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1、标杆企业发展模式研究目 录第一部分: 旅游地产2旅游地产开发样本之华侨城3（一）公司概况3（二）市场布局4（三）发展模式4案例：北京华侨城5第二部分 商业地产8商业地产开发样本之万达集团8（一）公司概况8（二）市场布局9（三）主要产业9（四）发展路径和发展模式11案例：石景山万达广场17商业地产开发样本之soho中国23（一）Soho中国23（二）市场布局23（三）发展模式23案例：尚都门事件24第三部分 住宅地产29住宅地产开发样本之万通地产29（一）公司概况29（二）市场布局29（三）发展路径和发展模式:29住宅地产开发样本之鑫苑（中国）35（一）公司概况35（二）市场布局35（三）发展路
2、径和发展模式36住宅地产开发样本之荣盛地产45（一）公司概况45（二）市场布局45（三）发展路径和发展模式45住宅地产开发样本之碧桂园48（一）公司概况48（二）市场布局48（三）发展路径和发展模式49第一部分: 旅游地产旅游地产是以旅游、度假为目的，或通过旅游设施来带动地产发展，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：1. 旅游景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、娱乐、休闲性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。这种房地产的意义在于增加景区的游览内容，提高游客的游览兴
3、趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。2. 旅游商务地产主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。另外，旅游休闲培训中心等也与此相关，其客户群体主要针对于企业公司，作为商务会议、员工度假的去处，既可以作为固定资产投资，又为公司员工提供了经济方便的福利待遇。3. 旅游度假地产又可称为“第二居所”，主要指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店、用于分时度假的时权酒店以及养老型酒店等等。休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链
4、条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供“第二居所”度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。4. 旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。这类住宅以为本地置业者提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。此
5、类房地产又可分四类，即: 直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅。 在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅。 与旅游景观开发二位一体的房产开发。 以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。旅游地产开发样本之华侨城（一）公司概况1、华侨城集团 华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。目前发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项的主营业务。旗下拥有华侨城控股（SZ000069）、华侨城（亚洲）控股（3366.HK）、康佳集团（SZ000016）三家境内外上市公司以及
6、锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆 、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心 、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根华侨城大酒店、城市客栈等一系列著名的企业和产品品牌。是少数几个连续六年入选中国企业500强的企业之一。 1997年，华侨城集团整合旗下的旅游资产，成立了华侨城控股股份有限公司，于当年9月在深交所挂牌上市。2007年华侨城又决定将旅游、地产相关的主业资产整合到华侨城控股这一资本平台，实现集团主业的整体上市。2007年11月华侨城集团整体上市方案已经获得国资委的原则同意，华侨城集团将把其持有的深圳华侨城房地产有限公司、深圳华侨城酒店
7、集团有限公司和香港华侨城有限公司等相关公司的全部股权注入上市公司，以实现华侨城集团公司主营业务整体上市。 商业描述：地产、旅游及电子信息发展商 使 命：通过独特的创想文化，致力提升中国人的生活品质 愿景：成为中国最具创想文化和影响力的企业 品牌定位：优质生活的创想家品牌承诺：切合中国人日益增长的品质需求，依托优秀团队的无限想象力，我们敢为人先地创造，以坚定的意志，不断追求卓越，为人们提供更具个性化的生活体验。2、华侨城地产（1）公司概况：深圳华侨城房地产有限公司是国家一级房地产综合开发企业，成立于1986年9月，直属华侨城集团，是华侨城集团第一主业和国务院国资委大力扶持发展的全国五大房地产企业
