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1、惠阳区贯彻执行国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则（征求意见稿）第一章 总则第一条 目的和依据为确保我区项目建设用地需要，依法顺利推进国有土地上房屋征收补偿安置工作，根据中华人民共和国城乡规划法、国有土地上房屋征收与补偿条例、国有土地上房屋征收评估办法等法律法规和有关规定，结合我区实际，制定本实施细则。第二条 适用范围在惠阳区国有土地上实施房屋征收与补偿，适用本实施细则。第二章 征收决定及职能分工第三条 确需征收房屋的情形为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由区人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交
2、通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第四条 规划和计划依照本实施细则第三条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合惠阳区国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入区国民经济和社会发展年度计划。第五条 房屋征收范围的确定符合本细则
3、第三条规定的建设项目需要征收房屋的，房屋征收范围根据项目城乡规划、用地现状，由国有土地上房屋征收实施单位会同业主单位与区国土、住建、公用和相关行政管理部门对接协调后确定。第六条 征收范围确定后不得实施的行为房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、改建、扩建和加建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予补偿。房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：（一）房屋转让、析产、分割、赠与；（二）新增、变更工商营业登记；（三）迁入户口或者分户；（四）其他不当增加补偿费用的行为。有关行政管理部门和机构受理前款所列事项时，应当要求被征收
4、人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。房屋征收实施单位应当将本条第一款、第二款的要求在房屋征收范围内予以公告，并书面通知区国土、住建、市场监督、公安等行政管理部门，房地产登记机构等单位。公告和书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。第七条 部门职责和分工区人民政府负责发布本辖区范围内国有土地上房屋征收公告，并结合本地实际，采取有效措施，加强对征收工作的领导，落实有关政策，组织各方面的力量，依法、有效实施本辖区内国有土地上房屋的征收与补偿工作。鉴于目前我区尚未成立专门的房屋征收工作机构，暂指定区动迁办为我区的房屋征收管理部门，负责承担我区国有土地上的房屋征收与补偿
5、工作指导、管理任务。项目属地镇人民政府（街道办事处）作为国有土地上房屋征收实施单位，成立征收工作组具体负责项目国有土地上房屋征收补偿及安置工作。区国土、住建、城管执法、市场监督、法制等部门按职能配合开展认定、核准等有关工作。（一）房屋征收管理部门具体工作职责包括：1. 负责制定全区范围内国有土地上房屋征收补偿的细则及征收工作流程；2. 负责提请区人民政府制定及发布国有土地上房屋征收补偿决定，并负责办理征收决定公告发布事宜。3. 指导征收实施单位具体制定具体项目的国有土地上房屋征收补偿安置方案，并监督实施。4. 审核国有土地上房屋征收补偿的补偿方案，预算方案。5. 协助项目实施单位完成国有土地上
6、房屋征收测绘、评估机构选定，并负责对实施单位具体工作的监督，指导和检查。6. 负责协助项目实施单位共同研判国有土地上房屋征收特殊问题及历史遗留问题初步处理。（二）所有征收拆迁项目均由所在镇（街道）受托具体组织实施，房屋征收实施单位工作职责包括：1. 致函区住建、国土部门请求提供的项目的相关规划信息。制作国有土地上房屋征收拆迁项目的房屋征收范围图，报请区人民政府作出征收决定；2. 组织实施征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况调查，按规定公布调查结果，并做好相关纸质和电子档材料的整理、保存工作；3. 根据区人民政府作出的征收决定，形成公告文件向社会公布，并通知有关部门暂停办理房屋征收范围
7、内的新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关手续；4. 组织征求被征收人和社会公众的意见并按规定实施社会稳定风险评估，拟订征收补偿方案，经审定后报区人民政府审定；5. 组织召开听证会；组织实施征收范围内未经登记的建筑的调查、认定和处理工作；与被征收人签订征收补偿协议并依法补偿；6. 未达成补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的，经审核后按程序报请区人民政府作出补偿决定；7. 根据区人民政府作出的补偿决定，按程序组织开展司法拆迁相关工作；8. 依法建立房屋征收补偿档案并公布分户补偿情况。（三）区法制局主要负责房屋征收与补偿涉及法律业务指导及相关法律文书的审核、把关工作。具体工作职责包括：1. 负责
8、房屋征收部门拟订的征收补偿方案、征收补偿协议及委托评估、拆迁合同的合法性审查；2. 协助房屋征收部门组织召开听证会；3. 根据房屋征收部门提请，对未达成补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的，代区人民政府拟定补偿决定并依法公告；4. 组织、协调和指导房屋征收部门办理国有房屋征收补偿工作引起的行政复议和行政诉讼案件；（四）区城管执法局具体工作职责：负责组织镇人民政府（街道办事处）和区住建、市场监督等部门对国有土地上无房屋产权证件的房屋及附着物（含超出房屋产权证件部分）进行合法性认定，并出具认定意见。（五）区发展改革局、区国土资源分局会同区城乡规划建设局负责房屋征收项目是否符合国民经济和社会发展规划
