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1、市场部2013-10-8智库策划2013年10月大连市房地产市场分析报告9月刊目录一、宏观环境31.1 全国宏观经济31.2 政策分析6二、土地市场92.1 土地供应状况92.2 土地成交状况11三、商品房市场133.1商品房成交量分析13一、宏观环境宏观环境综述：9月份全国居民消费价格总水平同比上涨3.1（此前8月CPI同比增幅为2.6%，市场预期9月CPI数据为2.9%）。新涨价因素带动9月份CPI同比涨幅较前一个月扩大0.5个百分点，更是突破了3的温和通胀水平“警戒线”。值得注意的是，9月份CPI突破3的温和通胀线，并不是由于货币政策的变动，也不是由于财政政策的刺激，主要还是因为气候的突
2、变和季节性因素造成的。这也意味着，9月份物价的变动并不代表长期趋势。不过，在明年一季度或将面临考验。9月份食品价格上涨较多，既有中秋、国庆节日因素，也有季节性影响因素，还与部分地区旱涝灾害有关。非食品价格方面，居住价格同比上涨2.6，涨幅仅次于食品。“双节”带动出游热情及旅游法实施的短期影响下，旅游价格环比上涨2.8。以上都成为9月份拉动物价上行的因素。而从PPI数据来看，9月PPI同比涨幅为-1.3%，基本符合预期。中国CPI有温和上涨可能，涨幅应在3.5%的“上限”之下。因此央行货币政策不会发生任何改变。1.1 全国宏观经济1.1.1 过往CPI/PPI经济指数月度经济指标CPI同比上涨C
3、PI变化（%）PPI同比上涨PPI变化（%）2012年1月4.5%0.40.7%-1.02012年2月3.2%-1.30.7%0.12012年3月3.6%0.4-0.3%-1.02012年4月3.4%-0.2-0.7%-0.4%2012年5月3%-0.4-1.4%-0.7%2012年6月2.2%-0.8-2.1%-0.7%2012年7月1.8%-0.4-2.9%-0.82012年8月2.0%0.2-3.5%-0.62012年9月1.9%-0.1-3.6%-0.12012年10月1.7%-0.2-2.8%0.82012年11月2.0%0.3-2.2%0.62012年12月2.5%0.5-1.9%
4、0.32013年1月2.0%-0.5-1.6%0.32013年2月3.2%1.2-1.6%0.12013年3月2.1%-1.1-1.9%-0.3 2013年4月2.4%0.3-2.6%-0.7 2013年5月2.1%-0.3-2.9%-0.3 2013年6月2.7%0.6-2.7%0.22013年7月2.7%0-2.3%0.42013年8月2.6%-0.1-1.6%0.72013年9月3.1%0.5-1.3%0.3来源：中国统计局网站1.1.2 三中全会“383方案”中的金融改革风向党的十八届三中全会日益临近。包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”在内的新一轮改革基本思
5、路和行动方案“383方案”，成了党的十八届三中全会召开之前，备受瞩目的一份改革“风向标”。这份由国务院发展研究中心向党的十八届三中全会提交的改革方案，不仅囊括了行政管理制度、土地制度方面的改革思路，更为经济体制改革提出了多项重要建议。“以降低金融行业准入门槛、推进利率汇率市场化为重点，推动金融体系改革”的改革建议颇具亮点，被排在了首要位置.交通银行首席经济学家连平表示，为了要形成多元化竞争性的金融体系，满足实体经济的金融服务需要，金融行业准入门槛的放宽，不但能有利于民间资本进入金融业，更能鼓励满足金融服务需求的新兴民营金融机构的发展。1.1.3 国务院发布上海自由贸易试验区方案国务院近日发布中
6、国（上海）自由贸易试验区总体方案的通知，通知要求紧紧围绕面向世界、服务全国的战略要求和上海“四个中心”建设的战略任务，按照先行先试、风险可控、分步推进、逐步完善的方式，把扩大开放与体制改革相结合、把培育功能与政策创新相结合，形成与国际投资、贸易通行规则相衔接的基本制度框架。1.2 政策分析1.2.1全国政策时间出处政策名称内容9月6日国土部推进集体土地确权为不动产登记奠定基础国土资源部近日下发通知，要求采取切实有效措施，进一步加快农村地籍调查，全面推进集体土地确权登记发证工作。9月16日国务院关于加强城市基础设施建设的意见围绕重点领域，促进城市基础设施水平全面提升；科学编制规划，发挥调控引领作
