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1、君地青剑湖项目全过程造价咨询初步实施方案编制单位：中诚工程建设管理（苏州）有限公司2015年3月16日目录一、工程概况1二、全生命期全过程造价控制的概述1三、全过程造价控制四个阶段的简述21、项目前期阶段22、标底编制阶段33、施工阶段44、竣工结算和后评价阶段4四、针对君地青剑湖项目目前进展的相关建议51、项目前期阶段52、标底编制阶段73、项目施工阶段建议10五、项目结算时的一些建议13六、本公司内部管理创新模式131、实行咨询成果文件的多级复核措施132、项目实施阶段实施细则143、BIM技术的应用17一、工程概况君地青剑湖项目工程位于苏州工业园区青剑湖地区，南侧为为唯正路，东侧为亭隆路
2、，西侧为亭盛路。本项目占地面积为31803平方米，总建筑面积约107872平方米，框剪结构，地上建筑面积为79500平方米，由四幢60米高的高层办公及四幢多层商业组成的综合商业体，其中商业39988平方米，酒店3400平方米，办公36112平方米，地下建筑面积28372平方米，建筑密度为40%，绿地率为30%。二、全生命期全过程造价控制的概述随着建设市场的不断成熟，业主对项目成本管理要求的不断提高，传统意义上的标底编制和结算审核已经日趋受到控制成本要求的不断挑战。项目管理已经从原先的“质量、工期、投资三大控制”转变为“项目增值”为主的管理方式。造价咨询也已经从原先的事中、事后算帐转变为事前控制
3、的咨询管理模式。造价咨询的时间区间已经从过去的施工阶段转变为项目建设周期的全过程全生命期的控制，造价咨询的控制手段和工具已经从过去的依据计量计价相关的概预算定额的方法过渡到“以增值为目的的全过程全生命期的造价管理”。造价咨询的计量方法已经从过去的二维CAD图纸计算为主的传统方法转变为三维动态的BIM（building infomaing modeling）管理的方法为主。目前前沿的全过程造价控制服务主要是接受项目法人的委托，运用现代项目管理的方法，对建设项目从前期决策、方案设计、项目发包、施工实施、竣工验收、项目后评价各个阶段各个环节进行全程全生命期造价规划、预测、确定和控制，使项目在各个阶段
4、的造价一直处于受控状态。该造价咨询服务具有系统性、创造性、专业性和组织协调性等优点。三、全过程造价控制四个阶段的简述随着建设市场的日趋成熟，建设项目的建安成本成为各个开发商控制的重点。项目的建安成本中钢筋混凝土结构等属于结构部分的价格必不可少，可能节省的就是建筑物的一些建筑做法、构造做法的优化和节省及安全系统是否达高。这些做法其实在设计阶段已经相关确定，所以要做到这些我们必须在项目前期的工作中多做文章，多花功夫。根据我公司多年从事全过程造价咨询控制的经验，将项目的造价控制分为四个阶段，进行全过程全生命期的造价控制和管理，从源头上控制项目的建安成本。这四个阶段分别是：1、项目前期阶段；2、标底编
5、制阶段；3、施工阶段；4、竣工结算后评价阶段。下面就这四个阶段造价咨询企业能够发挥的作用和所能够起到的效果做一个简单的阐述：1、项目前期阶段项目前期阶段的时间区间主要是指方案设计完成到出具完整施工图纸之前的这个时间段。造价咨询单位在这个时间段所要做的工作包括项目的概算、估算，设计限额指标（钢筋含量、砼含量、单方造价指标）的制定，参加设计方案的讨论，进行多方案比选测算，审查设计图纸的建筑做法、构造做法、装修做法、建筑装修材料选用，设备选型，进行图纸的经济性审查。特别是对一些带有地区性的做法必须进行深入的调查研究，为建设单位提供第一手的参考资料。尤其是对图纸的建筑说明、装修做法、节点做法逐条审查、
