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1、前 言随着宝山新区开发的加速，处于西城区的中心位置的杨行镇，在住宅区大量发展的同时，商业也将随之迅速发展，本项目正是在此大前提下进行的。本案地处杨行镇政府西边，是一个面积达24亩的商业项目，周边住宅大量建成，而商业项目只有较远的北上海商业广场，本项目作为一个商业项目，投资潜力不可限量，本报告将对市场环境、项目本身进行相关分析，并作出科学的成本预算和投资回报，以供贵公司参考，相信我们的分析可以帮助贵公司作出正确的开发、决策选择。本报告共有两大部分项目分析和市场分析，第一篇主要对项目进行分析、定位。第二篇主要在前期定位的基础上，对本项目进行规划和投资成本估算。第二篇主要是对上海、宝山及区域的商业市
2、场环境进行分析。合理、科学的策划分析将会得出正确的决策，正确的决策将会得到巨大的资金回报和社会回报！目 录前言1项目分析篇3一、项目概况3二、项目SWOT分析41、项目基本层面分析：42、项目SWOT分析6三、项目定位81、产品市场定位82、客户定位8四、项目规划构想9总体建筑规划构想9投资估算篇14(一)、投资估算依据14(二)、总成本费用估算14（三）利润估算19（四）、税金计算19（五）、静态赢利分析20市场环境分析篇21一、上海市商业市场环境分析21二、宝山区商业市场环境分析231、宝山区房地产环境分析232、宝山区社会经济及商业市场情况233、宝山区商业空间布局244、宝山主要商业街
3、商业现状24三、西城区商业市场环境分析24结论24项目分析篇一、项目概况本项目地处宝山区杨行镇，是宝山规划的新城区，位于杨泰路西侧，水产路北侧，杨盛河东侧。项目占地约14384平米（含1100平米绿化带），建筑面积约3.9万平米，规划为商办物业。本案对面为一个新规划的住宅小区，西北面有济光学院、杨泰小学和天馨花园，北面是竹韵浩庭和世华佳苑，西南面是康桥水都，东面临近杨行镇政府和旧厂房区域。本案东面现状 南面现状西面现状 北面现状二、项目SWOT分析1、项目基本层面分析： 商业部分本项目处于宝山西城区，地区规划为商贸、商务办公等。目前，本项目周边有较多的新建住宅区，但相关的商业配套设施不是很完善
4、，这给住宅区居民的购物、休闲带来不便，这也为本项目的成功开发提供了较大的现实可能。人口分析：据统计，杨行镇2004人口年为10万多，人口密度一般，而规划西城区的人口将达到20万，地铁一号线北延伸段的建设，三号线的延伸段建设，将进一步带动人流的涌入，由于本项目的特殊地理位置，预计本项目周边的人口也会将大幅增加。周边居住区分析：本项目周边的居住区主要有，康桥水都、天馨花园、世华佳苑、竹韵浩庭、海德花园等。大部分是新开楼盘，最近的住宅区如，康桥水都预计将有3万人左右入住；世华家苑预计将有3000人入住，竹韵浩庭将有40000人左右入住，海德花园将有3200人左右入住，天馨花园将有1.8万人左右入住，
5、这么大量的人口将会推动相应的商业消费需求。楼盘名称康桥水都天馨花园世佳花园海德花园（别墅）竹韵浩庭总建筑面积100万60万7万20万12万居住人数（推算）30000人18000人3000人3200人4000人消费分析：本项目周边居民主要以本地的普通市民为主，部分为市郊的迁入人口和外来人口，消费水平适中，购物能力一般，由于不远处有综合性的大商场，北上海广场，所以他们在附近的消费选择主要以餐饮、休闲、娱乐和少量的一般性购物以及生活配套服务的选择为主，如小吃，银行。周边相关商业设施分析：由于周边地区主要是一些新建的住宅区，相关的商业设施和生活配套设施不全，商业氛围不成熟，仅有能够构成竞争威胁的是北上
