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1、-WORD格式-可编辑-【商业模式】国内七大典型的社区商业模式解读搏实资本一、万科自建自营,“五菜一汤”统一招商、运营自长阳半岛社区商业配套完善后,“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广,成为住宅项目社区商业模式的典范。在长阳半岛,“五菜一汤”包括:绿色、时尚的社区菜市场幸福街市(汤),健康、便民的社区食堂第五食堂,丰富、齐全的品牌超市华润万家,以及服务快捷的洗衣店、药店和银行(五菜)。所有社区商业由万科统一招商和运营,以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求,切实解决社区居民的日常生活问题。在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中, “第五食堂”是万科自创的社区餐
2、饮连锁品牌,北京首店于 2012 年正式落户长阳半岛,为业主提供物美价廉的生活餐食,特请中餐大师制作南北菜系,自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”,作为长阳首个社区菜市场,食材新鲜健康,种类丰富、价格公道,更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。 此外华润万家便利店,也以持续改进消费者生活品质为目的,为社区提供日常生活所需的各种商品;及时消费、应急消费,华润万家带给顾客-家的温暖、富足、现代、健康的感受。万科在全国已有近 300 个楼盘, 仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。 但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前,几乎包括零售
3、商在内的所有企业, 进军社区商业都是单打独斗,即以某单一业态进驻,至于其他生活类业态的组合,基本是“听天由命”,物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式, 让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准,各业态的相互补充,让彼此的发展有了更强的生命力。对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式,毛大庆也曾表示: “长期看,商铺作为一种资产长期持有, 有升值获益的前景。社区商业资产留下来,未来可形成可观的资产包。”【案例】万科2049 :最后一公里社区生活完整解决方案新型精品社区商业产品万科 2049 ,就通过商业与物业的深度整合,提供了以家为
4、中心的最后一公里社区生活完整解决方案。万科 2049 名称来源于“万科世博馆”,当时万科就提出了“尊重的可能”这一主题,随之应运而生的商户包括生鲜便利、 蔬果配送、特色餐饮、儿童托班、社区诊所、艺术培训、健身会所,衣食住行、生活所需无所不包,从小孩到老人都可以获得更好的服务。入驻的商户包括会邀请厨师来教居民做家庭料理的“好食”生鲜超市;会邀请居民来做手工面包的纯天然无添加面包品牌“麦莱麸”;会提供包括生活保健、居家养老等全龄化一站式社区医疗的全国首个社区健康诊所“爱康健维”;会对顾客开放舞台的亲子艺术互动餐厅的“妈妈糖”;会让社区小朋友在家门口实现运动、 交流、早教的“星期八小镇集团旗下社区旗
5、舰店星期八家园”。高复合的业态、 全集成的功能, 让社区生活更轻松、便利、温馨、丰富。二、龙湖匹配家庭的完整业态,避免高端“龙湖不只有天街商业和步行街商业,还有规模庞大、 发展潜力看好的社区商业”。这是一业内人士说到龙湖商业时的第一感触。事实上也的确如此,不管是龙湖发展起步的龙湖花园,还是后来的蓝湖郡、水晶郦城、紫都城等众多高端小区都有一定规模的社区商业。尤其是水晶郦城的诸多社区商业,目前已经发展成为新牌坊城区中心的重要商业组成部分;而紫都城的社区商业已经成为了冉家坝片区的生活中心。龙湖社区商业定位偏重于家庭,以家庭为导向,为家庭的老人、孩子等提供匹配业态,包括儿童教育、老年娱乐等,定位上避免
6、太高端,形成匹配家庭生活和消费的完整业态。三、恒大剧场模式,自有业态反哺、升级社区服务如果说万达用影院拉动商业广场,恒大则希望用影院撬动社区商场。恒大影城已经先跨出了实质性一步,分别在中山、西安、岳阳、儋州四个城市的项目内兴建四家带影院的小商场。未来恒大院线项目将覆盖全国17 个省市自治区,院线总量超过150 家。“恒大影城”是一座四层高的小型商业楼,设置在住宅小区。其中 1-2 层是棋盘式商铺,3-4 层则是恒大剧场,总面积1万 2 万平方米。影城希望为社区及周边居民提供生活配套及娱乐服务。 这种社区商业模式称为恒大剧场模式, “影院其实就是社区商场的主力店”。【案例 1】恒大城: 3210
7、 平社区商业幸福生活触手可及恒大城规划 3210 平社区商业,汇集餐饮、金融、医药、购物等元素,丰富综合的生活服务配套,让业主一出家门就可以满足不同类型的生活需求,为恒大城业主带来无微不至的生活关怀,让恒大城业主感受温情的人居体验。500 平风味酒楼装修华丽舒适、包房内饰典雅,精心烹制中华传统美食,足以满足挑剔的味蕾,是亲朋好友欢聚一堂的不二之选,推杯换盏之间,美好生活慢慢铺展。300 平小吃一条街内,正宗的韩国料理、晶莹剔透的蒸饺、滑嫩的过桥米线、色香味俱全的烧烤、细细研磨的美味豆浆清淡、营养、品种丰富的特色风味一街网罗,想吃什么吃什么。 300平大型知名连锁超市入驻社区,担当生活助手,水果