6、逐条对比，确保最后出具的施工图纸是技术与经济最佳组合的产物，找出设计图纸超常规的做法和设计，力争做到花最少的钱办最多的事件。合理划分标段以及项目招标的先后顺序，从资金时间价值的角度制定相关的工作计划和安排。2、标底编制阶段在项目的标底编制阶段，主要是进行工程量的计算和定额的套用。根据第一阶段已经审查完整的图纸，编制预算标底。这个过程中主要是发现设计图纸前后矛盾，专业交叉重叠的问题及标段合理划分，要求咨询单位在编制初稿出来后，做经济指标分析，与类似项目和根据经验数据进行对比，及与概算指标对比，是否有超概算的情况、是否有超常规的设计提出合理化建议，在编制过程中要求咨询单位罗列各专业的问题进行汇总，
7、书面交于建设单位相关负责人，针对以上问题进行逐条解决，避免在施工过程中出现不必要的签证。在编制工程量清单过程中，对清单内容的划分和合并，必须根据国家规范和具体实际应用的角度进行子目的设计和归类。确保在将来具体施工过程中能够拆分和合并自如，从源头上防止施工单位的不平衡报价的发生，以及如果发生也有相应的解决预案可以应对。其次在清单工程内容描述的工作上必须严谨和完整，将设计图纸没有表达清楚而实际施工过程中又必须要发生的工作内容描述清楚，将子目清单的后门关死，避免将来出现扯皮，给施工单位留有缝隙和空子可以去钻。对相关的地方性的取费和相关措施费用必须从严从紧把关，确保标底数字的真实性和完整性。3、施工阶
8、段施工阶段造价咨询单位的主要工作首先是分析各个投标单位的投标文件，编写造价分析报告以及询标函件，审查合同条款主要是经济性条款，协助建设单位完成施工合同的签证。其次是审查月度进度款，深入施工现场，查看现场进度情况，仔细核对现场做法和设计图纸做法的一致性和完整性，从造价咨询的角度对现场进行有效的监督和管理，采取现场拍照存档和图纸标注的方法，防止施工单位在隐蔽工程上偷工减料。在具体施工过程中，现场出现的技术核定、变更签证，造价咨询单位首先应该进行测算和比较，提交建设单位管理层批准，同时对设计变更方案进行比较，结合造价咨询单位的其他项目经验，提出合理化的建议，力求变更签证是经济合理的，对已经确定的变更
9、单据进行审核确认。负责造价咨询月度报表的编制和审核，按月向建设单位提交项目的动态成本，便于相关领导及时了解和掌握项目的状况，便于领导对项目决策和相关后续工作的开展。4、竣工结算和后评价阶段这个阶段主要根据已经审查好的竣工图纸，开展竣工结算工作。首先是核对竣工图纸和现场的实际施工现状，其次结合过程跟踪审计的相关会议、影像资料，尤其是隐蔽工程资料，进行最终结算审核工程量的计算，根据合同约定的材料价格调整标准和相关措施费用计算的规定，加上日常已经审定的变更签证资料，形成完整的项目竣工结算报告。项目竣工结算完成之后，根据审定结果，分析最终结论和以前编制的概算、估算之间的差异，分析原因，编写项目后评价报
10、告，供建设单位参考，总结本项目成功的经验，同时为建设单位后续项目的开展提供相关的数据和经验。四、针对君地青剑湖项目目前进展的相关建议针对这个阶段提出如下参考性建议，以供建设单位参考借鉴：1、项目前期阶段1）、首先推行限额设计，根据本项目的特点及通过相似项目的对比，确定设计单位单价后，与设计单位签订合同时明确相关的指标并写明相关奖惩办法，这样既能降低造价又能把工程造价控制在概算内；2）、基坑围护在设计时设计院往往更多考虑的是安全性，在安全性和经济合理性找到一个合理的结合点是至关重要的，除了找几家比较有经验的设计院外，建议聘请有经验的施工单位方面的专家提些建议；3）、主体工程：除了限额外，建议要求
11、设计院如基础形式、结构形式多做几个方案，委托咨询单位编制预算结果，比较哪个组合方案经济合理，施工图就按哪个设计；4）、机电安装工程：在机电专业工程的设计过程中，严格要求设计单位遵循先进、实用、简洁的原则进行设计。对同类设备的采用建议采用通用品牌和型号，技术参数为通用参数，避免出现独家经营的局面。对设备配套的部件，采取同类平行的方法，避免出现大马拉小车的现象。在空调调节阀的设置上，根据具体使用部位的不同，分别选择电动二通阀和自动调节阀，不能一味地追求高档，而是必须根据实际需要分开设置，从而在成本上能够加以控制。5）、智能化工程：由于其技术比较专业、单位价值较高、技术更新快等特点，因而在设计阶段对
