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1、第四章投资性房地产考情分析本章近三年主要考查客观题，分值在2分左右。最近三年本章考试题型、分值分布如下表所示：题 型201120102009考 点单选题1题1分1题1分1题1分（1）成本模式转为公允价值模式的核算；（2）自用房地产转为投资性房地产的核算；（3）存货转为投资性房地产的核算多选题 1题2分投资性房地产的范围判断题 1题1分 自行建造投资性房地产的确认合 计1题1分2题2分2题3分内容介绍本章讲四节内容： 内容讲解 第一节投资性房地产的定义、特征及范围一、投资性房地产的定义和内容（一）定义和特征 （二）范围 二、注意下列特殊项目是否属于投资性房地产：1.企业出租给本企业职工居住的宿舍
2、：不属于投资性房地产。2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出租：属于投资性房地产。3.企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。另外，融资租入的固定资产再通过经营租赁的方式转租的，也作为本企业的投资性房地产核算。4.按照国家有关规定认定的闲置土地：不属于投资性房地产。5.作为存货的房地产，如房地产公司的商品房以及房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权：不属于投资性房地产。6.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。【例题1判断题】企业将自
3、行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）答疑编号正确答案答案解析企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。【例题2判断题】企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。（）答疑编号正确答案答案解析投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。如果不能单独计量和出售，则不确认为投资性房地产。【例题3多选题】下列各项中
4、，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物答疑编号正确答案AC答案解析投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，尚未出租，不正确；选项D，不属于企业自己持有的资产，不正确。【例题4多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物答疑编号正确答案ACD答案解析选项A属于企业的存货；选项C属于无形资产；选项D，
5、企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，所以不能确认为投资性房地产，也不属于企业的资产。第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）投资性房地产的初始计量：关注取得的渠道1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直
6、接归属于该资产的其他支出。【例题5计算分析题】210年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90 000 000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。要求：作出甲公司的会计处理。答疑编号正确答案甲公司的账务处理如下：借：投资性房地产写字楼90 000 000贷：银行存款90 000 0002.自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用
7、于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。【例题6计算分析题】210年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，210年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，210年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元，两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量。要求：作出甲公司的会计处理。答疑编号正确答案
8、甲公司的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产9 000 000（12 000 00024 000 000）4 500 000（元）借：固定资产厂房12 000 000投资性房地产厂房12 000 000贷：在建工程厂房24 000 000借：投资性房地产已出租土地使用权 4 500 000贷：无形资产土地使用权 4 500 000二、投资性房地产的后续支出原理：满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。资本化后续支出通过“投资性房地产在建”核算，不同于固定资产资本化后续支出的核算。【例题7计算分析题】210年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂
9、房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。210年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，210年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用成本模式计量。要求：作出甲公司的会计处理。答疑编号正确答案本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合企业会计准则第3号投资性房地产第六条的规定，应当计入投资性房地产的成本。甲公司的账务处理如下：（1）
10、210年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产厂房在建40 000 000投资性房地产累计折旧10 000 000贷：投资性房地产厂房50 000 000注意：不应通过“在建工程”科目核算。（2）210年5月31日至210年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产厂房在建5 000 000贷：银行存款5 000 000（3）210年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房45 000 000贷：投资性房地产厂房在建45 000 000【例题8判断题】投资性房地产的后续支出一律在实际发生时予以资本化。（）答疑编号正确答案答案解析投资性房地产的后续支出满足投资性房地产确
11、认条件的，资本化；否则，费用化。第三节投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式两种，企业可在两者中选择其一进行计量，但采用公允价值模式计量应满足一定的条件。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。核算要点总结：1.设置“投资性房地产”科目核算；2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备
12、”科目。【例题9计算分析题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。要求：作出甲公司的会计处理。答疑编号正确答案甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧（72 000 00020）12300 000（元）借：其他业务成本出租写字楼折旧300 000贷：投资性房地产累计折旧300 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400 000贷：其他业务收入出租写字楼
13、租金收入400 000二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理核算要点：1.同样要设置“投资性房地产”科目核算：明细科目为“成本”、“公允价值变动”；2.与采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。3.设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目。4.取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。【例题10计算分析题】210年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期
