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1、房地产行业季度发展报告高通智库2013年2月24日绿地超高层建筑专业户房地产标杆企业研究高通智库房地产标杆企业研究高通智库电话：(010)58677851/2/3邮箱：网站：高通智库是一家房地产研究综合服务商，依托其独特的信息收集与整合体系、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，持续为客户提供及时、高效的研究服务。摘 要 2011年绿地多元化业务综合销售收入达到1478.74亿元，超过万科的1215亿元，位列世界500强第483位，成为唯一跻身世界500强的中国房地产企业。 2012年，绿地综合收入2001亿元，同比增长35%；房地产销售额达到1078亿元，首次突破千亿，仅次于万科，
2、位列全国第二位；房地产销售面积达到1180万平米，位列全国第三位。 2005年开始，绿地向商业地产转型，转型重点为超高层建筑，目前全国300米以上的地标性建筑50%是由绿地集团投资建造的。 绿地在超高层建筑运营上有别于国际传统，按照国际传统模式，物业全部持有，长期经营，回收周期长达15到16年。而绿地是酒店、商业等核心物业持有，办公楼能卖的全部卖掉，这样2到3年就能收回成本。 2008年后，绿地逐渐明确能源、金融产业的次支柱产业地位。能源产业现金流充沛，可以弥补地产的资金不足，形成良好互动。 在商业地产未来战略布局中，绿地将继续延续超高层优势，而产业园投资以及高铁站商业区将成为未来新的战略核心
3、。 在商业地产开发方面，绿地正在与正大探索新的合作模式。除了在购物中心项目上正大为绿地提供商业业态支持，绿地为正大提供建设工程支持，绿地也在商办项目上向正大输出运营管理经验，实现“产品输出”向“智力输出”的转型。 当前绿地的主要融资渠道是商业银行以及多元化产业资金支持。 目前绿地正在准备将酒店以及海外业务分拆，在香港借壳上市。绿地计划注入壳公司的酒店资产包括两块，一块是酒店管理集团，另一块是绿地持有的酒店资产。香港上市有助于绿地提升国际知名度，拓宽融资途径，是其国际化的重要一步。2房地产标杆企业研究 目 录一、绿地集团概述41. 绿地集团简介42. 发展沿革及当前市场表现53. 多元化业务84
4、. 企业管理10二、商业地产现状与未来战略布局121. 商业地产现状122. 2012年商业地产新动向133. 商业地产未来战略布局14三、超高层建筑打造新核心竞争力181.超高层建筑及其业态182.超高层建筑的绿地开发模式243.超高层模式之忧26四、绿地产品线271. 超高层建筑272. 住宅313.酒店354.商业综合体375.旅游地产37五、资本运作381. 融资渠道382. 上市准备39六、典型项目分析411. 超高层系列南京绿地中心412. 购物中心系列北京绿地缤纷城50图表目录图表 1：绿地项目全国分布情况5图表 2：2004-2012年绿地集团收入和房地产收入7图表 3：绿地2
5、012年销售面积位列第三7图表 4：绿地2012年销售收入位列第二7图表 5：绿地商业模式7图表 6：绿地多元化业务之间的互动8图表 7：绿地集团股权结构10图表 8：绿地集团董事长张玉良简历11图表 9：绿地商业地产三条产品线13图表 10：绿地2012年商业地产新动向14图表 11：绿地投资开发的产业园项目16图表 12：超高层建筑的建造难点19图表 13：典型超高层建筑业态形式21图表 14：超高层建筑的典型业态22图表 15：绿地超高层建筑的主要业态22图表 16：全国已建成超高层建筑建造概要23图表 17： 绿地超高层及其他项目的土地策略26图表 18：绿地项目产品线27图表 19:
6、 绿地建成和在建超高层建筑27图表 20：绿地海外投资项目3房地产标杆企业研究一、绿地集团概述1. 绿地集团简介绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成立于1992年7月18日。创立20年来，绿地集团始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨，做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，在2012美国财富世界企业500强中位列第483位，在2012中国企业500强中位列第73位，在以房地产为主业的综合企业集团中排名第1位。房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，房地产开发规模、产品类型、品质品牌均处于全国领先地
7、位。特别在超高层建筑的开发领域，绿地在全国走在了前列。目前建成和在建超高层城市地标建筑达17幢，其中4幢高度位列世界排名前十。绿地集团房地产开发项目遍及上海、北京、天津、重庆、广州、南京、济南、合肥、南昌、苏州、武汉、长沙、郑州、成都、贵阳、西安、乌鲁木齐、银川、呼和浩特、太原、沈阳、长春、哈尔滨等全国25个省市自治区70座城市。2012年，随着绿地韩国旅游健康城开工建设，绿地集团正式开启海外投资发展新征程，并即将赴澳大利亚、泰国等进行城市综合开发，绿地自主酒店品牌也已成功落户德国高端酒店。在确保房地产行业领先地位的同时，绿地集团积极发展能源、金融等次支柱产业。其中，能源产业作为第二支柱产业，