6、海商业广场，但它是一种shopping mall的商业模式，位置与相距较远，格调较高，对此本项目应针对性的回避其长处，采取差别定位。本项目的切入点分析：通过上述分析，本案商业项目的切入点应该以周边居民的生活便利化为目标，选择以大众化的餐饮、娱乐和休闲为主要项目规划，其中餐饮和生活配套服务占主要部分，休闲、娱乐类也要适当规划，如网吧，KTV，茶吧，棋牌室等。 办公部分：由于宝钢的影响，宝山地区有很多与宝钢的生产相配套的生产企业，他们构成我们办公项目的主要目标群。办公楼市场分析：而随着新区的开发，政府对宝山新城区的商贸和商务办公的定位，办公楼需求将会大量的增加，通过市场调查发现，在西城区，有一定档
7、次的办公用楼几乎为零，本项目的办公用楼将会弥补当地市场这方面的空缺，为以后的办公楼发展方向也起到一定的指引作用。办公楼客源分析：西城区将重点发展现代商务、现代服务、现代物流、文化展示等相关产业，并以精品钢深加工、都市工业园区为依托，使西城区成为设施现代化、产业信息化的生态型新城区。因此，在客源上应立足吸纳原有的以钢铁产业企业及物流企业，重点吸引商务、服务类企业，将本案办公楼建设成为本地区知名的品牌。2、项目SWOT分析项目客观优势分析（Strength）： 规划优势，本项目正好处于宝山区政府的西城区规划中心区，紧临杨行镇政府，政府规划为中高档住宅区和现代化新商业区，而本项目的建设恰好符合政府的
8、政策导向和未来地区经济发展的方向。 地理位置，本项目位于住宅区中心位置，南部的康桥水都，北部的竹韵浩庭，东部的杨行镇政府和西部的天馨花园，海德花园都将是本案商业的消费对象，随着规划区的成熟，以后的人流量的增加是本项目消费的支撑。四周的主干道，水产路和新建干道竹韵路将会到入周边地区的相关人流到办案进行消费。 结构优势，项目是由商业街和办公楼组成，恰当的构成比例能够使得相关功能发挥到最佳的效用。商业街不仅仅为周边居民服务，也为办公楼的办公人员服务，可以说两者之间是相辅相成。商业街的引入，优化了休闲广场的格局，最大限度的创造出休闲的氛围，同时也吸纳了更多的消费群体，为内部商业带动了人气，增加了相关的
9、商业机会。 业态优势，项目的定位为餐饮、娱乐、休闲和办公为一体的综合性商业，餐饮和生活配套项目的设置对周边地区来说是独一无二的，特别是办公楼项目的建设，将会打破当地市场的空白点。 环境优势，本项目独有的休闲广场及绿化，项目靠近水产路的绿化带，西边的小河都会给人一种舒适、惬意、休闲的感觉，从而会留住大量消费客户。项目客观劣势分析（Weakness）： 现有的人气不够，周围主要是新的住宅区，无法对现有的商业进行支撑。 周边的商业氛围不够，缺乏群体效用。办公楼也没有形成一定的概念，对本项目办公楼项目的发展影响较大。 商业总体体量不够，不具有全面的综合性商业模式的优势。 项目与水产路有一定的距离，与水
10、产路的过路人有一定的距离。后面与住宅区紧靠，却没有连通。项目市场机会点（Opportunity）： 交通：地铁一号线、三号线的规划建设，相关道路和其他交通设施的建设、健全将会带动大量的人流，为商业的发展提供客源保证，为办公提供便捷的交通。 地区市场空白是本案最大的机会，住宅区相对较多，商业项目不够，与宝钢相关联的企业没有较好的办公条件，商业、生活配套设施的匮乏和一定档次办公楼的空缺，为办案的发展提供了绝好的机会，可以说，本案是当地的少有商业和办公项目，也是地区未来商业发展的先导。 周边小区居民完全入住后，人气将会大幅上升，从而带动总体的消费人气，特别是竹韵浩庭、康桥水都等大型住宅区，他们的规划
