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1、商业物业融资租赁业务模式介绍及案例说明预售房产直租业务*业务模式介绍一、业务模式简述该业务模式为兴业租赁购买供货商提供的处于预售状态的商业物业（商场、酒店、写字楼等经营性资产），并将物业出租给物业运营商及供货商，租赁到期，采取供货商偿还租赁本金，退房解约形式的融资租赁业务。针对处于预售状态的期房进行该类交易目的在于在一个相对较短的期限内完成租赁业务，同时进行交易撤销和退房。该模式能够有效降低交易成本，但在风险的保障上由于兴业租赁尚未取得物业的完整产权，因此必须做到高收益、强担保、及较小违约可能。二、交易基本要素交易主体： 供货商、关联运营商业务品种：直租租 赁 物： 商业物业（商场、酒店、写字
2、楼等经营性物业资产）金 额：不超过物业市场价值的50%期 限： 1-3年综合成本： 不低于12%租金支付：租赁期内按季度支付租金，分批分次偿还租赁本金，回购物业。资金用途：合法、合规用途保 证 金：不低于融资额的5%担保方式：实际控制人担保或关联企业担保，或其他资产抵质押。三、交易结构兴业租赁1、物业买卖合同2、网签、备案登记、预告登记第一承租人：物业运营商第二承租人：供货商4、支付租金3、融资租赁合同5、租赁到期或租赁未到期即偿还全部融资额中小商户分散转租供货商6、买卖合同撤销，交易退回四、操作步骤及流程供货商与兴业租赁就租赁标的物网签商品房买卖合同，约定兴业租赁以融资总额的金额，购买租赁标
3、的物（商业物业），并办理预售登记和预告登记，取得登记回执，约定于租赁期结束前须取得租赁物的产权证书。供货商需向兴业租赁提供款项收取的收据。兴业租赁与承租人签署融资租赁合同，约定将上述全部面积整体出租给承租人，租赁期间按约定收取租金。同时一次性收取承租人一定比例的保证金，不计息，租赁合同全面有效履行结束后退还。兴业租赁与回购人签署回购协议,约定：在租赁期间由回购人按原价无条件分次回购全部物业(无条件回购责任与租赁物的权属、技术、经济等因素无关)。兴业租赁与担保人签署保证协议，对承租人的租赁义务及回购人的回购义务提供连带责任保证。签署完毕上述合同及办理完毕相关手续后，支付约定价款。五、主要合同及核
4、心条款序号合同名称当事方核心条款1 买卖合同（大合同）兴业、供货商约定交易金额、单价、交易环节、付款条件。2 分套网签合同兴业、供货商约定分套交易金额、分套单价、交易环节、付款条件（合同条款除总价、单价外，与大合同完全一致）3 融资租赁合同兴业、承租人约定租赁期限、租金、付租条款、交易税费归属等4 回购合同兴业、回购人约定按原价按届时现状分次回购条件、回购时间、回购金额、交易税费归属等5 财务顾问协议兴业、承租人约定财务顾问费的比例、金额、缴纳时间等6保证合同兴业、保证人对租金、资产管理费偿付及回购、资产按期过户提供担保。7 账户监管协议兴业、承租人监管租赁物现金流及融资方其他综合现金流，用于
5、定期支付租金和回购价款。六、涉及税费分析税种税率理论纳税方计税基数1、网签环节印花税0.5出卖人以融资额为基数计算营业税及附加5.50%预征或不预征土地增值税30-60%融资额的1%，预征或不预征所得税25%融资额的1%，预征或不预征印花税0.5兴业租赁以融资额为基数计算2、解约安排到期或到期前作退房处理，则前期预征的土地增值税、所得税均作退回或抵扣其他应缴税收处理。前期预征的营业税抵扣企业其他应缴营业税。合计增加税负按融资额计算的1的印花税备注：以预售商业物业为租赁标的物的融资租赁业务中，在以退房解约安排结束交易的情况下，合计在交易环节中增加的税负仅为按融资额计算的1的印花税。七、企业融资收
6、益1. 融资额度较大，解决了预售房产无法进行外部融资的阶段困难；2. 交易成本较低，解决了物业融资租赁业务中交易成本较高的根本问题；3. 有效盘活固定资产，解决企业长期资金固化、占用问题；4. 中长期用款，为企业解决资金来源与用途不匹配的核心问题；5. 还款方式及进度可灵活设计，匹配企业现金流，降低企业流动性风险，有效优化财务结构，为发展注入新的血液；6. 资金用途宽泛，从根本上解决了企业资金运用的灵活性问题；7. 开辟了新的融资方式和融资渠道，提升了企业的综合融资能力；8. 融资利息以租金的方式支付，企业可全额于税前抵扣。八、准入标准1、作为租赁标的物的物业位于一线和二线中心城市的核心区域，
7、物业本身经营良好，能够产生较好现金流，具有一定增值潜力。2、租赁物业虽处于预售阶段，但在工程进度上已经投入运营、或已经建成封顶、或即将面临交付。即达到现房使用状态的预售期房。3、作为交易标的物的物业产权无任何法律瑕疵，能够确保兴业租赁在购买后取得物业的完全产权，能够对抗第三人。4、承租人或第一承租人须为商业运营管理公司，非房地产开发商。5、确保交易过程中的各个环节均真实、有效。6、由于存在相关政策的不确定性，控制业务期限不超过3年。7、选择过桥融资或阶段性融资为业务方向。8、严格控制物业买卖价格，以不超过物业市场价格50%的标准为控制原则。9、对物业产生的现金回流及其他还款来源进行账户监管，既
8、实现一定的综合留存收益，又有效防控业务风险。九、收益要求在有效控制风险的前提下，明确项目据净收益计算的IRR不低于12%。*案例说明 一、主体介绍某房地产开发商成立于1993年4月，注册资本3亿元人民币。多年来开发、并购多个商业地产项目，留存商场运营面积达到50万平米，分布于北京、济南、太原、西安等多个城市。于1995年成立了关联企业商业运营管理公司，负责管理、运营集团留存商场50万平米,具有完善的商业运营团队，拥有较强的商业运营能力。该企业于北京新开发城市综合体项目，总占地面积25000平方米，建筑面积约20平方米，建筑群由二座塔楼，及裙楼组成，使用功能包括酒店式公寓、办公、商场、娱乐、餐饮
9、，地下停车库等组成。该项目已经取得预售许可证，且工程进度已经完成封顶及外立面工程，计划于2011年3月份交楼。其中酒店式公寓10万平米已全部销售完毕，开发贷款已经全部还清，剩余商场可运营面积10万平米，该企业计划长期自持、经营，并已基本完成招商工作，计划于2011年五一开业，预计开业后前三年能够实现年均租金收入1.8亿元。目前，企业以股权并购形式直接收购位于北京的另一写字楼宇，交易金额10亿元。企业自有资金4亿元，资金缺口6亿元。针对企业现状，我公司为之设计了物业融资租赁交易结构，由运营商及开发公司共同做承租人，由我公司将从供货商处购买的该商场全部商业面积（合计10万平米）全部出租给承租人使用，开展租赁业务。二、交易结构买卖合同（出售商场10万平米）供货商关联企业连带责任保证兴业租赁（出租人）支付对价承租人一：商业运营商承租人二：供货商租赁合同支付租金分批回购支付对价6亿元为租金、回购提供担保实际控制人连带责任保证三、操作步骤及流程（仿上述模式介绍）兴业金融租赁有限责任公司