12、其控制尤其显得重要。建议智能化工程在设计阶段采用限额设计。闭路电视监控系统：为了体现本项目档次建议选择知名中高档品牌，这类品牌的优势于技术先进，重要部件进口国内组装，既保证了性能又有比高端整机进口的品牌有明显的价格优势，又比国产中低档品牌档次高、质量好，价格相对于高端和中低端产品价格更透明。综合管线系统：本系统仅只有桥架、管材、线缆等，并没有技术含量，故一般认为价格较透明，成本相差不大，但从实际施工情况看，本系统的成本约占8%以上。在设计阶段根据管线走向，要求设计单位尽量做到优化管路配置，数量计算准确。LED显示屏系统：建议在设计时以每个像素点的造价作为限额设计经济指标。6）、内装修工程：建议
13、对设计方案进行从价值工程分析、建立投资控制目标，以起到事前控制的作用。在扩初图出来后，建议编标单位进行预算编制，为建设单位对限额设计、方案比选、优化设计、材料设备选择、合理确定投资控制目标框架及单位工程指标方面提出合理化建议。7）、外装饰工程：要求设计单位根据本工程的特点、施工技术规范，配置最强的资深设计师对招标图纸及其相关技术文件进行深化、优化。如采光顶主钢构与幕墙钢构联接节点构造，必须既能解决外力、变形的有效传递，又不影响结构的受力稳定；玻璃的设计方面尽量采用规格玻璃的加工，建议设计单位设计时与玻璃加工厂家一起合作排版，做到既美观又经济的效果。8）、景观、绿化、小品工程：看小品等是数量设置
14、是否过多，造型等标准是否过高及对造价的影响，硬质的材料档次及材质是否特殊等，在不降低本项目的档次及效果后是否可以采用替代材料降低造价。绿化品种尽量控制规格、品种、造型等，不好一味追求名贵、造型好、规格大的品种。2、在标底编制阶段，1）、建议标底编制单位认真阅读施工图，对图纸设计不明确和疑问的地方一定要提出，请设计院深化设计或在清单总说明说明由施工单位自行深化综合单价包干结算时不调整，这样避免不必要的签证，从而增加造价。2）、建议标底编制单位先提供指标分析，与相似项目进行对比，是否有设计安全系数过高的情况。3）、建议标底编制单位认真阅读施工图，对图纸上的内容进行优化和整合，看是否有建筑配置过高及
15、设计造型可以优化的地方，如防水设计是否设计二道，因地下室防水等级为二级，根据规范要求，主体结构除自防水砼外，选用一道防水材料即可，若设计二道可以减少一道；以后要装饰及吊顶的地方是否设计涂料等，在编标时涂料甚至抹灰都可以不用计算等。5）、在招标文件中建议明确要求中标单位在二个月内对施工图纸的工程量进行复核，并与编标单位进行核对（在一定幅度内不调整），确定施工图预算最终的造价，结算仅调整设计变更、签证部分及合同中说明可以调整部分，这样在项目初期基本上能够控制了项目的建安成本。6）、在招标文件中建议要明确工程款拨付方式条款，由于项目建设周期的时间较长，在施工期间造价控制的最直接体现就是工程款拨付的控
16、制。7）、在合同签证之前，建议对投标文件进行造价分析、制定询标函，对不平衡报价和措施项目作一个分析，在签订合同时把不平衡报价部分和少计措施费用等在合同中明确以后结算方式，这样既减少结算时扯皮现象又减少不平衡报价部分引起不必要的索赔及又能减少不平衡报价部分增加造价的可能。8）、合理的划分标段进行招标，这样既便利建设单位管理和控制造价成本（以下根据划分是按常规考虑及从控制造价方面考虑，将来实施时按建设单位的要求进行调整）：a、本项目地下室面积达到28372M2，土方体量比较大，建议土方工程单独招标，即使土方工程合在基坑围护单位实施，他也是分包给土方单位实施，他要收管理费用，增加造价，并且土方单位在实施阶段对苏州市场的土方资源比较清楚，哪个地方要土源、哪个地方多土，他会在报价中充分考虑实际情况，从而在报价中体现合理低
