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1、别墅基本知识培训教程,（个人资料）,培训纲要,一、别墅的基本概念 二、别墅的类型划分 三、高品质别墅具备的条件 四、城市居住型别墅的特点 五、北方别墅和南方别墅的差异化分析 六、山西省别墅市场概况 七、名墅赏析,一、别墅的基本概念,“在风景区或在郊区建造的供休养的住所” -汉语词典 中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。 古时， 别墅是供游玩休养的山水美宅。这与当今市场 上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居所， 从以前的单纯的住所拓展到居住、办公功能兼有。,一、
2、别墅的基本概念,现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型： 一种是HOUSE，第一居所的房子叫做HOUSE ， HOUSE应该是“房子、住宅” ； 一种是VILLA，第二居所叫VILLA ，而VILLA才应当是“别墅”。 Villa最早出现在中国时， 经常翻译成三种，别墅、 庄园、城堡，都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。,一、别墅的基本概念,“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美的自然景观的两层以上独
3、立住宅。” -美国大辞典 国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子，是用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水景观、自然环境，与现实城市生活有一定脱节。,国内的别墅所覆盖的范围极广，它不但包括了每户独幢的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（Semi-detached house）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些住宅都统称为别墅产品。而除了独立别墅（Detached house）和双拼别墅（Semi-detached house），其它这些产品只可以称作TOWNHOUSE,与独立别墅的概念绝然不同。,一、别墅的基本概念,一、别墅的基本概念,首先别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类
4、型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。 其次，它是住户身份品位和个性的标志。是“富人阶层”占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源 。 第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。,二、别墅的类型划分,别墅的类型从以下四个方面划分： 从别墅的建筑类型划分 从别墅的建筑风格划分 从别墅的使用功能划分 从别墅的景观特征划分,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）,目前国内市场从别墅的建筑类型划分类型主要有类：,独栋别墅 联排别墅
5、 双拼别墅 叠拼别墅 空中别墅,别墅终极形式独栋别墅 定义：独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种。私密性强，价格较高，多为高档别墅。,独栋的变身联排别墅 定义：又称Townhouse，通俗的解释是联排住宅，有天有地，每户独门独院，设有至个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。 19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，今天在欧美十分普及。,二、别墅的类型划分（从别
6、墅的建筑类型划分）,Twofamilyhouse 双拼别墅 定义：联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅,由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 特征：低密度，采光面增加，通风性强，室外空间比较宽阔。低层小楼加上私家花园，相对独立。,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）,Townhouse的延伸叠拼别墅 定义：综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑。这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时
7、一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。 特征：经济型别墅，多为第一居所。与独栋相比私密性较差，与联排相比，建筑造型丰富，户型布局更合理，不存在窄进深的缺点。,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）,城市中心的别墅空中别墅 定义：源于美国，称为“Penthouse”即“空中阁楼”，发源于美国，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式或复式住宅。 特征：全景观，与普通别墅相比地理位置好，视野开阔、通透。挑高层高通风顺畅，采光度好。,从别墅的建筑风格划分： 欧式别墅 美式别墅 西班牙式别墅 中式别墅,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）,二、别墅的类型划
8、分（从别墅的建筑风格划分）,欧式别墅-欧陆传统的贵族风格。 主要特点是：曲线趣味、非对称法则、色彩柔和艳丽、崇尚自然，强调与周围环境的和谐与统一。 巴洛克风格、洛克克风格、法国古典主义风格、哥特式风格、古罗马风格、古典复兴风格、浪漫主义风格、折衷主义风格、文艺复兴风格、罗曼风格等，都可定义为欧式风格。欧式风格别墅在外观上既有浪漫典雅的一面，又有简洁大气的一面，同时也不乏清新明快的感觉，对房子的 空间感比较注重。,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）,美式别墅-混合风格北美风情 特点：随意的、不对称的大型建筑，特别是尖塔形斜屋顶，一层或多层横断墙面，装饰性而不是结构性的抹灰木架和长排窗户都
