。512/1511月份房屋销售价格指数70个大中城市房屋销售价格指数11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点。其中新建住宅销售价格上涨9.3%。二手住宅销售价格上涨5.6%。11月份新房售价环比10月上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点。说明各地调控政策出现小幅效果11月份国房景气指数11月份,全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为102.78,比10月份提高0.75点。11月份的景气指数小幅走高，仍然处于高位运行且高于去年同期水平。612/11前三季度，30个城市卖地收入9000亿元，同比增
8、70%11月，在楼市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，土地市场供应量冲高，达到4318万平方米，环比增幅达15%，同比增幅达11%。1-11月，全国120个城市累计成交住宅用地30216万平方米，同比增加40%。4月起，土地市场成交量同比增幅均保持50%以下，8、10两个月出现同比负增长的现象。9月住宅用地楼面均价达到全年最高的2395元/平方米，10月骤降至1617元/平方米，11月上升到2135元/平方米，使10月成为全年住宅用地楼面均价走势的第三个。在楼市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，土地市场供应量冲高，达到4318万平
9、方米，环比增幅达15%，同比增幅达11%。预计12月的土地市场供应总量将进一步上扬，迎来本年度最后的供地高潮。解读结论中国社会科学院发布2011年经济蓝皮书指出：1、2010年是我国房地产的调控之年，中央政府对房地产的调控成效显著，开发商囤地现象得到了初步遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也得到了初步控制。房价涨幅从2009年的25%左右，预计可能下降到2010年的15%，比上年下降10个百分点。2、从住宅投资、销售面积、销售额和房价走势看， 2010年18月,住宅投资完成19876.18亿元，销售52704.47平方米，销售额26418.24亿元，分别比上年增长33.9%、6.7%、12.6
10、%。全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，上年同期为4800元左右，较上年同期上涨15%。考虑2010年后4个月需求不变，预计全年住宅房价涨幅为15%左右，涨幅比2009年下降10个百分点。3、2010年城镇居民人均可支配收入，约为18900元，农民工年均工资为19200元。按城镇居民每人30平方米和农民工家庭人均20平方米，以及城镇居民和农民工家庭每户分别有3、3.5口人计算，其房价收入比分别为8.76、10.06。其中,城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46。按照房价收入的支付能力及家庭负债风险性考虑，房价收入比保持在36较为合适，而按照目前的收入比水平，直接后果就是,
11、85%的需购买新住宅的城镇居民家庭都无力购买。二、杭州房地产市场表现1、杭州房地产房地产销售杭州主城区2010年11月新增商品房面积28.85万平米（2697套），销售商品房45.99万平米（3678套），供应量大幅萎缩，但成交量却增长明显，其中新增面积环比下降60%，销售面积环比上涨24%。11月份主城区商品房供需从2.07直降到了0.62，降幅之大显示供需矛盾的不断的尖锐，市场表现优异，受宏观政策的影响逐渐减弱，对于通胀的逐渐担忧，消费者仍然将房地产作为投资保值的首选。而本月开盘的楼盘品牌开发商受欢迎程度尤为强烈。龙湖滟澜山、保利江与海和中海紫藤苑等开盘就被一抢而空。大部分楼盘销售率普遍在
12、70%以上，虽然优惠较少。同时随着下沙、申花等板块地块楼面价的不断冲高，未来房价再次形成了上升空间，导致了房价继续坚挺。调控的难度继续加大。2010年11月杭州主城区共成交商品房3678套，同比去年11月下跌32%，环比今年10月上涨21.7%，成交均价基本持平，依然高位运行。今年11月杭城共有21个楼盘开盘，开盘量比10月减少了5个，部分楼盘由于受新政影响都进行了延期开盘。21个开盘楼盘中，有12个楼盘销售率在5成以上，8个楼盘销售率超7成，其中，金地自在城、星汇荣邸销售率均为80%，龙湖滟澜山达到84%，贝利栖溪公馆和雅戈尔御西湖销售率都超过9成。2010年11月开盘楼盘成交信息（截止11
13、月31日）楼盘名开盘时间区域房源量户型开盘均价（元/）预定+成交量含预定成交率丽园1.2.6.7#楼11月8日上城130140-380480008968.46%筑品金座11月8日西湖12946、145260004635.66%和达城11月8日下沙9685、114、139160006163.54%美地兰庭14.15#楼11月7日余杭25475-89720072.76%和家园阅山22.23#楼11月8日西湖64180310002945.31%复地连成21.22#楼11月11日余杭26750.89.1001300000.00%梧桐燕庐11#楼11月13日之江1188616000-13+4549.15
14、%金地自在城乐活湾11月13日西湖2923035000-42000310.34%中海紫藤苑11月13日西湖32574-139160001850021666.46%贝利栖溪公馆11月13日余杭116129、135、140860019+8791.38%保利江语海11月13日下沙16583-110160001+191116.36%金石华城1#楼11月17日余杭18989、9876001+5228.04%御西湖5#楼11月17日市心6289、159400005791.94%君临天下5#楼11月19日余杭30653-601800030.98%星汇荣邸1#楼11月20日滨江2248716800144+2274.11%绿城蓝庭蔷薇院2、3、6、7#楼11月20日余杭6690、140、240140003756.06%香颂乐苑荷香居4幢11月21日余杭7286.126105594+4162.5%上尚庭1.2.3#楼11月21日拱墅26690-180240004015.04%中意名仕苑1-5#楼11月22日临平132130-1501400051+3665.91%远洋公馆10#楼11月27日拱墅100225-235400006+1521.00%自在城鹭影洲19#楼11月28日西湖203110.1481900070+737.93%蒙卡
