第七章节房地产开发项目可行性研究幻灯片

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1、房地产开发经营与管理,2013.9,学习目标,了解可行性研究的含义，熟悉房地产开发项目可行性研究的内容 熟悉房地产开发项目的投资估算 掌握财务评价主要经济指标的计算方法及财务评价基本报表的编制 掌握地价的基本测算方法 熟悉房地产开发项目不确定分析,第七章 房地产开发项目可行性研究,第一节 房地产可行性研究概述,一、房地产可行性研究的概念和作用,(一) 房地产可行性研究 房地产可行性研究就是指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理、进而对多个方案进行优选的过程。 可

2、行性研究的目的是使决策科学化、程序化、提高决策的可靠性，并为项目的实施控制提供依据或参考。,第一节 房地产可行性研究概述,(二) 房地产可行性研究的作用 (1) 可行性研究是项目审批的依据 (2) 可行性研究是投资决策的重要依据 (3) 可行性研究是项目资金筹措的依据 (4) 可行性研究是开发商与各方签订合同的依据 (5) 可行性研究是编制设计任务书的依据,第一节 房地产可行性研究概述,(三) 可行性研究的工作阶段 (1) 投资机会研究 分为一般投资机会研究和特定项目的确投资机会研究。 一般投资机会又分为三种：地区研究、空间子市场研究和以利用土地资源为基础的研究。 投资机会研究的主要内容有：地

3、区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响。,第一节 房地产可行性研究概述,(2) 初步可行性研究 主要解决的问题包括： 分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定； 是否有进行详细可行性研究的必要 有哪些关键问题需要进行辅助研究 (3) 详细可行性研究 在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。 (4) 项目评估与决策,第一节 房地产可行性研究概述,二、房地产可行性研究的内容和步骤 (一) 房地产可行性研究的基本内容,(1) 项目概况 (2) 市场分析和需求预测 (3) 规划方案的优选 (4) 开发进度安排

4、 (5) 项目投资估算 (6) 资金的筹集方案和筹资成本估算 (7) 财务评价 (8) 风险分析 (9) 国民经济评价 (10) 结论 资源供给条件分析 环境影响评价,第一节 房地产可行性研究概述,(二) 房地产可行性研究的步骤,1. 组织准备 2. 资料收集及市场调查 3. 开发方案的设计和评价、选择 4. 详细研究 5. 编写研究报告书,第一节 房地产可行性研究概述,三、房地产可行性研究报告及注意事项 (一) 房地产可行性研究报告,1. 封面 2. 摘要 3. 目录 4. 正文 5. 附件 6. 附图、附表,第一节 房地产可行性研究概述,(二) 房地产可行性研究注意事项 第一，可行性研究报

5、告的撰写要明确、翔实，尽量使其内容丰富，能够反映客观事实 第二，可行性研究报告编制完成后，必须进行专家论证，以确保其分析报告的科学合理性 第三，可行性研究报告各项内容应完整，不能有缺项，使其能够提供完整和全面的分析依据,第二节 房地产开发项目投资与收入估算,一、房地产开发建设投资估算,(一) 土地费 为取得房地产项目用地而发生的费用,1. 土地征收拆迁费 2. 土地出让地价款 3. 土地转让费 4. 土地租用费 土地投资折价 土地购置过程中所支付的税金和 相关费用,案例7-1,P2008（001）地块 土地使用权人：湖北长源房地产开发有限责任公司； 地块简介 项目用地位于中北路延长线，东临12

6、5米宽高压走廊；南临中北路延长线；西临40米宽铁矶路；北临20米宽规划道路，用地形状较为规整，用地临中北路延长线面宽约为265米，进深约为170米。,第二节 房地产开发项目投资与收入估算,第二节 房地产开发项目投资与收入估算,案例,第二节 房地产开发项目投资与收入估算,案例,P2008（001）地块 规划指标 该地块规划净用地面积为4.0020公顷，用地性质控制为居住用地，容积率控制在2.5以内，建筑密度不大于25%，拟建总建筑面积约100050平方米。同时，要求现状高压走廊改为地埋方式敷设。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）的有

7、关要求及武汉市相关实施细则意见，该用地位于二级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的60%。地价款21050万元。,第二节 房地产开发项目投资与收入估算,计算 每亩单价？楼面地价？,1公顷=10 000平方米 4.002公顷40020平方米 40020平方米60.03亩 亩换算平方米口诀（除三加倍右移三） 每亩单价21050万元/60.03350.66 万元/亩 容积率=总建筑面积/用地面积 总建筑面积40020*2.5100050平方米 楼面地价=土地总价格/总建筑面积 楼面地价210500000/100050 2103.95元/平方米,第二节 房地产开发

