第九章节房地产经济周期1幻灯片

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1、第六章、房地产经济周期,本章的主要目的与要求是：理解房地产市场经济运行中周期性波动现象的特点及其原因，了解国内外房地产业的周期发展状况及主要影响因素。,1,第一节、房地产经济周期概述,一、宏观经济周期与房地产市场周期运动 （一）、经济周期与房地产景气循环 对于“经济周期”的研究，一般是以国民经济的总体运行（即宏观经济）为对象的，很少涉及某一具体行业或产业。然而，由于房地产业作为基础性和先导性产业，具有“一荣皆荣，一损皆损”的产业关联度，房地产市场的发展规模和运行质量往往成为特定地区经济发展的“晴雨表”，因而备受社会的关注。,2,1、经济周期波动的含义和类型,在科技领域中，对周期现象的理解包含两

2、个特征，即：等间隔性和重复性。在数学上表示为F（X）=f（X+T），T为周期。而任何经济周期都不是机械的、完全规则的形态，我们可以在平均的、概率的意义上发现周期，但经济周期明显地不具有等间隔性的特点。 含义：经济周期是指经济现象或变量在连续过程中重复出现涨落的情况。所强调的只是再现性、重复性。 经济周期（business cycles）强调反复发生涨落的波动形态，但不是定期的；经济周期的持续期间从一年到十年、二十年不等；它们不能再分为性质相似、振幅与其接近的更短的周期。这三点是美国著名经济学家密切尔（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年为经济周期所下定义中所强调

3、的，而这一定义大体被一般西方经济学家所接受。,3,类型：西方经济学家把经济周期波动按周期长度区分为四类 。 1）、短期波动（短周期）：又称基钦周期。是美国经济学家基钦经研究发现的，其持续期间约为40个月，主要是由于企业的库存投资的循环变化而产生的。 2）、中周期：又称朱格拉周期。是法国经济学家朱格拉（Clement Juglar）发现的，其持续期间为9至10年，主要是由于设备投资的波动而发生的。一个朱格拉周期约包含两个基钦周期。,4,3）、中长周期：又称库兹涅茨周期。是美国经济学家库兹涅茨（Simon Kuznets）发现的，其持续期间为15至25年。一般认为中长周期主要是由于建筑活动的循环变

4、动而引起的。（如产业结构的变化、建筑物的房租和建筑费用的变化、建筑技术的更新、金融财政政策的变化等引发的建筑活动的扩张。） 4）、长期波动：又称为康德拉季耶夫周期，是由俄国经济学家康德拉季耶夫（Nikolai D. Koudratieff）发现的，其持续期间为5060年。这种50年左右的长期波动又称为长周期。认为技术进步和革新是长周期产生的原因这种观点现在被普遍接受。,5,6,四种周期波动示意图,由于长期与短期循环的景气阶段重叠情况不同，则繁荣与萧条的强弱与长短也不同。,阶段划分,划分方法有两种 ： 1）、从各景气指标的水准出发，用某个基准线来衡量，高于基准线的是繁荣期或景气期，低于基准线的称

5、为衰退期或萧条期。 2）、从各景气指标的变化方向出发，从谷到峰的期间称为扩张期间，从峰到谷的期间称为收缩期间，峰到谷或谷到峰的期间称为一个阶段，而两个相同转折点（峰峰或谷谷）之间的期间称为一个周期。,7,2、经济周期的新特点,持续的经济增长：由美国开始的“新经济”，对人民生活和各国经济发展带来深远的影响。同时也向理论界提出了新课题。美国的劳动生产率在过去的八年里增长了许多，这种改变幅度是过去不曾有的。从1955年1973年，劳动生产率平均每年增长2.9%左右，而从1993年开始则每年平均增长3.5%左右，且经济增长是持续的。从美国经济增长率波动曲线上看，经过1990年8月1991年3月一个短暂

