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1、 临沂项目经营决策文件编号： 日期：2017.4.17内容：临沂项目经营决策保密等级：绝密附件：1.项目经营目标计算说明及风险提示； 2.投资决策目标与经营决策目标的对比；3.项目规划总平图及开发节点表；4.项目投资测算明细表（经营决策版）。工作目标1.项目净现金流不低于-32,740万元2.可售物业净利润（不含税）不低于18,590万元，可售物业销售净利率不低于13.65%3.持有物业总成本（不含税）不高于45,733万元经营指标1.用地面积91,936，建筑总面积375,6962.可售面积197,811 （其中可售车库面积为车位数*14/个计算，非实际地下车库面积）3.持有物业总建筑面积
2、154,450 （持有物业垂直投影所包含总面积），其中： 地上购物中心 88,000 地下商业（含超市）7,000 地下机动车库（非人防） 26,616 地下非机动车库（非人防） 0 地下人防 27,660 地下机房 5,174 4持有物业可租赁面积 61,560 主力店 未签批 次主力店 未签批 一般商户 未签批 5.经营期：2016年12月12日-2019年12月31日6.总销售收入 151,218 万元： 超高层 元/（销售面积 ） 高层5,500 元/（销售面积134,188） 储藏室 3,000元/（销售面积 2,015 ） 多层 元/（销售面积 ） 别墅 元/（销售面积 ） 金街1
3、6,775元/（销售面积 33,315 ） 外街 元/（销售面积 ） 底商 13,500 元/（销售面积 9,549 ） 公寓（毛坯） 元/（销售面积 ） 公寓（精装） 元/（销售面积 ） 办公 元/（销售面积 ） 车位 60,000 元/个（销售个数 1,339个）7.销售物业成本总额（不含税） 90,648 万元8.销售费用 5,789万元，营销费率 3.8 %（不含开业筹备费 2,400 万元）9.管理费用总额 5,024万元，管理费率3.7%，其中： 项目管理费用 2,000 万元 总部分摊管理费用 3,024 万元10.财务费用 2,268 万元11.土地增值税 4,517 万元12
4、.销售部分所得税 6,197 万元13.销售物业净利润（不含税） 18,590万元14.持有物业成本总额（不含税） 45,733 万元，其中： 土地成本（不含税） 5,776 万元 非土地成本（不含税） 39,957 万元15.财政返还 0 万元备注：1）经营决策目标，是项目的刚性目标，最终实现结果均不能突破该经营目标；2）经营决策目标，将作为项目公司的考核及项目奖金发放的依据。附件1：项目经营目标计算说明及风险提示一、规划经济技术指标项目规划用地面积 91,936 万，总建筑面积 375,696 万。二、经营期2016年12月12日（本期最早开工时间）2019年12月31日（开业或者本期最后
5、一栋楼交付后半年）三、测算依据1、国家及山东省、临沂市政府部门相关政策、法规与收费标准；2、新城控股商业综合体项目（C类）建筑装饰建造成本指标（2016版）；3、集团常规成本测算指标；4、临沂各项目建造标准调研情况及本项目建造标准；5、其他项目已有数据。四、计价基础1、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）；2、山东省2003年消耗量定额及相应价目表。五、计价标准1、工程部分价格按当前市场材料价格测算，钢筋按3,800元/T，C30砼价格275.92元/m3；2、住宅门窗按照680元/标准，采用三玻两腔；3、商业外立面按照900元/标准；4、金街外立面按照1,000元/标准；5
6、、住宅景观按照400元/标准，品质提升，含夜光跑道；6、商业景观按照500元/标准，品质提升。六、税费返还：无七、风险提示提示：不确定因素导致的成本增加或收入减少1、近期钢材、水泥、砼市场波动较大，可能会导致成本的额外增加。2、为确保首开区施工节点完成，针对现有地质情况需采用一些边坡加固及止水措施，将会导致成本的额外增加。附件2：投资决策目标与经营决策目标的对比分析一、 可研版与方案版利润表对比 单位：万元项目方案版可研版差异主营收入136,233110,24025,993主营成本90,64878,24312,405附加税799507292销售费用8,1897,0831,106管理费用5,02
7、43,6711,353土地增值税4,5175,157-640财务费用2,2683,145-877利润总额24,78712,43412,353毛利率32.9%28.6%4.3%所得税6,1973,1093,088净利润18,5909,3259,265净利率13.6%8.5%5.1%二、主要指标差异对比及原因分析主要包含但不限于：1、 技术指标变化及对比分析名称可研版A方案版B差异（B-A）备注一.项目定位乐居乐居+二.总建筑面积(m2) 342,966 375,696 32,730 其中：住宅 126,434 136,202 9,768 底商 7,379 9,549 2,170 购物中心 83,
8、000 88,000 5,000 金街 23,209 33,315 10,106 外街 968 - -968 商业塔楼 - - - 地下车库 98,270 106,968 8,698 其他 3,706 1,662 -2,044 2、 收入变动及对比分析(含税)项目方案版可研版收入差额面积/均价/元收入/万元面积/均价/元收入/万元金街33,31516,77555,88623,20916,77538,93316,953外街96822,5002,179-2,179底商9,54913,50012,8917,37913,5009,9622,929住宅134,1885,50073,803123,0935
9、,20064,0089,795储藏室2,0153,0006043,3413,0001,002-398车位1,33960,0008,0331,01760,0006,2821,751合计151,218122,36628,8523、 总成本指标变化及对比分析（含税）成本科目可研版A方案版B差额（B-A）总偏差说明总成本 1,341,105,729 1,496,731,876 155,626,147 方案版比可研版成本增加15562万元。其中：因方案面积变化增加成本11050万；因成本因素增加4512万。其中：因报建费无法减半增加成本2323万；品质及配置提升增加977万；因当地节能要求，保温B提升至
10、A增加成本1425万；因可研阶段钢材由2800元/吨涨至目前3800元/吨增加成本2575万，其他科目金额增减-2788万。 方案因素产生差异成本原因差生差异一 土地征地成本 183,172,248 183,867,118 694,870 土地成本增加69万； 二 前期费用 104,217,148 134,781,321 30,564,173 方案因素造成本变动（小计）：995万 成本因素造成变动（小计）：2062万 （一） 规划报批费 14,774,756 22,983,744 8,208,988 1、建筑面积增加32730m2*43元/m2，增加约141万 1、可研时未考虑农民工工资保证金
11、，增加约825万； 2、规划付费未能减半征收增加成本81万； 3、其他报批费用当地已减免，可研已计入，减少成本约226万； （二）市政配套费 35,576,952 64,528,274 28,951,322 1、建筑面积增加32730m2*104元/m2，增加约340万 1、大配套未能减半征收增加成本1096万； 2、可研未考虑教育、自来水配套等增加成本1503万； 3、其他项目减少44万 （三）设计技术费用 34,639,659 33,029,245 -1,610,414 1、建筑面积增加32730m2*101元/m2，增加约331万 1、成本测算口径减少402万（四）施工报建费 10,041,441 10,401,957 360,516 1、建筑面积增加32730m2*29元/m2，增加约96万 1、成本测算口径减少60万（五）三通一平及临时设施费用 9,184,339 3,838,100 -5,346,238 1、建筑面积增加32730m2*27元/m2，增加约88万 1、成本测算口径减少622万，主要为临电费用及场地平整、临时道路成本三 建安成本 897,498,085