9、是典型的外部特征。 美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。是集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。 北美风格主要依据于四个主要时期的建筑风格：古典时期的风格，文艺复兴时期的古典风格，中世纪时期或是现代风格。北美风格实际上是一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格， 相互之间又有融合和影响。具 有注重建筑细节、有古典情怀、 外观简洁大方，融合多种风情 于一体的特点。,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）,西班牙风情别墅 西
10、班牙风格是殖民风格，传教风格、折衷主义风格和蒙特利风格等的总称，也包括在南美洲曾盛行的西班牙风格。西班牙风格的基本特征主要有： 1.外表有亮丽的色彩； 2.采用低坡屋顶，屋顶多为红瓷瓦铺设； 3.门廊和窗多显拱形，给建筑物外部增添了立体感和个性感； 4.屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。 西班牙建筑中最突出的就是它的庭院建筑，西班牙文叫Patio（帕提欧）。“帕提欧”是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼。它来历久远，西元纪年前，罗马人进入 西班牙，为西班牙带来了罗马文 明，据说，帕提欧的前身就是罗 马建筑的前庭。后来西班牙又被 摩尔人所征服，受摩尔文化全面 熏陶数百年，使西班牙的帕提欧
11、形成了自己的风格特质。,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）,中式别墅-北京的四合院与苏州园林融合 中式别墅的特征表现为：北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。 新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑功能使用，给予重新定位。 中式传统建筑与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式的结合。最近几年，诞生了一批非常 有影响的新中式建筑，新北 京四合院“易郡”、通州 “运 河岸上的院子”、“观唐”这 几个非常有特色的项目起到 了非常好的效果。,二、别
12、墅的类型划分（从别墅的使用功能划分）,从别墅的使用功能分析,别墅分为5大功能定义:,城市型别墅、 度假型别墅、 出租型别墅、 经营型别墅、 商住型别墅。,二、别墅的类型划分（从别墅的使用功能划分）,居住型别墅：就是把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面积适中、总价在300万元以下、交通便利，适合少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士。 度假型的别墅：将别墅作为第二居所。购买这类别墅的人基本上都有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。这类别墅适合的人群比较散，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有持外国护照在内地做生意的华人
13、。这这类别墅往往位处风景胜地，自然环境优美。,二、别墅的类型划分（从别墅的使用功能划分）,出租型别墅：这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理水平优于经济别墅，离市区和机场的距离不算远，很受“空中飞人”的青睐，出租率很高，再加上出租价格不低，很适合投资。租客大都是外资企业的高级职员或高层管理人员。 经营型别墅：就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅，一般来说，别墅仅仅是度假区的一个组成部分，还有如酒店、娱乐设施等相关营业性配套共同组成。而且，通常不公开出售，每栋不分割产权。 商住型别墅：一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。,二、别墅的
14、类型划分（从别墅的自然景观划分）,在别墅价值体系中，环境、景观是最为基础的条件。现有的别墅项目在景观环境方面，基本分为山景别墅、水景别墅、高尔夫别墅等类型。 这些景观环境或天然具有，或是后天打造，尽管景观类型不同，但都是在强调一个共性的宗旨，即通过构建良好的自然、生态景观环境，让居住者享受到身心的舒适与愉悦。,山景别墅,世界著名建筑大师黑川纪章曾说过，理想住宅的第一个条件是房子要建在高处，有土有植物；第二个条件是人住在里面应该能感知春夏秋冬四季的变化。春山宜登、 夏山宜赏、秋山宜游、冬山宜观，山景别墅成为人们心目中最理想的住处。,香江别墅 纯独栋山景院落别墅，位居北京西部生态休闲居住带中心、海
15、淀与昌平的接壤位置上西山东麓，总占地1500亩，分为南园、北园；上风上水、绝佳境界，周边绿化率超过65%，是北京少有的山景别墅。,水景别墅,水景别墅在开发思路上运用自然、人造水景或二者结合的方式，通过水的灵气来反映别墅建筑本身的生动。 “城有水则秀、居有水则灵。” -水不仅表现为一种韵律的美，而且表现为一种灵性的美。,就别墅建筑和水的关系而言，水景别墅可以分为六种类型： 骑水型 这种别墅指的是跨越溪流的住宅或水上住宅，国内目前比较少见。因为这类型别墅建筑技术处理难度比较大，且投入成本高，在商品别墅批量生产的特性中难以实现集约化。 引水型 这种别墅建筑的最初原形是云南丽江的纳西族民居，在他们的大
16、研镇中，户户宅院里都有溪流穿过，正所谓 “ 引水入宅 “ 。这类型别墅在国内别墅建筑中有逐渐增多的趋势。,听水型 指在自己的庭院中放置流水，形成小型瀑布，使自己的居家中充满潺潺的流水声，更突出了居家的幽静感。这类型别墅注重的是线形水景的实现，目前国内并不多见。 拥水型 所谓拥水是指拥有私家游泳池，拥有一片私人的水域，相对而言只是观水实惠很多。这类型别墅在国内并不少见，但在私家游泳池处理上通常以室内的为主，同时在尺寸的把握和处理上以戏水功能为主，大多没有按标准尺寸进行设置。,临水型 这类别墅与水是 “ 零距离 ” ，即拥有自己的私家岸线，这种对水域的拥有感会对客户产生极大的吸引力。在国外的别墅设计中往往会借助于码头、栈桥等建筑要素，使这种岸线的拥有感加以强化。 观水型 主要指对天然水域的欣赏度，这在建筑处理上注重的是观水的角度和方位。在别墅建造中努力实现对天然水域的视觉满足。,就水景别墅的水景性质而言，水景别墅划分为： 海景别墅、江景别墅和湖景别墅等。,海景别墅海南大公馆 “生活生意”的公馆生活 海