6、的衰退之后，美国经济出现了战后第三次的长达110个月（9.2年）的繁荣。这是一个打破历史记录的超长增长曲线。（刘树成，2000年） 在美国，自1854年开始有经济周期记录以来到现在，146年期间共经历了31个周期，其中扩张期超过80个月的，只有四次，除了二战后的三次外，还有一次是1938年7月1945年2月，历时80个月（6.7年）。,8,低失业和低通胀 率：与持续经济增长并存的，是90年代以来低失业和低通胀，即随着失业率的下降，通胀率不是提高而是下降了。这与70年代滞胀时期（失业率高，通胀率高）相比，发生了新的变化。“新经济”是否改写了经济周期的规则？ 与90年代经济高增长并存的，还有股票市

7、场价格指数曲线的迅速上升。例如：道琼斯指数从1966年1983年的18年间，一直维持在1000点水平，从1983年1985年月12年间，上升到4000点，而从1995年到1999年，仅用了四年时间，该指数便突破了万点大关。 亚洲金融危机与区域不平衡发展 ：1997年7月，亚洲金融危机爆发，日本韩国等国家都饱受其害，经济处于长期低迷状态。 这与美国经济的“长期繁荣” 形成鲜明对照。,9,总之，信息技术革命促进了供求的良性互动，缩短了供求之间的距离，推动了产业结构的优化和升级，从而促进了经济周期波动振幅的缩减；同时政府干预经济也在一定程度上克服了市场经济的自发性和盲目性，使经济周期的波动呈现出新的

8、特征。国民经济的宏观经济周期变动，直接间接地反映到房地产市场这个“晴雨表”上。 3、房地产景气循环 房地产经济周期的概念首先于1933年出现在美国，此后对于这个问题的研究一直是美国房地产经济学家研究的重点问题之一。 对于房地产市场供求的周期性涨落波动变化，亚洲一些国家和地区称为“景气循环”或房地产经济周期，它可以分为上升期和下降期两个部分，具体又可分为复苏阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段。它们周而复始地运动着。,10,房地产经济周期示意图,11,我国经济景气循环和房地产景气循环,12,（二）、经济周期与房地产周期的关系,二者究竟是什么关系？有人认为两者完全一致（吴兆华，1995） ，但大部分

9、人认为两者既有联系又有区别。 1、两者呈现出正相关关系：从整体上说，一个国家房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系，波长大体一致。例如：在中国，两者的周期大致都是四至五年。美国房地产周期约为20年，相当于经济周期的中长周期。日本大体为7至10年，也与其宏观经济的中周期大致相当。 2、两者的变化期间互不相同：经济周期与房地产景气循环虽然有规律性波动，但每个变化区间不会有绝对的等长，正如：P.萨缪尔森所说：“没有两个经济周期是完全一样的，但它们会有许多相似之处，虽然不是一模一样的孪生兄弟，但可以看出它们属于同一家族”。,13,所谓相似，是指在每个周期都包括了扩张与收缩，波峰与波谷不断交替的运动。

10、 所谓不同，是指每个周期变化的幅度、频率、落差势能的差异。 一般来说，房地产的复苏、萧条期滞后，而繁荣、衰退期提前。研究这种差别，不仅有理论意义，更重要的是在实践中，投资者和国家宏观调控可通过两者波动的时差进行决策，即可根据房地产的波动来分析预示宏观经济的走势，亦可根据宏观经济的走势，预测房地产的发展趋势。,14,从复苏阶段看，由于房地产产品价值大，耗用资金多，生产周期长，个体差异大等特点，决定了房地产开发商在经济开始复苏时，需要经过较长时间的筹备、计划才能投入生产，因此，房地产业的复苏要略滞后于宏观经济，但很短暂。 从繁荣期看，房地产业的繁荣期要比宏观经济高涨期来得迅速。因为房地产业经过复苏

11、期的准备后，其先导性产业的作用充分显现出来。在市场需求扩张的拉动下，房地产业迅速发展；同时，较充足的资金也会推动房地产业,15,加速发展。如左上图所示。 从衰退期来看，房地产业要早于和快于宏观经济。这是因为房地产业的超前发展一方面可以满足宏观经济发展的需要，提前进入衰退期；另一方面，房地产业的发展是以社会经济各部门发展为基础的。当宏观经济衰退时，房地产的需求状况发生变化，房地产价格急剧下挫，使得房地产业的衰退比宏观经济来得迅速。如右上图所示。,16,从萧条阶段来看，房地产业又滞后于宏观经济。因为当宏观经济出现萧条时，经济发展处于停滞状态，失业率、通涨率较高。但是由于房地产本身的保值增值功能，投

