《固收年度策略：房地产篇，渐入寒冬，待政策博弈-2019》由会员分享，可在线阅读，更多相关《固收年度策略：房地产篇，渐入寒冬，待政策博弈-2019（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 规范、专业、创新 请阅读最后一页重要免责声明 1规范、专业、创新 请阅读最后一页重要免责声明 1 华鑫证券固收专题 华鑫证券固收专题 证券研究报告证券研究报告年度策略年度策略 华鑫证券 研究发展部 证券分析师： 吴笛 执业证书编号：S1050518070002 电话：021-54967707 邮箱： 联系人： 池钟辉 Tel：021-54967801 E-mail： 华鑫证券有限责任公司 研究发展部 地址：上海市徐汇区肇嘉浜路 750 号 邮编：200030 电话： （86 21）64339000 网址：http:/ 摘要： 摘要： 2018 年销售增速下行，2019 年仍不乐观。2018
2、年销售增速下行，2019 年仍不乐观。如果后续限贷、首付比例等贷款 政策不放松，未来销量仍难以见到显著回升。2019 年棚改力度较去年下降，货 币化安置的比例退坡，三四线城市房地产需求支持减弱。 今年房地产投资或较去年回落。今年房地产投资或较去年回落。一系列数据反映出的现象，销售下行，房地 产库存快速回升，拿地热情明显减弱，融资趋紧。新开工和期房库存的回升显示 房企加速推盘以提高周转速度。 但销售回落，又导致了竣工较低和施工面积的上 升。限贷和首套房利率等政策不放松的情况下，需求难起，供给增大。购地支出 和房地产建安支出都难见上行，预计房地产投资较去年有明显的回落。 房地产政策存在博弈的空间房
3、地产政策存在博弈的空间。今年政策产难见全面性的放松，但可能出现一 城一策的灵活调整。如果需求政策不放松的情况下， 库存的回升会给今年部分城 市一手房市场带来供给压力， 价格波动幅度加大， 而地方政府的土地出让收入也 会面临较大的挑战，基建补短板的资金来源目前也没有完全脱离土地财政。因此 我们不排除今年房地产政策出现部分松动的可能。 风险提示：风险提示：房地产调控政策难以放松，投资与土地出让不及预期 2019 年年 01 月月 08 日日 固收专题固收专题 固收年度策略：房地产篇渐入寒冬，待政策博弈 每日免费获取报告 1、每日微信群内分享5+最新重磅报告； 2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；
4、 3、每周分享经济学人 4、每月汇总500+份当月重磅报告 （增值服务） 扫一扫二维码 关注公号 回复：研究报告 加入“起点财经”微信群。 规范、专业、创新规范、专业、创新 请阅读最后请阅读最后一页重要免责声明一页重要免责声明 2 2 固收报告固收报告年度策略年度策略 目录目录 一、全年房地产销售下行，今年仍不乐观一、全年房地产销售下行，今年仍不乐观 3 二、狭义库存下行明显，但广义库存快速回升二、狭义库存下行明显，但广义库存快速回升 4 （一）期房与现房销售背离 4 （二）狭义库存下降 4 （三）广义库存快速上升 5 三、土地市场开始降温三、土地市场开始降温 6 四、从修正的资金来源数据看房
5、企的融资难四、从修正的资金来源数据看房企的融资难 7 五、今年房地产投资或弱于去年五、今年房地产投资或弱于去年 .8 六、风险提示六、风险提示 .9 规范、专业、创新规范、专业、创新 请阅读最后请阅读最后一页重要免责声明一页重要免责声明 3 3 固收报告固收报告年度策略年度策略 一、一、全年房地产销售下行，今全年房地产销售下行，今年仍不乐观年仍不乐观 去年 1-11 月全国商品房销售面积累计同比仅为 1.4%，上年同期为 7.9%，2016 年更是高达 24.3%，销售下滑明显。从 40 大中城市来看，一线城市增速-9.56%，二 线城市为-0.13%，三线城市为 4.15%。尤其是下半年以来
6、，过去相对平稳的二三线城 市，销售增速也出现了下滑。 居民中长期贷款与房地产销售增速为同步指标，前 11 个月房贷增速为-6.95%， 较上年有较为明显的回落，如果后续限贷、首付比例等贷款政策不放松，未来销量 仍难以见到显著回升。棚改货币化的退坡也会导致房地产需求的减弱，一方面总量 缩减，按照三年 1500 万套的目标，2018 年完成 580 万套后，2019 年、2020 年年均 460 万套，棚改力度较去年下降，另一方面货币化安置的比例也会有所降低，三四线 城市房地产需求支持力度进一步减弱。 图表图表 1 1 20182018 年商品房销售增速下行年商品房销售增速下行（% %） 资料来源
