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1、 项目规划设计任务书 2013年 5月 25日目录一、 项目概况及周边条件 . . 4(一 地理位置 . . 4(二 周边条件 . . 4(三 地块现状 . . 5二、 规划设计条件与依据 . . 5(一 政府规划设计条件要点 . 5(二 规划设计依据 . . 5三、 项目定位 . 5(一 市场定位 . . 5(二 目标市场定位 . . 6(三 价格定位: . 6四、 规划设计要求 . 6(一 规划理念及设计原则 . . 6(二 总体布局要求 . . 7(三 交通及路网要求 . 7(四 景观设计要求 . . 8(五 建筑产品要求 . . 9(六 公共设施要求 . . 9(七 风格建议 . .
2、10(八 地块用地价值分区 . 10(九 其他设计要求 . . 11(十 项目分期 . . 12 五、 规划设计成果 . 12(一 规划设计说明 . . 12(二 设计图纸 . . 13(三 日照分析图 . 20六、 设计周期 . 22七、 附件 . . 22一、项目概况及周边条件(一地理位置该项目位于珠海市香洲区建业二路、 建业三路、 九州大道西与石花西路之间, 临近白莲洞公园。宗地总面积 49000,宗地位置及四至范围附图: (二周边条件2.1交通状况:项目的水、 路、 空交通状况:到白莲洞公园乘 22路车 30分钟可到达九洲港, 水路运输方便;吉大地区道路宽敞,鲜少有塞车情况,陆路运输十
3、分便利;乘车 5分钟到九洲城,在九洲城坐机场专线 45分钟到达机场,空运也很便利。2.2教育:英才幼儿园、竹苑幼儿园、景园小学、圆明小学、恩溢小学、拱北小 学、珠海四中、拱北中学、高级技校、珠海翔联职业培训学校2.3医院等级和医疗水平:香洲区想吉大卫生(中医服务中心、吉大中医院、 拱北医院、香洲区人民医院、珠海九龙医院2.4大型购物中心、主要商业和菜市场:迎宾广场、万佳百货、口岸广场文化、 体育、娱乐设施:珠海渔女、圆明新园2.5公园:白莲洞公园、将军山、板障山森林公园2.6银行:中国建设银行北岭分支、中国银行2.7邮局:中国邮政(三地块现状3.1土地的完整性:原先为工业厂房,现规划为住宅用地
4、。3.2地势状况:地势平坦,地质状况良好,与周边地势相比较高,宗地内没有水 渠或较深的沟壑等,但是存在少量的高压线,可能会对开发有影响。3.3地面现有居民情况:现已无人居住,原先的旧厂房已搬迁,对项目开发进度 的影响几乎没有。3.4地下情况:地上地下都没有受保护的历史文物古迹和可利用的构建, 已整平。 综上,该地块交通便利,周边相关市政基础配套设施完善,具备开工条件。二、规划设计条件与依据(一政府规划设计条件要点 (二规划设计依据2.1国家建设部及市有关法规文件及技术规定2.2城市规划管理技术与标准2.3地块位置示意图及红线图2.4政府规划部门的规划设计要求三、项目定位(一市场定位3.1产品定
5、位我们公司把本项目定位为高档的住宅小区,主要运用一些智能化建筑材料, 主打环保牌,同时提供优质的服务和一流的管理水平。占地面积 49000平米,容积率 2.0,总建筑面积高达 98000平米,绿化率 高达 60%,一共有 483户,停车位 725个,小区内还包括有高级会所、体育文化 设施等。3.2企业定位通过这样的一个项目, 提升我们公司品牌形象和可信度, 同时提升员工的工 作能力和创新能力,培养独具特色的企业文化。3.3竞争定位由于在该区域周边很少有像我们这样一个高端项目, 因此在竞争力度上并不 是那么的大, 可以说如果项目顺利实行, 我们将在该区域的房地产市场上占据重 要的地位。3.4消费
6、者定位主要的目标客户是周边企业的高层、 政府部门领导和注重环保、 智能化的一 些人群,这些潜在的消费者都是追求高品质的、高档次的人群。(二目标市场定位目标市场主要定位在高端的住宅市场, 为消费者提供有品质、 有档次住所的市场。 (三价格定位: 四、规划设计要求(一规划理念及设计原则4.1规划理念本项目定位于中高档的住宅小区,这是一个总共有 7栋,总建筑面积达到 98000平米的项目,包括 17层和 21层的独立单元,其中顶层是复式别墅,主要 设计为一梯三户和两梯六户,均为 100平米左右的大户型。使用智能化的材料, 打造成为注重环保,追求品质、追求档次的高端住宅项目。4.2设计原则创新与特色的
7、原则:节能和环保型建筑材料选用, 由于本项目主要卖点是环保和智能化材料的选 用,包括中央吸尘系统、风光互补路灯、恒温玻璃等。可行性与最优化原则:在珠海, 主打环保和智能化材料的项目不多, 在项目所处区域更是绝无仅有, 在技术、材料方面也具有较强的可操作性。人性化与舒适化原则:从业主客户角度出发,注重人性化设计,满足业主舒适化居住要求。(二总体布局要求在既定容积率( 2.0 、净用地面积 49000平米,同时在建筑密度( 35% 条件下,总建筑面积达到 98000平米, (其中住宅面积 66900平米、配套公建面 积 31100平米总体布局除满足建筑、消防、人防、绿化、环保、卫生、交通、安保等要
8、求 外,充分考虑地块周边环境。充分利用周边环境景观提升项目价值。充分考虑住户的观景要求、通透、舒畅、体现小区舒适和谐的景观环境,将 小区绿地与宅前绿地有机的结合起来,同时保持居住区的安静与私密性。(三交通及路网要求4.3交通路网4.3.1项目规划在东北方向设置大门,临近主要交通干道(九洲大道 ,在地块 的四周围设置环形道路(两车道 ,同时采用道路下陷的方式,减小过往车辆通 行的噪声;4.3.2环形道路供消防、救护、物流和运输生活垃圾使用;4.3.3小区的中心地带还设置了大量的人行通道和盲道,通往各个单元;4.3.4在小区的西南角落设置一个后门,更加方便业主的出入。4.4项目入口4.4.1 主入口:充分考虑景观设计、交通设计,安排在地块的东北方向。4.4.2 居住区入口:居住区的入口, 设计中要考虑到人行道、 盲道和小区之间的 关系设计,并且要尽量便于今后的物业管理。4.4.3会所入口:主要是由会所的性质决定的,将其与住宅区分开,