12、资转向房地产业或购置房地产增加，从而维持房地产市场上一定的供求，推迟了房地产市场的萧条。,17,一些地区房地产、股票收益率及通涨率,二、国内外房地产周期研究发展状况,（一）、国外对于房地产周期的研究 1、从研究内容上看 根源研究（外力冲击，内生变动） 特征研究（波长、指标体系、分析模型等） 2、从周期时间上看 长周期研究（1930-60年代） 强调人口增长与移动、家庭结构变动等因素对于房地产周期波动的影响。 短周期研究（1960-90年代） 从市场周期运动影响因素分析，到对房地产投资者行为的研究，以及对房地产金融体制及其变动等综合因素的研究。,18,（二）、国内对于房地产周期的研究 1、从研究

13、内容上看 理论研究：根源、周期波动特征、规律、预警系统等研究。 实证研究：波长、波型、指标体系影响因素等分析。 2、从研究地区上看 主要以东南沿海的城市房地产个案研究为主。 逐步加强对于全国房地产周期波动的研究。 3、从类型上看 房地产市场自然周期 ； 房地产市场投资周期 ；等等,19,资料 选摘,资料 选摘,第二节、中国房地产业发展与周期波动分析,一、中国房地产周期波动实证分析 房地产业在我国成为一个产业来发展，主要是在改革开放以后，始于八十年代初，短短的二十几年已取得巨大成就，从总体上观察，中国房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的复苏繁荣衰退萧

14、条的相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。 主要观点有四种： 一个周期说：根据GNP增长率与商品房销售额增长率的良好对应关系，把改革开放以来的中国房地产周期波动划分为单个周期的四个阶段：,20,1、1979年1985年为复苏期； 2、1986年1993年为增长期（92-93年为高速增长期）； 3、1994年1995年为宏观调控期； 4、1995年以后衰退到复苏。 一个半周期说：用年商品房销售面积来表示中国房地产供给与需求相互作用而产生的波动状况，据此把我国1986年以来的房地产周期波动划分出一个半周期，即： 1、1986年1991年持续6年的周期； 2、1992年1995

15、年的半个周期。 三个周期说：选取多项指标（8项）得出中国房地产周期波动形态，据此划分三个周期。 1、1981年1986年为第一个周期； 2、1987年1989年为第二个周期； 3、1990年以后为第三个周期,21,四个周期说：以深圳为背景的一项研究，把我国房地产周期波动划分为四个周期，即： 1、1978年1986年为第一个周期； 2、1987年1991年为第二个周期； 3、1992年1994年为第三个周期； 4、1995年以后为第四个周期。（何时完成还有待于观察）,22,二、房地产周期波动的指标体系与特点分析,对周期的描述通常采用价格指标。但是，房地产业在我国发展很不成熟，还没有建立起规范的产

16、值指标体系。对房地产市场供求的景气循环测定，不能仅限于房地产的供给量和需求量这一浅层的表面分析，应涵盖房地产投资、生产、交易、金融以及产业增加值等多方面，以便更好地反映房地产周期波动趋势。 （一）、房地产周期波动的指标体系 1、选取原则 相关性原则：指标要与周期波动有直接联系，能综合反映波动的特征； 可靠性原则：选用的指标要能反映出房地产业发展的真实情况，且统计口径一致，渠道可靠 ；,23,连续性原则：指标的数据资料要有较长的连续时间序列来供分析使用 ； 获得性原则：指标的数据资料还必须是较容易获得的资料 。 2、具体指标体系的确立 八项指标： （何国钊、曹振良等，1996） 1）、商品房价格； 2）、城镇新建住宅面积； 3）、城镇住宅竣工面积； 4）、实有房屋建筑面积； 5）、实有住宅建筑面积； 6）、城镇住宅投资； 7）、房地产业从业人员； 8）、房产买卖成交面积。,24,十六项指标： （谭刚，2000）（6类16项） A房地产总量指标： 房地产业增加值； B房地产投资类指标：