8、已形成涵盖煤炭生产、加工、储运、分销及石油仓储、运输、销售等在内的完整产业链，目前在内蒙古、山西拥有多座煤矿及煤炭物流园区，资源总储量近7亿吨，年产量超过1350万吨，配送超5500万吨。同时，绿地集团还积极打造金融全产业链，组建绿地金融投资控股集团，入股辽宁盘锦商业银行、锦州银行、上海农村商业银行、东方证券等，并发起成立了中国注册资本额最大的小额贷款公司。此外，绿地集团在商业、酒店、建筑、汽车服务等产业也具有较大规模和较强实力。绿地集团已制定了五年发展规划，力争到2015年成为一家国际知名、实力雄厚、管理科学，跨国界、跨行业经营，具有世界级规模、运营管理水平、品牌影响力和可持续发展力的特大型
9、企业集团，实现业务经营收入超过5000亿元，并跻身世界企业200强。图表 1：绿地项目全国分布情况2. 发展沿革及当前市场表现l 发展沿革1992年7月，伴随着邓小平同志南巡讲话的春风，绿地集团的前身绿地开发总公司正式成立。成立19年来，绿地集团大致经历了四个发展阶段 第一阶段初创和积累（1992-1997年）这是绿地集团的初创和积累阶段。在该阶段，绿地成功探索出“以房养绿、以绿促房”的城市公共绿化建设新模式以房地产经营积累资金，无偿投资城市公共绿化；以公共绿化提升房产价值，同时获得政府的政策性支持，积极参与旧城改造与动迁房建设，推动房地产更好地发展。1994年初，人民日报、中央电视台新闻联播
10、对绿地通过市场化方式积累资金、无偿奉献城市绿化的创新做法作了详细报道。到1997年，绿地房地产业已积累了较为雄厚的资金和丰富的经验，同时树立了较好的品牌、信誉和社会形象。 第二阶段改制和发展（1997-2001年）这是绿地集团实现较大发展并成为上海市房地产龙头企业的阶段。1997年3月，绿地集团按照现代企业制度要求成功完成改制，建立了产权清晰、权责明确、管理科学的现代企业制度。在该阶段，绿地集团各产业均得到较大发展，尤其是作为核心主导业务的房地产业发展更为迅速，并一跃成为上海市房地产行业龙头企业，房地产销售面积和销售金额一直稳居上海市前列。 第三阶段全国化快速发展（2001-2005年）200
11、1年起，绿地集团开始走向全国，大力实施全国化战略，进入持续快速发展的第三阶段。2003年国有土地出让制度改革，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业，绿地乘着大环境的发展在全国布局逐渐完成，成为全国综合性地产的领军企业。截至2012年底，绿地已经在全国25个省的70个城市发展了开发项目，在建施工面积3400万平方米，开发规模、开发能力、产品类型、品质品牌均处于全国的领先地位。 第四阶段商业和综合产业转型（2005至今）随着2005年新一轮的国家宏观调控政策的实施，绿地为了规避行业波动风险、实现稳健可持续发展的需要，催生了绿地产业多元化。2005年，绿地商业集团、绿地建设集团、绿地能源集团以及绿地汽
12、车服务集团四大综合产业集团成立，成为绿地优化产业布局、着力做大做强做久做活的有益尝试与探索。进入2008年后，能源产业资源整合、现代服务业蓬勃兴起等战略机遇，促使绿地进一步明确能源、金融产业的次支柱产业地位，2012年初，绿地金融控股集团及绿地国际酒店管理集团正式揭牌成立。同时，绿地房地产主业也开始向商业地产方向转型，而商业地产转型的重点便是超高层建筑。2005年，绿地第一个超高层建筑项目南京紫峰大厦开工，标志着绿地正式进军超高层建筑领域。2010年以来，绿地集团逐渐确立起了超高层建筑这一核心竞争领域，先后投资开发了高度达606米的世界第三、中国第二高楼武汉绿地中心及总建筑面积达300万平方米
13、的武汉绿地国际金融城，高度达518米的世界第四、中国第三高楼大连绿地中心，高度达300米的中国最高双塔式建筑郑州高铁站绿地中央广场，高度达280米的“国门第一高楼”北京绿地中心，以及占地3600亩的生态宜居新城绿地延安新城等一批城市地标性项目，高度为450米的世界第七、江苏第一高楼南京绿地中心，中部五省第一高楼郑州绿地中心等正式落成并投入使用，这些项目均已成为当地品质标杆和技术领先的典范。l 当前市场表现2011年绿地综合销售收入达到1478.74亿元，超过万科的1215亿元，成为唯一跻身世界500强的中国房地产企业。2012年，绿地再接再厉，实现业务经营收入2446亿元，同比增长39%；财务
14、结算收入2001亿元，同比增长35%；利润总额120亿元，同比增长26%。而房地产主业销售额达到1078亿元，首次突破千亿，仅次于万科，位列全国第二；房地产销售面积达到1180万平米，位列全国第三位。单位：亿元图表 2：2004-2012年绿地集团收入和房地产收入资料来源：中国房地产测评中心、高通智库单位：万平单位：亿元图表 3：绿地2012年销售面积位列第三图表 4：绿地2012年销售收入位列第二资料来源：中国房地产测评中心、高通智库图表 5：绿地商业模式3. 多元化业务图表 6：绿地多元化业务之间的互动 房地产绿地集团一直以来是以开发普通住宅为主，近年来逐步加大了商业地产开发的力度，谋求长
15、期收益。尤其是2005年政府针对住宅市场的调控开始后，绿地集团更加速在商业地产领域的开发，开始有意识地向商务地产倾斜。逐步转向商业地产和现代服务业，向办公楼、现代物流、商业、酒店倾斜。2012年绿地集团房地产业务板块占集团总营业收入的43%。房地产业务收入中商业地产营业收入占比由之前不到20%的占比猛增至40%。住宅市场，一直以来绿地产品大多数集中于中端市场，主要针对中产阶级。数据显示，绿地房地产收入的95%来自于中低端市场。包括新里品牌、老街坊品牌、世纪城等系列。绿地在商业地产领域也将产品线拉长，既开发高档商场，也开发普通商业街；既开发星级豪华酒店，也开发经济型酒店。写字楼开发有出租型的，也有出售型的，租售并举。为了顺利进入二三线城市，绿地选择了做超高层，做商业综合体。住宅是短线投资，商业地产是中长期