9、、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的审查。区发展改革局在拟定惠阳区国民经济和社会发展年度计划时，应将保障性安居工程建设、旧城区改建纳入年度计划。区国土资源分局必须做好拟征收房屋的国有土地使用权地籍调查及使用权收回的相关工作。（六）区房产局负责核对国有土地上有证房屋的信息，并办理房屋房产证、不动产权证等权属证件注销工作。（七）区财政局负责房屋征收与补偿资金的落实、拨付工作，会同有关部门加强对资金使用管理的监督检查。（八）区审计局负责依法对征收补偿费用的管理和使用情况进行监督，及时向区人民政府报告审计情况，并依法公布审计结果。（九）区司法局负责做好区房屋征收与补偿涉及的法制宣传、公证和法律服务
10、工作。第八条 工作领导小组根据区人民政府对每个征收拆迁项目启动与完成任务的时间节点要求，区人民政府分别成立由各项目分管区领导任组长的征收工作领导小组，负责组织指挥、统筹协调和具体实施征收工作，副组长原则上由区人民政府办公室副主任和项目业主单位委派一名领导担任。成员一般由区财政局、区住房和城乡规划建设局、区国土资源分局、区城管执法分局、区司法局、区法制局、区动迁办等部门和项目所在镇（街道）有关负责人组成。领导小组一般下设六个工作组：综合协调组、政策法规组、资金审核组、安全维稳组、测绘评估协调组、安置工作协调组。第三章 补偿第九条 补偿范围本实施细则针对国有土地上房屋，主要是指已依法转为国有建设用
11、地上的房屋。房屋的面积、用途等，原则上以证载信息为准。对项目征收范围内有证的房屋及认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑给予补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。房屋征收补偿的标准：对被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告发布之日被征收房屋同一区域内类似房地产的市场价值。第十条 房屋价值的确定被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国有土地上房屋征收评估办法有关规定进行评估确定。房屋评估机构的选定由房屋征收部门及征收实施单位推荐房地产价格评估机构给被征收人，在征收决定公告发布之日起30日内自行协商确定；协商不成，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服
12、从多少原则投票决定，或采取摇号抽签的方式随机确定。（1） 被征收房屋改变用途的价值认定。1. 产权登记为住宅的临街房屋，在项目国有土地上房屋征收补偿安置方案批准发布前实际用作商业经营的，被征收人能够提供合法有效的工商营业执照和持续纳税凭证的，按商业性房屋评估价值的70%给予补偿。2. 产权登记为工业的房屋，在项目国有土地上房屋征收补偿安置方案批准发布前实际用作商业经营的，被征收人能够提供合法有效的工商营业执照和持续纳税凭证的，按商业性房屋评估价值的60%给予补偿。（二）未经依法登记的房屋（框架、混合、砖木结构）的认定程序、实际用途及价值认定。1. 对征收范围内涉及未经依法登记或手续不齐或无手续
13、，经认定可参照合法建筑物补偿房屋的认定程序。由被征收人提出申请，经当地的村居委会调查核实，先确定房屋权属，后公示无异议，由征收实施单位核实，报区国土及住建部门认定。2. 未依法登记经认定可参照合法建筑物补偿的房屋，实际用作居住、办公、工业、仓储的，按照实际用途的评估价值扣除补办土地房产手续的相关费用后给予补偿。3. 未依法登记经认定可参照合法建筑物补偿的房屋，用作商业经营的，在项目征收与补偿实施方案公布之前实际用作商业经营的，且被征收人能够提供项目征收与补偿实施方案公布之前取得的、合法有效的工商营业执照和持续的纳税凭证的，按照商业性房屋评估价值的50%给予补偿。4. 未依法登记经认定可参照合法
14、建筑物补偿的房屋及产权登记为住宅、工业、仓储的房屋实际用作商业经营的，由项目实施单位会同当地市场监督、执法、组建、国土等部门调查核实后予以认定。5. 其他的合法构筑物和附着物，参照惠州市集体土地征收与补偿暂行办法（惠府2017189号）相关标准给予补偿。（三）其他异常情况的价值认定。1. 有证件但证件已过期、只有国土证或房产证之一，经合法性认定后可参照合法建筑进行补偿的，房屋价值应在评估结果的基础上，扣减将房屋完善至合法状态的各项税费。2. 房屋有证件，但实际建筑面积超出证载信息的，超出的部分按重置成本进行补偿，且该部分面积只能采用货币补偿方式。第十一条 房屋征收补助奖励计算标准房屋征收补偿总
15、额由房屋评估价值和补助费、奖励金组成。补助包括费：签约补助费、搬迁补助费、过渡期安置补助费、停产停业损失补助费；奖励金包括：限时搬迁奖励金、住宅房屋选择货币补偿奖励金。（一）签约补助费。被征收住宅房屋或经认定可参照合法建筑补偿的住宅房屋，在收到被征收房屋分户评估报告之日起30日内签订房屋补偿安置协议书的，给予签约补助。标注按照实际用作居住房屋的建筑面积计算，每平方米给予该征地项目安置房评估单价20%的签约补助。（二）搬迁补助费。参照惠州市集体土地征收与补偿暂行办法（惠府2017189号）执行。住宅房屋被征收人选择房屋调换的，按照所选择的调换房屋的建筑面积给予第二次搬迁补助费，第二次搬迁补助费在安置房屋建成后通知使用交付之时支付。涉及大型机械设备或特殊设备设施的搬迁补助费，按照评估方式给予补偿。（三）过渡期安置及停产停业损失补助费。被征收人一律自行过渡，实行过渡期货币补助。1. 永久性住宅房屋按被征收房屋的建筑面积，给予被征收人过渡期安置补助费。选择货币补偿的，一次性补助12个月。选择住宅房屋调换的，过渡期补助费分段计算，从搬迁腾空之日计算过渡期补助，标准参照生效的市场租金分析报告，一次性补助6个月。从第7个月起，按所选择的调换房屋建筑面积计算支付，补助至安置房建成后通知交付使用之日后3个月止，补助款每6个月支付一次。产权登记为住宅经认定实际用作商业经营
