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1、戴 德 梁 行员工手册前 言此员工手册乃专为戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司之物业管理之管理项目的正式员工而编定的。本公司保留随时修改手册内容之权利，以便能适当地配合公司行政方针之改变。手册之内容及往后之任何修改将不会剥夺雇员之权益或与中华人共和国劳动法有所抵触。第一章 简 介1.1戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司简介戴德梁行成立于2000年1月1日，由原香港的“梁振英测量师行”、新加坡的“戴玉祥产业咨询公司”及欧洲的“DTZ物业顾问公司”共同组成，三家公司共同拥有公司的股份，以及全世界的客户，并为客户提供国际级的物业服务。现任香港测量师学会会长，香港特别行政区行政会议召集人的梁振英先生，
2、于1993年创办了梁振英测量师行，在1993年至1999年的六年间公司业务已得到广泛的发展，并在中国的北京、上海、广州、深圳、天津等8个大城市开办了分公司，从事房地产咨询、估价、物业管理、市场调查、物业中介、营销策划、建筑顾问等业务。梁先生目前担任戴德梁行董事局主席一职。新成立的戴德梁行将以崭新的姿态面对全球的客户。公司将秉承一贯的优良作风，并吸取各方的丰富经验，不断开拓业务。坚信在全体同仁的努力之下，公司将在新世纪取得更为丰硕的业绩。1.2上海物业管理部简介物业管理部是戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司众多部门中的一个主要部门。主要职责是根据客户(包括发展商、业主委员会等)的不同需求，提供专
3、业物业管理及其他有关的服务，服务种类分为物业全权管理服务、物业顾问管理服务、设施管理服务、租务代理服务等。我们管理的物业函盖工业或工贸大厦、商业中心、酒店式公寓、住宅楼、店铺及购物中心等不同类型。我们将向各物业派驻最具丰富经验的专业人仕及精兵强将，通过对物业的安保、清洁及设备的保养维修等工作，保障物业的良好运作。我们还配备专职培训讲师对各物业员工进行专业培训，以不断提高员工的管理素质，改进服务水准。安排专业的物业管理人员对各项目物业管理情况及费用被准确、高效的运用。我们的物业管理服务宗旨是对发展商或业主委托的物业进行日常的管理工作，提高物业质量及价值，这也是我们全体同仁的服务宗旨和服务准则。希
4、望能在我们全体同仁的努力下，随着物业管理业务的不断开拓和服务水准的进一步提高而共同成长，共创佳绩。1.3物业管理专用名词之定义本公司： 指戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司。本公司物业管理部： 指戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司物业管理部。管理者： 指发展商或根据公约而指定或委任管理大厦的人士或机构。发展商： 物业发展期之产权人士或机构。管理处： 指管理大厦(物业)的驻场物业管理机构。员工： 指受聘于本公司并在本物业服务的雇员。驻场经理： 指受聘于本公司的雇员，是驻场大厦物业管理处全权负责人。本物业： 指员工所工作(服务)的物业。业主： 指根据上海市房屋土地管理局所颁发的土地使用证和房屋所载
5、之土地使用权和房屋所有权之人士或机构，即为该物业或单元的业主。租户/使用者： 指舆业主有租约，定期付款，租买物业或单元使用权的人士或机构。访客： 指访问大厦内业主、使用者、租户等人士。宾客/客人： 指到大厦公共区域购物、娱乐、参观等人士。单元： 指业主在物业拥有之单位产权或其中部分范围。公共地方： 指发展商根据公约指定物业内的公共地方，其中包括但不限于物业之各出入口、行人道、通道、外围围墙、绿化区、车道、脚踏车停放处、公用车辆停泊及卸货区域、走火通道、走廊、水箱、电挚房、消防设备控制室及为物业的业主、用户及访客而设立共用之其它地方或范围，但不包括任何业主拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。
6、公共设备： 指为物业的公众利益在物业所属地块范围内包括但不限于装设的各种器械、设备、装置或种植物，包括供排水系统、通讯系统、消防系统、电子监察保安系统、公共卫生间设备、照明系统、供电系统、污水处理系统、去水道、沟渠、管道、槽沟、电线、绿化区之装置及各种设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施之一部分，只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。绿化区域： 指根据政府有关法令在物业所属地块上实施的绿化区域。物业管理公约： 根据中华人民共和国和上海市有关的房地产法律、法规，结合物业的实际情况，为维护物业各业主和用户及管理者的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，确保物业的管理能够达到高标
7、准而设立的公约。用户手册： 指发展商或管理者根据管理公约而指定的供各业主及用户于使用其所拥有的单元，公共地方及公共设施时所需要遵守的细则。管理规则： 指管理公约及用户守则之一切条款或规则及发展商或管理者按管理公约授权制定之各项舆物业管理有关之规章制度。1.4合同至“发展商授权之物业管理工作结束”之界定1. “至发展商授权之物业管理工作结束”即指正在履行的管理合约的终止日，正在履行中的管理合约因突发事件而导致本司无法继续履行项目管理工作以及原管理合约性质发生变化使得本司之项目管理工作无法继续履行的项目，则员工之劳动合同/劳务协议随即终止。2. 如管理合约终止后重新续签的项目，则所有员工之劳动合同
