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1、粤港澳大湾区投资拿地价值分析与全国投资布局策略主讲：杨凡2019年4月12日目录一、大湾区投资拿地价值分析一、大湾区城市群的主要特征 二、大湾区的驱动力三、未来的六个趋势， 四、大湾区城市群范围简介五、大湾区城市群空间结构 六、房地产行业机遇一、大湾区城市群的主要特征面积最大（5.65万平方公里）、人口最多（6765万）GDP总量已经达到1.24万亿美元以上，是人口和经济体量最大的湾区经济之一（第二大）。较大的分布范围 粤港澳大湾区，指的是由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。城市产业布局协同互补，实现“9211” 效应明显的职能等级
2、结构 强有力的中心城市 七大重点合作领域：基础设施、市场一体化、科技创新、现代产业体系等政治中心广州、创新及金融中心深圳；内陆的纵深腹地和庞大市场，中高速发展的巨大机会和成长空间，不均衡的创新高地和价值洼地。港珠澳大桥和深中通道建成后，经济要素的重新分工是在湾区里的城市群里面，不是在单一城市内部展开。大湾区城市群的主要特征 建成区距离不算远，如何发展迅速的组团城市实现经济要素的自由化 区域内城乡分野明显 较大的生态缓冲区1、 大湾区深圳不需要直辖扩容的努力2、 大湾区是中国经济进入新常态后转型升级的引 擎，重要增长极，技术变革的领头羊。3、 大湾区释放的是第二轮深化改革的红利。4、 创新基地有
3、利于促进产业及其生态链的延展组合。经济多极化较广的发展腹地大湾区人口最多、面积最大，GDP排第三，但人均GDP差得太远（纽约、旧金山湾的1/4,东京湾的1/3) 大湾区以不到6%的国土面积、不到5%的人口规模，创造出占全国12%的GDP。湾区拥有两种制度、两个自由港（香港和澳门）、两个经济特区（深圳、珠海），3个自贸区（南沙、横琴、前海蛇口），全球最密集的港口群（前7中占3），三大机场，中国经济制度最复杂的一个区域，中国外向型程度最高的经济区域。粤港澳大湾区总体定位构建世界级经济湾区二、大湾区的驱动力：市场OR意志？大湾区的未来：是经济发展自下而上的要求，非是长官意志从“深莞惠都市圈”到“珠三
4、角世界级城市群”，再到全国大湾区概念提出：和东京湾比，大湾区用2.5倍的人口，6倍的面积，创造出来的财富还有不及。从另一个角度看，我们起步晚，意味着提升空间还很大。如果大湾区人口不再增长，通过生产率的提升实现人均GDP翻一倍，大湾区在全球将是什么位置？2018年5月，韩正副总理在广东调研时强调：粤港澳大湾区建设是亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家战略。土地面积合计5.6万平方公里，占全国的0.6%；2017年经济总量10万亿元，占全国的12.2%；常住人口6858万，占全国的4.9%。战略意义：1） 对外开放新门户：建设高水平参与国际经济合作的新平台，探索建立高标准贸易规则，引领对外开放，助力
5、“一带一路”倡议。2） 区域发展新布局：在北中南区域经济发展格局下，大湾区将发挥优势区位，带动泛珠三角区域发展。3） 港澳繁荣新保障：深化内地与港澳合作，拓展港澳发展新空间和新动能，促进港澳长期繁荣稳定，确保“一国两制”基本国策。三、未来的六个趋势粤港澳大湾区，未来会有这六个趋势“大都市圈统一市场”，要求经济要素的流动更加自由化。 1、城市的边界慢慢消融，企业在大湾区范围内展开产业分工。 2、基础设施建设重画提速，轨道互联互通的时代加快来临。 3、人才的流动更加自由，加速向入海口聚集。 4、大量的卫星城出现。 5、公共服务逐步一体化。 6、香港的牵引作用将重振，香港会再度崛起。（香港底子好，香
6、港人很优秀，香港的软实力、经济自由度、港人综合素质，都还是国内最高的。）40年前的改革开放是香港的一只翅膀，今天的大湾区是香港的第二只翅膀。基础设施建设必然会提速：一、珠江口东西两岸的交通设施会大幅改善，二、轨道互联，以核心城市为圆心，通向周边城市的轨道，会大干快上。三、和香港的交通联络会加强，大增交通建设，比如高铁、快轨。东京的轨道体验。很值得我们借鉴的地方在于：、 核心区和近郊区域的联络顺。东京23区轨道里程不长，300公里。但近郊的轨道里程是2500公里以上，我们的10倍以上。所以，他们能实现人口在卫星城扎堆，而我们不能。、 互联互通的效率高。东京都市圈内的各类轨道之间（新干线、轻轨、地
7、铁之间），公营和私营轨道之间，换乘非常方便，也无安检，一张卡刷遍全国。四、大湾区城市群范围简介 珠三角城市群包括9个城市：广州市、深圳市、东莞市、佛山市珠海市、中山市、江门市、肇庆市、惠州市 与香港、澳门特别行政区保持密切联系。 买房子就是买入一座城市（无论是刚需还是投资者）。一些龙头房企选择城市的判断标准，常用5个标尺来衡量一个城市的房地产前景会比较靠谱：城市GDP增速、产业结构、人口流入、交通基建完善状况、房屋供求关系。大的判断就在：锁定出海口的7个城市，广深港佛莞珠中。粤港澳大湾区简介粤港澳大湾区城市群各城市定位 “粤港澳大湾区” 由“9+2”城市组成，即（广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、
