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1、编样稿6140字城市历史街区产业功能拓展的规划学思考赵渺希|同济大学城市规划系博士生白爱军上海市虹口区城市规划管理局副局长程 军上海市虹口区城市规划管理局科长一、前言历史建筑是城市文化的重要载体。目前对历史街区的规划一般都侧重于物质保护方面，国外学者如Forde Forde, Helen, Preservation policies who needs them?, Journal of the Societyof Archivists, 18.2, 1997, pp. 165-73、国内一些专家袁奇峰袁奇峰、李萍萍. 广州市沙面历史街区保护的危机与应对. 建筑学报J . 2001.（06）、
2、崔延涛崔延涛、朱昕虹. 老城更新中传统风貌特色的保护与再生. 规划师J，2007年23卷B04期等对历史街区的再生与利用提出了相应的策略，邢同和邢同和、陈国亮. 让历史建筑重新焕发生命活力，建筑学报J . 2000.（06）等人则对具体的历史建筑改建作了相应的分析，阮仪三邵甬、阮仪三. 市场经济背景下的城市遗产保护以上海市卢湾区思南路花园住宅区为例J，城市规划汇刊. 2003,（02）,阮仪三、张艳华. 上海城市遗产保护观念的发展及对中国名城保护的思考. 城市规划学刊J. 2005, (01) .在上海、苏州等地历史街区保护规划中提出了历史建筑功能置换的问题，其他如鲍展斌鲍展斌、曹辉. 历史文
3、化遗产保护和开发的对策思考. 宁波大学学报(人文科学版) J . 2002. (03) .、杨丽萍杨丽萍、赵贵勇. 运用市场经济规律实施历史建筑保护. 平原大学学报J . 2004,（04）、董雷董雷、孙宝芸. 城市更新中历史街区的功能置换. 沈阳建筑大学学报（社会科学版） . 2007.（02）也有类似研究。值得指出的是，目前很少从产业的角度对历史街区进行分析，国外如Philippe Philippe Cyrenne，Robert Fenton，Joseph Warbanski . Historic Buildings and Rehabilitation Expenditures: A P
4、anel Data Approach The Journal of Real Estate ResearchJ; Oct-Dec 2006; 28, 4; ABI/INFORM Global pg. 349责任编辑：欧阳忠伟 等人对历史街区的产业分析也不多见。在市场化背景下的规划管理操作中，基于历史遗存的敏感性，有必要对历史地段的功能拓展作进一步的深入分析，从而制定出适合历史建筑的产业发展策略。本文以上海市提篮桥为案例提出了适合历史街区的产业功能拓展框架。二、技术路线（一）基本框架本文对历史街区的功能拓展提出了一个实际操作的分析框架，从保护规划确定的功能定位分析空间供给，确定历史街区的基准功能
5、，然后结合产业发展趋势及各种业态自身的需求确定历史街区与建筑的引导功能，从而为历史街区的功能拓展确定依据。（见图1）地区现状产业业态分析历史街区的特定供给历史街区的基准功能公众参与的意愿分析各业态经营产生的相互关系历史街区的引导功能（二）前置条件对地区的发展提出合理的分析前提，即在满足地区功能拓展的基础上，对历史建筑进行保护和合理利用，包括历史街区和历史建筑的风貌保护区，延续历史城市人文脉络，提高历史城市文化品位，创造具有城市历史特色的历史建筑、文化风貌和人文景观。所有的这些目标实际构成了整个分析的前置条件，为市场业态定位确定了准入门槛。（三）功能拓展的影响因素历史街区的功能拓展受制于一系列的
6、因素，既有产业业态的特定需求和内在相互关系，也有风貌区物质环境的特定要求和特定的区位条件，基于主要的影响因素，将其分为基准功能和引导功能两种。（四）基准功能的分析途径在市场需求方面，历史街区的功能拓展要考虑功能业态对物质环境的需求，而在空间供给方面，历史街区的开发利用必须遵从相关规划。从产业与建成环境的关系来看，一方面，不同的业态有不同的物质环境要求；另一方面，不同类型的历史街区也有不同的物质空间供给形式，独特的历史内涵使得业态的发展具有较好的人文历史底蕴，但对功能的转换也有一定的制约。产业业态与建成环境的相互关系构成了历史街区及建筑功能拓展的基准条件。基准功能的划定实际上是在建筑和街区的功能
7、上明确了其允许用途，即在地块土地和建筑用途的规划控制中确定了“可以做什么”的范围。1、市场业态的空间需求历史街区的市场需求应从产业的业态方面进行仔细的筛选和划分，这也是政府进行引导和干预的主要方面。首先，分析各种业态的空间需求，不同业态在土地上的投入产出比是不一样的，对建筑空间的需求也不一样，并且会对物质环境产生一定的影响，因此对部分业态的市场需求，需要结合地区的发展目标设置一定的门槛，实行准入制度。其次，根据地区发展的既定目标，挑选与地区发展目标相符合的业态类型，从区域整体发展的角度，确定合理、且有可能成为该历史街区功能的市场需求业态。2、历史街区特定的空间供给由于历史街区地段的特殊性，既给
8、产业的发展带来一定的机遇（如历史风貌可以增加业态的“软实力”），也因为历史街区特定的建筑高度、风貌乃至门面装修的规定和控制，对产业的发展会产生较大的限定作用。在分析历史街区的外溢效应时，可以先分析哪一些业态类型可能会从建成环境的历史意义中受益；而在分析历史建筑的外部负效应时，应从对产业的现实不利因素出发，分析其突破供给限定可能产生的不利影响，即从供给的角度出发分析最大的开发容量和可承受范围，避免过度开发对历史建筑造成毁坏。（五）引导功能的分析途径历史街区作为空间资源具有不可移动性，而各种类型业态的经营对区位、交通也有特定要求。从优化资源配置、体现市场价值的角度，历史街区的保护性开发必须体现业态