11、入住量为5千以上，有的甚至达4万多，这些入住居民的消费是不可避免的，本项目的商业机会也是水到渠成的。 竹韵路的建成，将会连通北部的住宅区，使得北部住宅区的居民能够方便的来到本商业街进行消费，这就加大了本项目对北部地区的商业辐射效用。 北部毗邻商业项目的建成，它一方面会带走本项目的消费人流，另一方面也会导入一定的消费人群，特别是东部的人流，从而与本项目连在一起，形成整体，而本项目又具有先机。 相关商业设施的健全，为办公楼提供了很好的发展机会。市场威胁（Threaten）： 北上海商业广场的建成是本项目最大的威胁，它是一种shopping mall模式，具有本项目所没有的规模优势，特别是他们把易初
12、莲花大卖场引入，很可能形成一个以自己为中心的商业中心，从而产生对周边地区的商业辐射，吸引周边消费人流。 本项目毗邻的东部商业项目，他的位置和大小与本项目类似，当他的商业形式建成以后，将直接的带走部分人流，当然也会产生商业消费相互辐射的效用。 相关住宅区的配套商业项目也是一种威胁，但威胁不是很大。三、项目定位1、产品市场定位鉴于本案的特点、相关规划、当地的实际情况和开发商的要求，结合对当前商业房产市场环境的研判，我司认为本案的市场定位为：集办公、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合性产品2、客户定位由于上海的总体特点，商业具有独特的优势，相关投资也十分火爆，另一方面，受政府对住宅投资的打压和住宅价格居高
13、不下的影响，原先对住宅的投资资金将会部分的转移到商业项目，从而构成对商业项目投资的另一个来源。在客源方面，购买商业店面的主要是浙江人、上海人、当地人、江苏人和其他地方的投资者。本地人：这主要是居住在杨行镇附近的人员，由于以前杨行镇没有什么较好的投资经营场所，本项目正好是一个很好的机会，他们购买店面主要是用来自己经营，用以维生，部分的也是投资客。由于居住在当地，他们对周围环境和氛围十分了解，购买目的很清晰，但这些人不是购买的主力军。外地人：这主要是上海其他地方的投资客和江浙一带的投资客，其中，其他地方上海人和浙江人占据着绝对的购买主力，他们主要以投资为目的，看重商业的发展前景，对整个商业环境和相
14、关政策有着十分熟悉的了解。四、项目规划构想总体建筑规划构想本案规划用地14384平米，包括东侧的小高层办公、西侧的商业街和休闲广场三部分组成。总建筑面积规划为3.9万平米，其中，商业面积0.9万平米，办公面积2.2万平米，地下车库为0.8万。方案一：该方案由两条商业街店面，一幢商办楼组成。前商业街的层面积为1800平米，后商业街的层面积为720平米，商业街为三层。办公楼一层为裙楼，层面积1500平米左右，商用，二楼以上为办公用楼，共16层。项目前商业街店面后商业街店面办公楼裙楼办公楼地下车库层建筑面积180072015001470层数33115总建筑面积54002160150022000800
15、0方案一规划布局建议方案一效果图建议方案一业态规划高层裙楼以上为办公用楼。裙楼规划为咖啡吧之类的休闲类场所。前商业街规划中高档餐饮、大众餐饮、特色餐饮类和生活配套类，如银行，便利店，美容美发。后商业街规划为东面生活配套、餐饮类，西面为休闲娱乐类，如网吧，KTV等。方案二：规划东楼层面积为1200平米，其1-2F为商业裙房，西楼层面积为1000平米，其1-2F为商业裙房，则裙房总面积约4400平方米。商业街总的层面积为7400平米，规划为3层，层面积约1900平方米（三层面积较小）。东楼和西楼两层以上为办公楼。东楼办公楼，层面积约1200平方米，规划为16层；西楼2F以上为办公楼，层面积约1000平方米，规划为8层。项目商业街东裙楼西裙楼东办公楼西办公楼地下车库层面积（）19001200100012001000层数23F2F2F14F（不含裙楼）6F（不含裙楼）总建面（）460
