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1、香港、美国 房 地 产 发 展 历 程,房地产开发实务,香港模式,在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发展的模式是,香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。,第一个周期：1946年至1959年 第二个周期：1959年至1969年 第三个周期：1969年至1975年 第四个周期：1976年至1985年 第五个周期：1985年底至现在 （每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。）,香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环,第一周期：供过于求,香港人口1946年为60
2、万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。在港府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70%。,第二周期：出现转机,1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。,第三周期：遇挫,1969年香港房
3、地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。,第四周期：遇挫,1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。 承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性
4、经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。,1985年到至今,80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。 90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。199
5、7年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。,香港房地产业兴衰背后的动因,香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最根本原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的发展。,香港房地
6、产和金融业的紧密关系，房地产业靠银行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展而获利。据统计，1981年至1987年房地产信贷规模占香港总贷款规模的比重始终在30%以上，60年代中则高达80%。香港优越的地理位置、完善的基础设施和自由港政策吸引大量游资和资本涌入房地产业，也促使香港房地产业日益兴旺。 战后以来香港爆发的6次地产危机中，有3次直接或间接因为西方经济危机，还有两次与政治因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。但就内部因素而言，主要还是因为香港房地产市场特殊的供求关系及其投机性。 香港经济属于开放型的自由市场经济，在多数行业难以形成垄断性的经济力量，但在房地产领域却具有明显的垄断色彩。,
7、香港最大的10家家族财团几乎都与房地产业有关，近几年来大型屋村建设几乎全部被大财团所垄断，从而使房地产价格带有浓厚的垄断色彩；另一方面，“炒楼花”制度使原本紧张的房地产市场火上加油，掩盖了真正的供求关系。,值得借鉴的经验,1.政府干预市场的职能不放弃。 2.政府干预职能界定清晰。 3.政府干预手段的市场化和制度化。,近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。,美国模式兴起,美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源几乎无限供应。,海内外房地产市场的发展历程,美国房地产市场的发展历程 第二次世界大战之前的美国房地产市场
8、18世纪到19世纪中期 对房地产市场的大量参与是美国经济生活的一个基本特征 独立战争胜利后政府采取了一系列措施保护私人房地产权利，促进建立房地产市场机制，并供补贴和公共建设,美国房地产市场的发展历程,1. 19世纪中期铁路的出现给美国人的生活带来了深远的影响，很多地区依靠铁路获得发展。 铁路公司广泛参与了房地产行业，他们储存销售或者自己开发所有的土地，土地的用途包括农业、林业、采矿、休闲娱乐、商业，工业和居住物业。,美国房地产市场的发展历程,2.工业化浪潮与CBD的发展 19世纪后半叶，工业化浪潮席卷美国，都市地区吸引了来自国内外农村地区大量移民，造成了城市的迅速扩张。 房地产开发者和投资者也
