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1、香港城市大学2009中国企业管理暑期实习报告如何发展以高尔夫为核心的旅游房地产？研究机构：智赢盛世高尔夫管理机构市场研究中心2009年8月8日目录1. 引言-P. 22. 高尔夫旅游房地产的定义及背景-P. 3-43. 国外高尔夫与旅游组合-P. 54. 国内旅游房地产的开发模式-P. 6-8l 以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发l 以旅游度假为目的的度假房地产开发l 以旅游接待为目的的自营式酒店l 以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发5. 高尔夫房地产的捆绑价值-P. 9-136. 国内高尔夫旅游房地产的现状 -P. 14-22l 宏观分析中国高尔夫市场现状 a. 中国高尔夫供求状况 b
2、. 中国高尔夫旅游现状 c. 中国高尔夫房地产现状 l 微观分析高尔夫房地产发达地区 a. 海南省b. 云南省 7. 国内高尔夫旅游房地产的成功例子 -P. 23-22l 深圳观澜湖翡翠湾l 海南亚龙湾会公主郡l 云南春城湖畔度假村8. 发展高尔夫旅游房地产的制约因素-P. 35-379. 高尔夫旅游地产的前景预测-P. 3810. 参考资料-P. 39-41引言高尔夫GOLF，蕴含了绿色（Green）、氧气（Oxygen）、阳光（Light）和步履（Foot），代表球手置身于翠绿的草地上，呼吸着新鲜的空气，沐浴在明媚的阳光之中，迈着矫健的步履进行的户外运动。这，就是高尔夫。高尔夫运动起源于1
3、5世纪的苏格兰，直到20世纪80年代，亦即改革开放后，这项户外体育与休闲娱乐集于一身的运动才以高速进入中国。1984年，已故商人霍英东在广东中山建立了由美国球王阿诺德帕尔默设计的中国第一个高尔夫球场中山温泉高尔夫乡村俱乐部。短短四年，即1987年，中山温泉高尔夫乡村俱乐部的公司会籍价格已从五万港元飙升至五十万港元。经过了二十五年的发展，高尔夫已经不再单纯是一项有益身心的运动，它更代表着时尚、高尚、品位、品质和享受，标志了贵族生活的一部分，成为了很多官员接待来宾、很多商务人士进行谈判交流的地方,而且很多人都将其视为增进朋友间友谊、加强彼此间联系或者进行家庭娱乐休闲活动的最佳场所。正因如此，高尔夫
4、房地产项目也开始持续升温。像在2005年，深圳观澜湖高尔夫大宅在有国际地产奥斯卡之称的2005宾利国际地产奖获得了世界最佳高尔夫地产及最佳中国地产发展两个大奖，。就这样，一个每平方米售价高达2万元以上的楼盘，一栋入场费高达1000多万的别墅，一个拥有九十九个洞的高尔夫球场深深地吸引了买家、投资商、高尔夫爱好者的目光。“我家住在观澜湖，来我家打高尔夫吧”这广告语至今仍让人津津乐道。时至今天，中国已拥有超过四百个具规模的高尔夫球场，它的发展同时印证着中国奢侈品市场的无限潜力。中国居民生活水平的提高，让人们从追求改善物质生活和居住环境，渴望拥有更大的生活空间，慢慢地更多的追求一种自然状态下的生存。人
5、们希望亲近自然、感受自然、呼吸自然，体验从古至今世人对天地自然灵气的追求、对超脱世俗的闲适生活空间的渴求。从美国纽约曼哈顿到香港的跑马地，所有依山而建、一片翠绿的住宅早已成为了享受生活的代名词。在中国，也越来越多人喜欢选择购买环境优美、空气清新、交通便利、远离烦嚣都市的第二居所作休闲度假之用。把休闲和运动融入生活，这就是发展以高尔夫为核心的旅游房地产的目的。旅游房地产旅游房地产的概念是源自法国地中海。二十世纪初的地中海沿岸开发了大量的海滨别墅，一时之间，欧洲、北美的客人都蜂拥而至。到了六十年代，法国著名建筑公司Les Grands Travanux de Marseille 在位于阿尔卑斯山S
