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1、一、现状概况1.区位分析深圳市龙岗区龙城街道爱联社区A区位于龙岗中心组团南部，地块紧邻深惠路，由深惠路、如意路、爱华路和金龙街围合而成。其中深惠路、如意路为城市主干道，其余道路为城市支路。区域位置图2.改造范围与建设范围n 改造范围：改造用地面积79894平方米。改造与建设用地范围图n 建设范围：建设范围面积为52146平方米。二、规划研究1.规划依据中华人民共和国城乡规划法城市居住区规划设计规范住宅设计规范深圳市城市规划标准与准则深圳市城市规划条例深圳市城中村（旧村）改造暂行规定深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定（试行）深圳市城市总体规划（2007-2020）深圳市近期建设规划（2
2、006-2010）深圳市龙岗中心组团规划（2005-2020）深圳市LG201-08号片区爱联地区法定图则2.改造模式整体拆除，整体改造。三、规划方案1.规划土地利用规划区用地性质为四大类：一是商业、商业性办公混合用地；二是商住混合用地；三是居住用地；四是道路用地。规划用地汇总表序号类别代码用地性质用地面积（公顷）占规划用地比例（%）1C1+R2商住用地1.4518.152C1+C2商业用地2.4630.793R2居住用地1.3116.394S1道路用地2.7734.675合计7.99100土地利用规划图2.总平面布局示意本次规划严格按照深圳市城市规划标准与准则中关于建筑布局的相关规范要求，遵
3、守建筑后退红线，满足日照间距与通风标准，在满足功能需求的基础上，实现合理的采光和通风效果。内部用地功能细分主要包括商业用地、居住用地、道路用地（含路边停车位）、公共配套设施用地及公共绿地等。总平面图公共配套设施结合商业裙房设置。经济技术指标一览表名称数量备注拆迁用地面积(平方米)79894-改造建设用地面积(平方米)52146-地上建筑面积(平方米)242100-其中住宅建筑面积(平方米)79500-商业建筑面积(平方米)47184-办公建筑面积(平方米)53332商务公寓建筑面积(平方米)57684公共配套设施建筑面积(平方米)4400按照公共配套设施一览表要求建设的地上面积地下建筑面积(平
4、方米)52000地下商业7000平方米容积率（净）4.64-绿地率29%-建筑密度50%-停车位(个)1260地上地下合计3.公共配套设施规划本次规划严格按照深圳市城市规划标准与准则关于居住区配套设施的相关规定，设置相应规模的公共配套设施。规划片区内部公共配套设施的建设主要项目内容有：社区健康服务中心、社区服务站、居委会、警务室、邮政所、社区活动场地、垃圾收集站、再生资源回收点、公厕及环卫工人休息室等，详细内容见公共配套设施一览表。配套设施规划一览表类型序号名称建筑面积（）用地面积（）数量教育设施1幼儿园（9班）250027001医疗卫生设施2社区健康服务中心1000-1行政管理与社区服务设施
5、3居委会200-14社区服务站300-15社区警务室50-1市政公用设施6邮政所150-17垃圾收集站50-18再生资源回收点50-19公共厕所80-110环卫工人休息站20-1公共配套设施分布图4.道路交通规划（1）对外交通联系地块位于龙岗街道的东西向城市主干道深惠路西侧，向西北侧300米即为龙岗中心主要干道龙翔大道，东南侧的如意路为规划主干路，南侧1.5公里可上惠盐高速（机荷高速），西侧2.5公里可上水官高速。规划区位于城市主次干道交通网络的密集地区，地块交通可达性高，交通条件十分优越。（2）道路系统规划区东北和东南两侧临城市主干路，且路段开口较多，为避免对主干路的交通产生影响，本次规划利
6、用地块内部的支路网系统来组织规划区的交通流线。机动车开口设置在爱华路与金龙路上。规划区所在地块内部支路网比较密集，且均在主干路上设置开口，势必对主干路车流产生很大的影响，本次规划建议从合理性角度出发，未来设置交通管制，将内部支路改为单行，而在主干路开口形式设置为右进右出，这样既减小了对主干路的交通干扰，又使内部支路交通体系明晰合理。（3）步行系统本次规划在步行系统的设计上按照功能分区做到各功能区人车分流，在各自的功能区内部设置独立的步行交通系统。步行系统的设计要满足可达性，并考虑与建筑外环境空间的设计结合。城市设计指引（1）建筑设计规划片区东北邻城市主干道如意路，东南临区域交通干道深惠路，且路
7、口对面即为深惠路规划轻轨站点，是人流比较密集的地区，土地利用价值较高，对公共建筑量的要求也较高。临干道一侧建筑应注重立面设计，建筑材质应体现建筑气质的表现。商业建筑应体现标志性，宜设置公共活动空间，二层建筑应考虑与轻轨站的跨街天桥联系，减小地面交通的流量。居住建筑宜设置商业裙楼，作为商业功能的延续。高层建筑控制在100米，裙楼为不高于5层，高度控制为不大于30米；商业建筑高度控制为不大于30米。（2）城市公共空间在项目的02和03地块，规划留有公共绿地，形成城市公共空间；项目东侧有规划轨道交通3号线站点，结合站点规划，在二楼商业中留出步行通廊与地铁过街天桥连通，提高地块的商业价值；同时在建筑设计时，应在地面预留人行通廊，方便综合整治区的居民出行。规划城市公共开放空间面积3000平方米，占总建设用地面积的5.8%。（3）地下空间利用项目用地被道路分为四个地块，各地块用地面积不大，分散设置地下停车场，利用率低，各地块的地下停车场在满足消防规范的情况下，可相互连通，并可设置地下商场。按照项目用地70%用来建设地下室，预计建设地下2层计算，地下建筑面积约7万平方米。项目共配建车位1260个，建筑面积约52000平方米；设备、交通等面积5000-10000平方米；余下7000平方米可用于设置地下商场。8