8、、烟、酒、生鲜时蔬、日用百货等各种商品琳琅满目,购物方便无忧,让业主在快节奏的都市生活中游刃有余。 250 平银行营业网点就在身边,办理金融业务只需 5 分钟,更有 24 小时自助银行,随时满足急需。一线品牌连锁大药房,提供品类齐全、安全放心的日常用药,解决燃眉之急,全面呵护一家老少的健康。【案例 2】恒大华府摩纳哥风情街,光谷商圈新势力恒大华府摩纳哥风情街,扼守光谷豪门门户,身后是大武汉首席豪门尊邸恒大华府,大户豪宅,圈定高层,再加之葛洲坝世纪花园、新世界 ?恒大华府等高端社区,汇集光谷数万高端客群,每年巨大的消费需求为商铺提供了高品质“人潮钱潮”的保障。纳哥风情街内规划了国际连锁快餐馆、高
9、端超级市场、进口家饰生活馆、时尚服饰精品店、异国美食百老汇、品牌咖啡厅、法式西餐厅、 3C 数码、影音主题馆、高档健身中心、美体 SPA 会馆、美容美发沙龙、主题KTV 酒吧、银行、邮局等等高标准业态配套,时髦、优雅、高档的商品,让业主在品味潮流、体会时髦的同时满足其和家人的各种购物需求,引领时代风尚。四、万达体量太大,“不是一个好模式”万达模式的社区商业被称为不是一个好模式,但实际情况见仁见智。社区商业是整个商业地产类别中最值得开发的形态,因为其资源利用率最高、距离客户群最近、目的性消费最明显的商业需求,因此可以打造像万达模式一样的可复制性社区型商业模式。谈到万达大规模进军二线城市进行近郊大
10、规模再造城市中心的开发模式, 业内人士指出, “新的万达的模式实现了一种资金平衡,但社区商业部分显然不是一个好的模式。”万达找到了可持续发展模式,即“用卖掉 10 万平方米的社区商业,来实现 10 万平方米的购物中心的持有,达到其资金投入的平衡。”但由于万达的商业中心开发体量过大,其自身持有的购物中心基本上能够满足居民的消费需求。在购物中心旁边的社区商铺体量较大, 消费支撑不够, 所以“投资万达社区商铺的人出租和经营压力的较大”。购物中心的成功掩盖了商铺的隐忧,其社区商业多被大家所忽视。其实社区商铺也是要认真对待的如规模控制、合理规划,功能分区、组团与沿街相结合等,也会有很好的发展空间。五、协
11、信地产步行10 分钟内的社区商街业界流传一句话,“星光”在哪里,繁华就到哪里。协信阿卡迪亚为满足不同消费者的需求,特别创建了星光邻里社区商街,为高九路片区的社区生活锦上添花。与星光系商业不同的是,星光邻里是专门为社区业主们所打造的购物天堂。大坪商圈的商业高度将因协信阿卡迪亚星光邻里而得以全面提升,最终将在大坪再造解放碑的社区商业蓝图。学生们放学后在自家社区里的综合超市挑选文具、白领们下班后在家门口的大型超市买菜称肉、老人们溜达着到楼下的代收点缴纳水电费协信阿卡迪亚从“便民、利民、惠民”出发,积极打造最便民的社区商业服务圈,通过实施连锁品牌、便民服务、信息智能化进社区等措施,为渝中区片区打造最便
12、民的社区商业服务圈,主要是以满足居民的日常生活所需为宗旨,让居民一出家门就能买到生活必需品, 因此一直坚持“缺什么,补什么”的原则进行业态引进。六、阳光新业大数据研究“集群”,业态随消费趋势调整阳光新业有一个专门团队来研究消费趋势。必须了解客户在哪里消费,灵活调整商场动线。父母可以通过刷卡清楚地知道,孩子在什么地方消费了?是不是去上培训班了?而不是每天去打游戏机。子女可以将副卡作为礼物送给父母,由于不能兑现,也会催促父母经常性消费。另外,父母和子女可能并不在一个城市生活,但子女可以通过远程充值来关心父母。这也是一种符合中国文化的商业模式。 “中国人由于家庭观点比较强, 而这种主卡附带多个副卡模
13、式可以让一个当家人把所有的优惠辐射到每一个家庭成员身上。”阳光新业此项针对社区型购物中心的创新逻辑是,社区型购物中心本身就是一个多频次的支付方式,另外,购物中心必须要满足集群的概念,未来商业地产取胜的决定性在于开发商对于目标市场的应变能力。 “谁能更好的把握消费趋势, 谁调整的快,调整的到位,谁的竞争优势就更加明显。”七、花样年优质低价的新型社区电商服务“嘟”的一声手,机 APP 发出提醒:家里缺米了。 你只需回复:需要。 15 分钟之后,米就送来了。如果你需要家政、维修等服务,也只需通过这个APP 就能解决。这就是花样年正在做的新型互联网物业服务。花样年从2012年就开始用互联网基因来重组传
14、统物业公司,将实体社区打造成一个基于大数据的互联网平台,并向同行开放。“社区的消费才是真正刚性的消费。 2012 年,花样年服务平台彩生活服务集团服务的人群约 400 万,400 万人口一年的总消费接近 500 亿元。我们不想让这 500 亿的现金从我们门前流过。”这种全新的 B2F 社区电商平台商业模式, 是以家庭为单位消费的电子商务平台。业主通过此平台可了解小区周边各种商业服务信息,并可通过智能终端下单预订商品或服务,待服务完成后才付款。其本质是与同城电子商务相类似的区域性电子商务平台。商品消费结构主要以日用品、消耗品为主,局限性较为明显。但是,从 B2F 的目标客户群体来看,是以家庭为单位的消费群体。如果可以成为家庭整体消费的可信赖服务平台,那么对于类似同城电商商品消费结构的限制会有所突破。从家庭碎片化商品消费升级为整体一站式消费平台,囊括更多的商品覆盖,其盈利转化率更高。