6、uperdevoluy滑雪度假地率先以固定住宿单元的分时度假产品方式招揽客人，这成功让地中海成为了欧洲以至全世界的休闲度假中心。到了七十年代，由于石油危机严重的影响到美国的经济，不久便出现了大量的房地产积压和闲置，尤其是经济繁荣时开发的大量别墅，因此，美国从欧洲引入“时权酒店”的概念。1977年，美国市场百分之九十五以上的度假屋也都是由其他项目改造过来的，但经济恢复发展，越来越多金融投资商、地产开发商进入这领域。据统计，在1999年，全球分时度假屋销售额达到六十点二亿美元，超过五百四十个家庭参与分时度假。其实，旅游房地产是旅游业与投资资本及房地产相结合的一种新型的投资方式和开发模式。在中国，现
7、在主要的开发形态有产权酒店、时权酒店、休闲度假住宅、高尔夫别墅、主题旅游度假社区。产权酒店是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，同意将其他时间的住宿权委托给酒店管理方经营，投资者从中获取红利的一种经营模式；时权酒店是一种从国际引入的一种创新模式，是将旅游房产按使用权进行分拆销售；高尔夫别墅是建设在高尔夫球场周边的高档度假房屋；休闲度假住宅是指依托旅游度假区或城郊风景区开发的住宅房屋；主题旅游度假社区是围绕旅游资源而度身订造、具有一定主题概念的休闲旅游度假社区，与传统居住性产房相比，更能突出其专业性及人文性，整个社区基本上都是以休闲、度假为核心，形成一个综合旅游服务体系。高尔夫房
8、地产2007年6月，PGA TOUR市场部的副总裁威斯先生访华。谈到美国高尔夫地产时，他说“美国高尔夫地产的发展有一种非常有趣的现象，有很多情况都是一个社区当中有很多住宅，在这些住宅当中会建立一个高尔夫球场。但最近的情况确是先建一个高档的高尔夫球场，然后吸引更多更好的住宅建在周围。”。现在，美国新建的高尔夫球场中，与物业项目同时规划和建设的球场占不少于百分之四十六。至于在中国，高尔夫就是泛地产 。高尔夫地产可分为主题地产和概念地产。所谓的主题地产，是指球场内球道景观地产和部分与球场直接相连的球场边缘地产 ；而概念地产就是球场外部、附有高尔夫概念的地产，包括练习场地产、与高尔夫捆绑促销的地产 。
9、高尔夫球场建设与房地产物业开发高度结合，形成功能互补，营造舒适休闲的生活方式 。虽然，中国高尔夫的发展远远比不上美国历史的悠久和程度的普及，但是不管是高尔夫主题地产还是概念地产，都受到了房产高端消费者的青睐，发展更是一日千里。高尔夫旅游高尔夫旅游是新兴的旅游形式,是被喻为高端运动的高尔夫和旅游活动这两种资源的有机整合。所谓的高尔夫旅游，就是高尔夫球运动的爱好者离开所居住的城市(国家)，前往异地(异国) 的高尔夫球场打球、参会、交友以及从事相关的旅游活动。过去，中国人旅游都以观光为主，但在城镇居民收入不断上升，加上2003年的非典型肺炎的爆发，中国人开始对生活更加讲究，在享受生活的同时，也更注重
10、身体健康，一地停留休闲式的度假旅游成为了旅游业发展的新方向， 能亲近大自然、享受蓝天白云的高尔夫旅游就是其中一种。而且，国际旅游组织已把高尔夫旅游界定为专项旅游产品,属于健康旅游。休闲度假不仅满足了人们旅游度假的需要，也满足了旅游商务会议、家庭旅游等需要。 其实，中国的确拥有发展高尔夫旅游的条件。首先，中国拥有许多美丽的自然环境，如果加上完善的交通网络，配合上高质量的高尔夫球场，已能为发展高尔夫旅游提供了良好的基础，如三亚的高尔夫球场就是一个成功的例子。三亚地处国家级的度假区，自然环境优美，娱乐设施完善，对消费者和高尔夫爱好者来说都别具吸引力，这种由观光型向休闲度假型转化的高尔夫运动对旅游市场