9、开始参写字楼的建设。,美国房地产市场的发展历程,大型旅馆日益成为城市中心地区的重要特征吸引了大量商业顾客和旅游者。由于中心地区土地价格的上涨，多层公寓成为城市中的另一创新。 3.市规划的发展 从19世纪20年代政府就开始通过土地分区和细分对私人房地产开发进行公共控制,美国房地产市场的发展历程,4行业协会的诞生 欣欣向荣的房地产距的众多参与者组织了交易协会，其目的就是提升行业水平，孤立、排斥并禁止各种不受欢迎的开发行为 5金融业在房地产开发中的重要作用 整个19世纪一直到20世纪20年代，房地产融资管道主要通过私人途径进行。,美国房地产市场的发展历程,6.大萧条与第二次世界大战 1929年开始的
10、大萧条在美国历史上持续时间最长也是最严重的经济衰退。在股票市场崩溃之前，房地产的泡沫就己经破灭 1931年后房地产公司大量破产 胡弗总统和国会1932年建立了联邦住房货款银行系统，合并和重组了储蓄和贷款协会 1934年成立的联邦住房管理局引发了住房金融革命,美国房地产市场的发展历程,在联邦住房管理局的政策鼓励下。贷款人将抵押贷款额和住宅价值的比例提高到了空前的80%90%，将还款期限延长到2025年取消二次抵押，并大大降低了贷款利率及总贷款费用。联邦住房管理局在全国范围内建立了一个抵押市场，替代了原来差异很大的地方市场。,第二次世界大战以后的美国房地产市场,1. 1944年，国会通过了“退伍军
11、人再就业法案。成立了退伍军人管理局建立了该局的住房贷款担保计划。 1949年通过了具有划时代意义的“住房法案”，该项法案把“为每个美国家庭提供合适的住房和舒适的居住环境。当作整个国家的目标。,1950年之后随着三分之二的新建房屋在迅速扩张的郊区中落成，很多中心城市的人口开始减少 从战前到战后。随着整个住宅产业规模的急剧扩大，联邦住房管理局和退伍军人管理局对大规模住房建设的支持和促进，加上金融机构提供了大量的融资，部分开发商的企业规模迅速扩大。,2州际高速公路的延伸与城市郊区的扩张,从城市中心辐射出来的州际公路和郊区的环城公路、环绕市中心的公路一起为郊区化开拓了一个新的领域。 20世纪5060年
12、代，一连串的假日酒店在全美快速扩张，充分利用新州际高速公路系统的重要地段，开创性的沿着高速公路建设。假日酒店随后叉进人了城市和风景名胜区，到20世纪80年代己经成为世界最大的酒店连锁集团。,3.城市更新,在20世纪60年代，大多数“城市更新”的开发项目给城市经济发展带来了急需的投资，创造了就业机会，改善了自然、文化、娱乐环境，使城市更富现代气息。 尽管城市更新计划在1968年到1970年间进行了某些改进，但到1974年就被废止了。,4.城市住房问题,20世纪50年代后期，对于郊区独立住宅的需求己经基本满足，一个潜在的可供开发的市场就是那些收入仍然很低以致于无力支付私人住宅和公寓市场上最低价的个
13、人和家庭。 20世纪60年代联邦政府推出了新的可支付住宅计划 1968年划时代的全国住房行动提出要在连续十年中每年建设60万套有政府资助的住宅和公寓，这个行动包括一个出租性住宅的建设援助计划一个减少抵押贷款利息成本的补助计划，以鼓励中低收人家庭拥有自己的住房。,4.城市住房问题,1969年的联邦环境政策法案和各州颁布的类似条例，使政府管理部门和立法机构在审查项目开发计划的可行性时，将项目环境影响分析结果作为是否批准开发项目建议的重要标准。 1966年全国历史保护法案强调保存现有的建筑结构，而不是把这些旧的建筑毁坏以给重新开发让路。 20世纪70年代和80年代出现的抵制税收情况使政府减少了基础设
14、施维护工作。,5房地产金融与投资市场的发展,从20世纪70年代开始，房地产信托投资(EIT)形成一个新的产业，从公共资本市场获得了大量资金用于房地产投资，并成为20世纪90年代中期股票市场与共同基金扩张的重要方面。 20世纪80年代后期各能源生产州大规模的房地产萧条，导致了储蓄与信贷协会大范围的破产，但储蓄机构的衰落对融资购买住房带来的冲击很小，因为在过去30年中债券和抵押银行获得了急剧的增长，二级抵押市场也迅速扩展。,通过大型政府背景的机构以及大量私人债券公司，抵押公司可以从大范围的机构投资者中获得资本。保险公司、退休基金、储蓄机构以及全球投资者现在都参与二级抵押市场。这些新的资本来源为一级放贷者以及借贷者提供了充足的基金。最近迅速增长的商业抵押贷款证券(CMBS)成了房地产开发债务资本的一个重要来源。证券化和二级抵押市场将全球资本引人了商业房地产。 早在20世纪60年代，在住宅建设领域献出现了大型全国性的开发商，还出现了全国性的购物中心开发商，在20世纪70年代和80年代，又形成了金国性的写字楼开发商。 大型开发商的业务是综合性的，其开发的物业类型包括了写字楼、商业零售、酒店、工业、公寓以及混合用途的项目。,