8、之一。（2）产品线产品线类别全，十分丰富：不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，包括住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，而且涵盖更宽泛范畴，包括何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等，是建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一。仅深圳本部，持有商业商务租赁物业就超过50万平方米。（二）市场布局“1+3”全国战略布局：以深圳本部为中心基地的珠三角区域发展平台、以北京为中心的环渤海区域发展平台、以上海为中心的长三角区域发展平台、以成都为中心的西部区域发展平台。（三）发展模式产业发展模式：华侨城地产自成立以来，形成了“以旅游主题
9、地产为特色的成片综合开发和运营”模式，城市运营路线：旅游+地产+配套（主题公园+大型居住区+商业配套）案例：北京华侨城2002年，华侨城集团麾师北京，在距离CBD3.5公里的北京东四环，构筑了占地1.5平方公里的北京华侨城大型旅游主题社区。北京华侨城传承了华侨城集团经历22年专业经验磨练的“旅游+地产+综合配套”片区综合开发运营模式，同期开发了83万平米主题居住区、1平方公里北京欢乐谷主题公园、6.5万平米放入纯粹意大利风情维吉奥商业广场三大主题功能区。北京华侨城以“旅游+地产+综合配套”为特色的片区综合开发模式。北京华侨城遵循花园中建城市的规划理念，打造超大规模的居住、自然、人文环境，主题公
10、园、主题居住区、意大利风情的商业广场、顶级剧院已相继落成。美好的“市场公园”日渐成为新城市运作的蓝本。可以说，华侨城是对“城市运营”尝试与探索的典范。1) 北京华侨城主题居住区：总建筑面积83万平米，遵循“花园中建城市”的开发理念，充分利用其环境优势，将1平方公里的北京欢乐谷与社区外围的市政百米绿化带，作为与社区和谐共生的生态与景观资源引入主题居住区。2) 北京欢乐谷公园：北京欢乐谷是华侨城集团以21年的专业积累，用四年时间倾心打造的主题公园 ，它是北京文化产业的区域龙头，是中国现代旅游的经典之作。它以时尚、动感、欢乐、梦幻的人文魅力，成为北京文化体验旅游的重点标志！占地约56万平方米，分别有
11、峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱琴港、香格里拉和蚂蚁王国等六个主题区组成。北京欢乐谷精心设置了120余项体验项目，包括40多项娱乐设备、50多处人文生态景观、10多项艺术表演、20多项主题游戏和商业辅助性项目。3) 维吉奥商业广场：总建筑面积6.5万平米的维吉奥商业广场，位于1.5平方公里北京华侨城大型旅游主题社区的中心位置。通过别具特色的廊桥巧妙连接北京华侨城主题居住区与北京欢乐谷主题公园，维吉奥商业广场体现了源于意大利的建筑及文化风情，在旅游主题文化与特色化建筑风情的背景下，结合北京欢乐谷的旅游特色与周边林立的高尚社区，打造出京城的商业价值联合体。商业广场集室外体验与室内经营为一体，包括
12、度假酒店、品牌超市、餐饮娱乐、特色购物、酒吧休闲等多种丰富业态。目前已有TESCO乐购超市、CITYINN城市客栈酒店、英国皇朝餐饮集团等多家国际知名的品牌商业机构进驻。4) 北京华侨城会所：座落于维吉奥商业广场北区东段，与北京欢乐谷主题公园及意大利风情的维吉奥商业广场融为一体，建筑面积3000余平米。北京华侨城会所是一个为华侨城社区提供贴身服务的优雅特色会所，除提供包括茶艺、健身、游艺、社区文化交流、社团活动等多元化服务功能外，还特殊服务项目。5) 北京华侨城生活艺术馆/OCAT当代艺术中心 北京展区：位于北京欢乐谷主题公园的东侧，是一座体现现代化艺术的建筑。北京华侨城生活艺术馆同时肩负着当
13、代艺术中心北京分展区的职责，于2005年9月正式开馆，主体功能主要为陈列现代化大师的美术作品、进行文化艺术交流活动，以及用于未来北京华侨城旅游主题社区组织的社区艺术活动。6) 华侨城大剧场：位于欢乐谷东南角，总建筑面积26000平米，建筑总高度40米，总投资1.5亿人民币。拥有国际一流的剧场规划设计和舞台功能配置。整个剧场分地下5层，地上4层，顶层1层，共计10层。大剧场设计由总装备部设计研究院设计，室内、室外装饰分别由筑邦及中国国际设计院设计，建筑造型新颖别致，前厅大面积的钢结构弧形拱顶和富有感光的玻璃幕墙有机组合，在灯光的映照下，宛如一个水晶般的宫殿。华侨城大剧院是继国家大剧院和保利剧院之
14、后的有一个剧院，也是北京华侨城欢乐谷镶嵌在京城文化市场一颗闪亮的明珠。大剧院可容纳1600余人，包括：大剧院、多功能大厅、贵宾接待厅、咖啡厅、排演厅、制景厅、化妆室等设施样样俱全。大剧院舞台设施也是一流的，分为主舞台、后舞台和来两个侧舞台，可平移、升降、倾斜、翻转等变换。她还兼具歌剧、交响乐及娱乐综合节目的演出功能，主舞台面积达700平方米，观众厅设有1600个座位，完全可以满足国际、国内一流水平的歌剧、交响乐团的演出的需要。7) CITYINN城市客栈酒店：城市客栈是华侨城下属的华侨城酒店集团投资的全资企业，是一家温馨雅致、简约宁静的精品酒店。第二部分 商业地产商业地产,顾名思义, 作为商业
15、用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。商业地产开发样本之万达集团（一）公司概况1、公司介绍大连万达集团成立于1988年，经过20年发展，万达集团已成为以商