11、的开发起着积极的推动作用，同时可带动当地的交通、酒店住宿、餐饮等相关旅游产业的发展。其次，中国发展高尔夫旅游是有价格优势。韩国和日本的高尔夫消费价格都十分昂贵，日韩的旅客往返中国打一场球比起他们在本国还要便宜，加上气候因素，不少高尔夫爱好者都会选择到中国打球。而且在中国，目前参与高尔夫运动的人口估计有一百四十万，每年平均以百分之十的速度在上升，而广州、深圳、上海、北京等一线城市的增长率更高达百分之二十五，加上每年三十到五十万来自韩国、日本、香港等地方的高尔夫旅游者，可见中国的高尔夫市场确实有巨大的潜在客源。这些优越条件和价格优势也为中国发展高尔夫旅游提供了无限契机。国外高尔夫与旅游组合图表一：
12、国外高尔夫与旅游组合球场名称世界排名国家市场定位主要产品组合主要经营收入来源园石滩球场Pebble Beach6美国旅游度假高尔夫球场、度假酒店、特色商店、SPA、网球、会议中心、婚宴服务等赛事、各项旅游服务乡村屋舍度假村Casa de Campo41多米尼加共和国旅游度假高尔夫球场、度假别墅、饭店、特色商店、网球、水球、马场、射击场等别墅出租、各项娱乐服务根据2002年美国著名高尔夫杂志选出的全球TOP100高尔夫球场，当中约有二十个是高尔夫与旅游资源组合的球场。例如：著名的美国加利福尼亚州圆石滩高尔夫球场（Pebble Beach）和加勒比地区的乡村屋舍度假村（Casa de Campo）
13、。美国加州圆石滩高尔夫林克斯球场于1919年开业，以设计精美和极具挑战性闻名世界，一直深受赞助商和高尔夫球员的喜爱。圆石滩除了提供各项旅游服务，如：会议中心、网球、SPA和婚宴服务外，举办各种各样的高尔夫球赛也是其重要的收入来源。圆石滩曾多次举办世界著名高尔夫赛事，包括每年一度的AT&T圆石滩职业业余配对赛以及1972年、1982年、1992年和2000年的美国公开赛。此外，圆石滩高尔夫林克斯球场还在2005年被美国杂志 高尔夫大师 （Golf Digest）评选为美国最佳的球场。这座球场是由杰克内维尔(Jack Neville)和道格拉斯格兰特(Douglas Grant)共同设计，球场沿着
14、高低不平的海岸线设计，在自然景观的基础上延伸，让所有高尔夫爱好者都希望征服那悬崖峭壁的球道和起伏的果岭。而 “世纪球王” 杰克尼克劳斯（Jack Nicklaus）对美国圆石滩球场有着高度的评价，他说：“如果我只剩下还能打一轮球的机会，那么我会选择圆石滩，我从第一眼看到就喜欢上了它，这也是世界上最好的球场。”这样简单的几句话，就展示了圆石滩无穷的魅力。其实，国外的高尔夫旅游的结合主要有两种形式：一种是以酒店及不同娱乐设施围绕高尔夫击球游客展开的高尔夫主题游；另一种是高尔夫休闲作为配套，并于其它景点结合进行。高尔夫旅游不仅要有良好的自然资源条件及完整的配套服务设施，如：旅馆、会议中心等，也要与周边景点对应，城市相连，达到定点多日游，营造复合效应。所以国外的高尔夫旅游一般都以度假旅馆、住宅租用、娱乐设施等项目来吸引各方客源，增加游客的滞留时间和消费机率作为盈利来源，亦即以多种产品作衔接的方式来经营运作。国内旅游房地产的开发模式国内现有的旅游房地产开发模式可分为四种，包括：1）以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发；2）以旅游度假为目的的度假房地产开发；3）以旅游接待为目的的自营式酒店；4）以大盘形式出现的综合性旅游房地产。1）以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发这类住宅主要目的是为本地置业者提供第一居所,