8、项目投资与收入估算,(二) 勘察设计和前期工程费 拿到施工许可证前发生的费用。主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出 (三) 基础设施建设费 建筑物两米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程的建设费用。其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。,第二节 房地产开发项目投资与收入估算,(四) 房屋开发费 包括建安工程费、附属工程费和室外工程费 建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用 1. 单元估算法 2. 单位指标估算法 3. 工程量近似匡算法 4. 概算

9、指标法,第二节 房地产开发项目投资与收入估算,1. 单元估算法 以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。 2. 单位指标估算法 以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 3. 工程量近似匡算法 先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。 4. 概算指标法 采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。,第二节 房地产开发项目投资与收入估算,概算指标法常用的计算公式： 直接费用=每平方米造价指标*建筑面积 主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标*建筑面积,第二节 房地产开发项目投资与收入估算,(五) 公共

10、配套设施建设费 (六) 开发间接费 (七) 管理费 (八) 销售费 (九) 财务费 (十) 其他费用 临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、监理费、竣工图编制费、工程保险费、施工执照费等 (十一) 税金及政府收费 (十二) 不可预见费,第二节 房地产开发项目投资与收入估算,总投资估算,预估售价为6000元/m2 楼面地价2103.95元/m2 地价外前期费用150元/m2 建安造价1300元/m2 配套费用250元/m2 景观费用150元/m2 管理费用3%*6000180元/m2 财务、销售费用15%*6000900元/m2 不可预见费3%*6000180元/m2 单方造价估算5213.9

11、5元/m2 总投资5214*40020*2.552166万元,第二节 房地产开发项目投资与收入估算,二、房地产开发项目的收入估算,房地产开发项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入和自营收入等。 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划（含销售、出租、自营等计划）。 1. 租售方案(租售物业的类型与数量) 2. 租售价格 3. 租售收入(等于可租售面积的数量乘以单位租售价格) 4. 收款方式,第三节 房地产项目的财务状况分析,一、房地产项目财务状况分析概述,(一) 财务状况分析的概念 是根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从

12、项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判断项目的财务可行性。,第三节 房地产项目的财务状况分析,(二) 财务状况分析的一般步骤 1. 选取、计算财务评价基础数据 2. 编制和分析财务评价基本报表 3. 进行不确定性分析 4. 提出财务评价结论,第三节 房地产项目的财务状况分析,(三) 房地产开发项目财务评价基本报表 1. 现金流量表（动） (1) 现金流量表（全部投资） (2) 现金流量表（自有资金） 2. 损益表（利润表）（静） 3. 资金来源与运用表(偿还期) 4. 资产负债表 （负、

13、流、速） 5. 财务外汇平衡表,为进行项目盈利能力 分析提供基础数据,为进行项目清偿能力 分析提供基础数据,第三节 房地产项目的财务状况分析,二、反映房地产项目财务状况的指标体系,房地产投资项目经济评价指标体系,第三节 房地产项目的财务状况分析,三、反映房地产项目财务状况的指标计算,(一) 静态盈利能力指标 1. 静态投资回收期,第三节 房地产项目的财务状况分析,投资利润率 可以根据利润表中的有关数据计算求得。将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。,3. 投资利税率,第三节 房地产项目的财务状况分析,4. 资本金利润率,例题7-2 已知某房地产投

14、资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润总额为500万元。试计算该投资项目的投资利润率，资本金利润率。 解：投资利润率=650/(4500+500)*100%=13.0% 资本金利润率=(650/1500)*100%=43.3%,第三节 房地产项目的财务状况分析,(二) 动态盈利指标 1. 财务净现值 将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。 如果FNPV大于或等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可接受的。,第三节 房地产项目的财务状况分

15、析,例题7-3 已知某房地产投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。 单位：万元 解：FNPV= -1000+300*(P/A,10%,5)=-1000+300*3.791=137.24万元,第三节 房地产项目的财务状况分析,2. 财务内部收益率 表明项目投资所能支付的最高贷款利率，若贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。,3. 动态投资回收期,第三节 房地产项目的财务状况分析,(三) 清偿能力指标,1. 借款偿还期,借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算。,第三节 房地产项目的财务状况分析,资产负债率 资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；反之亦然。,流动比率 流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言， 其债权就越安全。,第三节 房地产项目的财务状况分析,4. 速动比率,速动资产=流动资产-存货 资产负债率、流动比率、速动比率指标，通常结合房地