8、惠州、珠海、中山、江门）9市和香港、澳门2个特别行政区。但各个城市的功能和定位不一样。香港 : 全球金融中心及物流中心深圳：国际创新服务中心广州：岭南文化中心及华南重工中心东莞：全球IT制造业重地佛山：国际产业制造中心珠海：国家级大装备制造业中心中山：中国白色家电基地之一澳门：世界旅游休闲中心惠州：世界级石化产业基地 江门：国家级先进制造业基地 肇庆：传统产业转型升级齐聚区 粤港澳大湾区城市组合 粤港澳大湾区上升为国家战略， 接力珠三角地方规划。 从中国的情况来看，粤港澳地区可以算得上是最适合发展湾区经济的地区之一。 目前，粤港澳大湾区城市群的GDP总量已经达到1.24万亿美元以上，已经是人口
9、和经济体量最大的湾区经济之一。 深圳前海未来极有望承接香港金融中心职能及深圳CBD 功能的地位，地位并不亚于陆家嘴。 港珠澳大桥在珠江口形成了连接深港、广佛和珠澳三大经济圈的闭合快速路网，形成粤港澳大湾区城市群空间结构的重要骨架，打开了大湾区发展的想象空间。 十二五规划-十三五期间，粤港澳湾区的轨交网络已经基本形成，南北两端的深圳到广州只需要半小时，港珠澳大桥2018年，深中通道2020通车。大湾区大交通简介 现行港珠澳大桥、虎门大桥、深中通道依然无法满足需求，尽快开展深圳至中山第二条、第三条通道的选址和可行性分析工作，启动立项，并预留未来建设用地。大湾区大交通简介交通规划现今已拥有交通配套：
10、高速公路：总里程7673公里；铁路运营：总里程5500公里；城际轨道：总里程1430公里；机场：香港、广州、深圳、澳门、珠海5座干线机场；港口：深圳港、香港港、广州港、珠海港。建成或在建： 港珠澳大桥：2018年11月建成通车；深中通道： 预计2020年12月建成通车；虎门二桥： 预计2019年建成通车；赣深高铁： 计2020年建成使用；广汕高铁： 2017年开工； 深圳第二机场： 选址完成，初步设计中；珠三角新干线机场： 确定选址佛山高明。大湾区城市群职能等级结构分析 政治中心广州、创新及金融中心深圳；环绕一圈强三线城市，经济各有特色、互不相让；除了港澳外有南沙及前海两大自有贸易区；同时有三
11、个世界级大港：南沙港、盐田、香港；三大机场.城市等级数量城市名称中心城市2广州、深圳次中心城市2佛山、东莞组团城市10珠海、中山、肇庆、江门、惠州 第一等级包括深圳、广州两个城市。此等级的城市规模大，经济实力强，经济外向型程度高，对周边城市的辐射带动作用大，是城市群重要的发展中心。 第二等级包括东莞、佛山两个城市。此等级的城市规模较大，外向型产业基础雄厚，对周边城市在产业方面具有较大的辐射带动作用，可视为城市群的次中心。 第三等级包括珠海、江门、肇庆、惠州、中山五个城市。此等级城市规模中等，产业发展各具特色，对其周边城乡区域有一定的辐射带动作用，可视为城市群的功能组团。珠三角城市群职能等级结构
12、中，不但有带动整个城市群发展的中心城市，亦有作为工业中心的次中心城市，主次中心城市有明确的分工。五、大湾区城市群空间形态影响分析引导城市均衡性发展 珠三角城市群的空间形态表现出地域发展的均衡性。均衡性发展模式有利于中小城镇的快速发展扩张，加快城市化的效率。 均衡性发展有利于将城市群的功能分散到各中心城市，避免单个中心城市担负过多功能而产生的城市问题。但多中心模式不利于集中各类资源，培育强有力的发展极核。 保持城市适度规模 多中心模式将城市群的人口、产业、城市功能由单个城市扩散到多个中心城市，保持城市的合理规模，避免建成区恶性膨胀，缓解各类城市问题。 珠三角城市的城市规模相对合理，城市问题亦相对
13、缓和。但城市基础设施矛盾凸显。促进制造业高速发展 多中心的发展模式有利于将制造业功能从中心城市中剥离出来，打造以制造业为主导功能的发展次中心。 珠三角城市群制造业的发展带来了经济总量的快速提升，为城市群的短期发展带来了强大的动力，同时也对城市群的长远发展带来了不利影响。 限制产业结构升级效率 第一，多中心带动组团发展的模式使得传统制造业在城市群区域均有分布，改造提升范围大。 第二，作为次中心的东莞、佛山对劳动密集型产业依赖程度很高，在产业结构调整升级中很可能出现一系列问题。 第三，多中心模式强调发展的均衡性，不利于金融、会展、商务等高端产业部门的快速发展。城镇化时代土地获取黄金法则 六、房地产
14、行业机遇链接：房企排兵布阵，抢滩“粤港澳大湾区”经济发展潜力人口增 基础建长红利 设投资产业升级/协同房地产行业更大机遇2个注脚开发投入行为识别（跟着规划走）如何看看大湾区？六、房地产行业机遇城镇化时代土地获取黄金法则 2个注脚开发投入行为识别（跟着规划走）3类房企重仓湾区布局？【1】规模房企深耕大本营， 提前布局享受政策红利【2】外来房企进军意图明显， 频频落子实力不容小觑【3】地方房企聚焦热点区域， 进一步扩大本土优势 有人的地方就要有房子，也要有商业，这为住宅与商业地产创造了机会。拿地的两个基本点：轨交站点与特大镇。典型企业碧桂园/保利/ 华润置地/招商蛇口/中海地产/ 中国恒大/雅居乐/ 万科/ 富力地产典型融创中国/阳光城/龙湖地产/旭辉地产企业 /绿城中国/金辉地产/融信中国 /