9、功能对空间分布的市场要求。产业业态对区域位置的不同要求以及相互关系构成了历史街区及建筑功能拓展的引导条件，即在地块土地和建筑用途的规划控制中确定“鼓励做什么”的范围，并在已有规划的基础上提出建筑功能拓展的具体空间策略。三、提篮桥风貌区的产业发展条件（一）历史缘由上海虹口的提篮桥风貌区原属租界。20世纪3040年代，为躲避纳粹的屠杀，大批犹太人在此地找到栖身之所，开设面包店、咖啡馆、鞋帽店、旧货店等，从事各种商业活动，使舟山路一时有“小维也纳”之称。另外，提篮桥监狱、下海庙、摩西会堂等建筑使得这一街区又有着多元的文化特征。改革开放后，这一地区被列为上海市重点保护风貌区，2003年提篮桥历史文化风
10、貌区保护规划完成，使提篮桥再次受到了海内外的高度瞩目。（二）用地现状提篮桥街区地段内用地性质比较复杂，总的说以居住用地为主，沿城市道路为配套服务的公共设施，并有各种自发形成的小型沿街服务设施。特殊用地（监狱）和宗教用地是提篮桥历史街区的特点。目前历史街区范围内有七个居委会，共有居民5365户。居住人口密度过高，一方面使居住质量得不到保证，另一方面对历史建筑使用形成较大的压力。（三）建筑现状提篮桥历史街区保存着摩西会堂、舟山路犹太人旧居、下海庙、提篮桥监狱等一批具有历史文化价值的建筑。规划范围内建筑类型较多，居住建筑有花园住宅、旧式和新式里弄、公寓、新公房、新建住宅等建筑类型，非居住建筑类型也较
11、多。大部分建筑物结构老化，质量较低。沿街商业档次较低，多为自发形成的小商品零售店及低档服装店，绿化及公共活动空间较为缺乏。（四）产业发展的核心价值风貌区内的犹太教堂、住宅、店铺、学校等建筑物及犹太人生活过的历史环境在虹口区甚至整个上海都具有独特的历史价值；位于风貌区北侧的提篮桥监狱建筑本身有一定特色，又具有重大的历史意义，曾关押过许多革命烈士和名人，被列入市级优秀近代建筑保护单位；区内道路、街道、建筑基本保持原有空间格局，沿街小商业功能也保持较好；大空间建筑，如监狱、仓库的再利用潜力较大。四、地区产业在虹口区的现状（一）产业功能分析的出发点根据提篮桥历史街区这一特定地域，结合虹口区的产业业态特
12、别是第三产业进行分析，选取与地区发展关联较大的产业航运业、房地产业、住宿餐饮业和社会零售业进行深入分析，从而为历史街区的产业功能拓展提供依据。（二）相对于全区的服务业比较分析1、航运业的主导地位航运业作为虹口区的重点产业，是提篮桥街道产业的重中之重，对地区经济有着直接的影响。从交通运输分组的财务状况来看，相比较其他运输业而言，虹口区的水上运输业属于产值和利润非常突出的行业（见表1）。由于虹口区的航运业主要集中在提篮桥地区，因此航运业的发展对提篮桥地区的发展具有十分重大的意义。表1 交通运输业财务状况行业资产合计主营业务收入利润总额 道路运输业7560181027744-6217 城市公共交通业
13、1068762755259-32880 水上运输业827502756270837010356345 管道运输业6313075964022499880 装卸搬运和其他运输服务业1069745314050851700977资料来源：由虹口区经济普查数据整理值得注意的是，与航运业高端市场有关联的行业金融、租赁和商务服务业的就业岗位所占比重很小，仅占4.53%，说明航运业相关高端市场在提篮桥地区提供就业岗位的贡献较小。2、房地产业相对较滞后从2004年虹口区街道房地产业的情况来看，提篮桥地区处于房地产发展的低谷，2004年提篮桥街道固定资产投资处于全区倒数第二，利润则以负3963.5万元排在最后（见表
14、2）。有着良好区位优势的提篮桥地区成为上海核心CBD地区的塌陷区，说明旧区发展形势严峻。当然，随着北外滩地区商务办公楼群体的兴建，这一格局将会出现较大的变化。表2 按地区分组的房地产开发企业的财务状况(千元)地区资产总计流动资产合计长期投资固定资产合计利润总额 总 计427588013748550018171262583577235478 乍浦路街道7762996710056225847431252348387 新港路街道7272863706205110778393168132056 欧阳路街道84263236468800251346170342156854 曲阳路街道171216016167
15、092036556769-155 广中路街道94785591250110879198056520 嘉兴路街道47687524291310101170124914-32842 凉城新村街道24943417897453328154485752 四川北路街道6140753553816334045822207022784 提篮桥街道4235210315475960345227351-39635 江湾镇1242455116167169871810835757资料来源：由虹口区经济普查数据整理另外，从虹口区街道的房地产业开发类型来说，提篮桥地区以普通住宅作为主要开发对象，其投资比重在全区最高，而商业、办公的投资开发则相对较低，这也是造成提篮桥地区房地产业发展相对落后的原因之一。从这个意义上来说，避免开发资金的过分集中、促进开发的多元化应是