8、/劳务协议亦应重新续签，合同/协议之期限须根据新签订的管理合约重新核定。第二章 人 事 管 理1.1员工分类及岗位员工分类项目员工可分类为办公室员工或操作性员工员工岗位M 驻场经理S 物业主管C 督导员R 基层员工2.2新进员工录用手续2.2.1每位新进之劳动合同制员工须于报到之日起向公司行政人事部提交原单位退工单正本或劳动手册之正本，未递交者，视为不符合录用条件，将不予以录用。退工单之新进员工，须在一个月内办妥劳动手册，并及时交公司行政人事部。如无法于一个月内办妥，公司将酌情予以一定的处理或不与其建立劳动关系。2.2.2劳务协议制员工须于报到之日起二个工作日内递交有效的下岗或劳务证 明。如退
9、休证明、协保劳动手册及下岗证明(须注明原单位名称、下岗期限及下岗期间“四金”由原单位负责交纳。) 未递交者，视为不符合录用条件而不予以录用。2.2.3在报到之日，须同时提交一寸免冠照二张，市级医院体检报告或有效的健康证，并交验身份证原件、学历证明正本及专业技术证等正本。2.2.4新进员工在办妥以上2.2.1至2.2.3项所规定的手续之后，公司将与员工签署劳动合同(包括试用期)或劳务协议。2.2.5 社保保险金转移(合同制员工适用)：新进员工以往办理过社会保险金的，须在递交劳动手册后一周内持本人身份证及本公司的介绍信到其原单位所在地的社保中心办理社会保险关系转移手续，领取转移单，并将办妥的转移单
10、交到公司行政人事部，否则，将视作不符合录用条件，公司有权与其解除劳动合同。如员工从未办理过社会保险金的，须以书面形式向公司申请首建并有义务协助办理相关手续。否则，将视作不符合录用条件，公司有权与其解除劳动合同。2.2.6公积金转移(合同制员工适用)：本公司公积金帐户请询问行政人事部。新进员工如有公积金个人帐户，且该帐户仍在原单位的，请将以上帐户通知您的原单位，并催促原单位尽快将您的公积金转至我公司帐户内，否则，将视作不符合录用条件，公司有权与其解除合同。若公积金帐户已转入市封存办的，须以书面形式将个人公积金帐户通知公司。以往未办理过公积金的须以书面形式向公司申请首建，并有义务协助办理相关手续。
11、2.3劳动合同员工在受聘于本公司时，均需签订一份完整之劳动合同，而该合同已包括所有雇用细则。员工须研读该劳动合同，以了解雇用细则之全部并予以签收。2.4任职前体检员工在任职前，必须通过市级医院之体格检查后才能获聘。2.5个人资料2.5.1员工所填写的各类有关表格，应保证所填信息真实无虚假，做到忠诚老实，不隐瞒，不假造。2.5.2 为避免有关资料不确实而导致日后员工正当权益受到损害，员工本人及家庭成员的有关记录若发生变化，例如：迁移地址、婚姻状况、学历、分配调动、晋升出国、生育及涉及刑事、行政判决处理等，均应及时通报公司。2.5.3如有隐瞒、虚报造假，一经发现，公司有权解除劳动合同，及保留追究相
12、关责任的权利。2.6试用期2.6.1凡被聘用之员工，最先会以试用性质雇用，试用期一般为三个月。在试用期 间员工必须完成迎新课程及公司要求之培训课程。在试用期完结之前，项目负责人需就观察所得，填报员工工作表现考核报告，以确定该员工是否完成试用期。若该员工在试用期后并没收到解除劳动合同通知，表示已完成试用期。2.6.2试用期内，若员工因故犯有较严重过失或不符合录用条款，公司有权在合同期限规定的时间内解除劳动合同。2.6.3试用期内，员工表现未能达到公司要求，公司有权将员工之劳动合同解 除，唯在解除该劳动合同前，项目负责人亦须递交另一份工作表现考核报告，项目负责人及公司行政人事部会发出书面通知。2.
13、7工作时间及休假请参考合同的陈述休假员工休假时间根据项目负责人安排工作时间员工每周工作四十小时，具体工作时间按项目负责人安排。2.8超时工作在正常工作时间以外，为项目额外工作多于一小时以上(包括1小时)，被称之为超时工作。超时工作的时间，将会以同等时间补偿予员工休假或以国家规定之超时工作工资结算方法执行。所有超时工作及补假记录均需要项目负责人及员工签名同意。2.9年终奖金2.9.1年终奖金(如有)公司将通告所以员工，并在规定日期发放。2.9.2当年10月1日前任职之员工，而在发放年终奖当日仍然在职，则可享有按比例计算之年终奖。其中15日(含)前到职的，当月计发年终奖；15日后到职的，当月不计发
14、年终奖金。2.9.3于发放日以前离职之员工，不享有年终奖金。2.9.4违纪解除劳动合同均不享有年终奖金。2.10额外年赏除合约年赏外，员工有机会获发额外年赏。额外年赏之发放与否及多寡，由管理当局决定。2.11工作表现考核所有员工每年最少有一次员工工作表现考核。项目负责人会将管理当局对员工之期望、工作表现意见、改善地方及职业发展等作出适当的指引。2.12 员工晋升所有员工均有被提升之机会，但凡项目或公司及其所管理项目出现较高职位空缺时，填补空缺之优先权必定给予内部之员工。唯该员工必须具有足够资格予以胜任。所有晋升评估皆视乎该员工之工作表现。职后前三个月属岗位试用期，试用期满后，工作表现符合职位要求，则由公司正式委任该职。2.13 员工转职2.13.1调换工作以公司工资需要或员工能力、业绩为前提，若员工对所调换之工作岗位有异议等有权提出意见，但未经公司应允，必须服从安排。2.13.2视乎公司及项目发展需要及员工之能力及潜能，员工有可能被调职位，部门，或项目工作。2.13.3员工被调职后若因工作不称职或犯有过失，公司在做出具体工