7、用；抓好项目落实，加快基础设施建设进度；确保政府投入，推进基础设施建设投融资体制和运营机制改革；科学管理，明确责任，加强协调配合。9月23日国务院关于加快发展养老服务业的若干意见开展老年人住房反向抵押养老保险试点。此举被称“以房养老”，即把自己的房子抵押出去，每月获得养老金额。9月25日国土资源部供求紧张城市年内禁出“地王”国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人，专题研究房地产用地管理和调控。国土部明确提出，要打好政策措施“组合 拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”，影响预期；供过于求的城市要相应减少住宅用地供应，确保四季度土 地市
8、场平稳运行。9月26日国务院加快制定城镇住房保障条例稳群众预期修订政府核准投资项目目录，决定再取消和下放一批行政审批事项，部署进一步加大力度推进保障性安居工程建设。1.2.2 国土部:将严防高价地作为近期市场稳定首目标国土部副部长胡存智25日在座谈会上说，必须看到所谓“地王”出现后面的复杂因素，包括房价连续上涨、量价齐升，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求；一些大型房企加大了对优质地块的争夺力度；一些地方政府默许甚至助推出现高价地；一些地方在债务压力下，集中推出优质地块。这反映出一些城市认识不够，工作不力，把握市场节奏有欠缺，致使调控政策没有发挥应有的实效。各地落实调控政策措施还需要大力
9、改进。在防范地价异常波动的同时，房价持续较快上涨、供需紧张的城市，要继续增加住宅用地供应，在四季度加快供地进度。必要时要压缩其他用途土地的供应规模，优先保障住宅用地的供应。各城市特别是4个一线城市要调增并公布住房用地供应计划，向社会释放土地供应增加的积极信号，以过去5年实际供地平均量为标准，持续增加住宅用地供应，保证一定的增幅。1.2.3 以房养老试点方案明年一季度或出台9月13日国务院发布的关于加快发展养老服务业的若干意见中，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”引发了社会各方的广泛讨论。很多人误将“以房养老”和政府养老画上等号，进而对现行养老保险制度产生不信任感。9月24日，由民政部牵头，
10、保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会，对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论，试点方案按计划将在2014年一季度出台。二、土地市场大连市土地市场综述：9月大连土地市场土地供应4宗，供应面积15.9万，同比下降87%，环比下降89%；9月土地成交5宗，成交土地18.9万，同比上涨38%，环比下降92%。2.1 土地供应状况2013年9月大连市七城区土地供应（单位：万）市内四区新城区合计比例区域中山区西岗区沙河甘井开发区金州新区旅顺口区口区子区居住4.369.0713.4384.31%用地商业用地工业2.52.515.69%用地科教用地仓储用地公共设施面积合计4.3611.57
11、15.93比例合计27.37%72.63%100%数据来源：大连国有土地使用权交易中心9月大连土地市场供应4宗地块，其中大城(2013)-23号为甘井子区华北路东侧一块住宅土地供应；旅顺一块中低价位、中小套型普通商品住房用地成交面积最大为9.07万，剩余2宗地均为旅顺工业用地。受国家政策影响整体土地供应量不大。大连七区土地供应公示（单位：万）区域土地编号土地位置占地面积总建面积容积率土地使用性质土地出让年限旅顺口区大旅(2013)-29号旅顺龙头街道盐场村9.079.341.03 中低价位、中小套型普通商品住房用地70年旅顺口区大旅(2013)-30号旅顺铁山街道大兴村1.681.340.80
12、 工业用地50年旅顺口区大旅(2013)-31号旅顺北海街道沙包村0.820.660.80 工业用地50年甘井子区大城(2013)-23号甘井子区华北路东侧4.3611.642.67 其他普通商品住房用地70年数据来源：大连国有土地使用权交易中心2.2 土地成交状况2013年9月大连市七城区土地成交（单位：万）市内四区新城区合计比例区域中山区西岗区沙河甘井开发区金州新区旅顺口区口区子区居住4.369.0713.4370.95%用地商业用地工业32.55.529.05%用地科教用地仓储用地公共设施面积合计4.36311.5718.93比例合计23.03%15.85%61.12%100%数据来源：大连国有土地使用权交易中心8月大连土地市场成交5宗地块，其中华润置地（大连）有限公司取得市内甘井子区华北路东侧住宅用地，占地面积4.36万，建筑面积11.64万，容积率2.67，楼板价3620元/；大连中融置业有限公司取得旅顺龙头街道盐场村中低价位、中小套型普通商品住房用地，占地面积9.07万，楼板价2228元/.大连七区土地成交公示（单位：万）区域土地编号土地位置占地面积总建面积容积率土地使用性质