7、：资料来源：WindWind，华鑫证券研发部华鑫证券研发部 图表图表 2 2 房贷不放松房地产销量难以回升房贷不放松房地产销量难以回升（% %） 资料来源：资料来源：WindWind，华鑫证券研发部华鑫证券研发部 -40.00 -30.00 -20.00 -10.00 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 40大中城市:一线城市:商品房销售面积:累计同比40大中城市:二线城市:商品房销售面积:累计同比 40大中城市:三线城市:商品房销售面积:累计同比商品房销售面积:累计同比 -100.00 -50.00 0.00 50.00 100.00 150.0
8、0 200.00 2010-10 2011-01 2011-04 2011-07 2011-10 2012-01 2012-04 2012-07 2012-10 2013-01 2013-04 2013-07 2013-10 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 商品房销售额:累计同比居民中长期贷款：累计同比 规范、
9、专业、创新规范、专业、创新 请阅读最后请阅读最后一页重要免责声明一页重要免责声明 4 4 固收报告固收报告年度策略年度策略 二、二、狭义库存下行明显，但广义库存快速回升狭义库存下行明显，但广义库存快速回升 （一）（一）期房与现房销售背离期房与现房销售背离 我们从销售数据中观察到了房地产市场去年以来销售结构的显著变化，我们认 为造成这一变化的原因在于房地产企业的库存结构。2010 年以来期房和现房销售的 一致性长期较为稳定，但去年年初以来我们发现两者出现了巨大的背离。1-11 月， 期房销售面积的累计增速为 9.1%，但是现房销售的累计同比为-23.6%。这一数据反 映的现象是，现房库存已经较低
10、，而开发商仍在加速期房的推盘，以提高周转率。 （二）（二）狭义库存下降狭义库存下降 以全国商品房待售面积来看，11 月末全国待售商品房面积为 52,627 万平方米， 已经从 2016 年初的高点回落到 2014 年左右的水平，去库存已经持续了大约 3 年时 间。由于待售口径是指已竣工，但尚未出售或出租的商品房，因此其反映的现房库 存已经降至较低水平，与现房销售增速的情况相印证。 图表图表 3 3 20182018 年期房与现房销售出现背离年期房与现房销售出现背离（% %） 资料来源：资料来源：WindWind，华鑫证券研发部华鑫证券研发部 图表图表 4 4 狭义库存已下降到狭义库存已下降到
11、20132013 年的水平年的水平 资料来源：资料来源：WindWind，华鑫证券研发部华鑫证券研发部 9.80 -22.40 -30.00 -20.00 -10.00 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 2010-05 2010-08 2010-11 2011-02 2011-05 2011-08 2011-11 2012-02 2012-05 2012-08 2012-11 2013-02 2013-05 2013-08 2013-11 2014-02 2014-05 2014-08 2014-11 2015-02 2015-05 2015-0
12、8 2015-11 2016-02 2016-05 2016-08 2016-11 2017-02 2017-05 2017-08 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 商品房销售面积:期房:累计同比商品房销售面积:现房:累计同比 52,627 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 2010-06 2010-09 2010-12 2011-03 2011-06 2011-09 2011-12 2012-03 2012-06 2012-09 2012-12 2013-03 20
13、13-06 2013-09 2013-12 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 商品房待售面积:累计值（万平方米） 规范、专业、创新规范、专业、创新 请阅读最后请阅读最后一页重要免责声明一页重要免责声明 5 5 固收报告固收报告年度策略年度策略 （三）（三）广义库存快速上升广义库存快速上升 我们从两个数据来观察广义库存。 第一，从可售面积来看，我们根据各城市房管局公布的可售面积数据（已取得 预售证的期房和现房） ，选取了数据较数据较为完整的 16
