《上海淮海路668号商业地产项目整改招商定位建议59-23M幻灯片》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海淮海路668号商业地产项目整改招商定位建议59-23M幻灯片（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、淮海中路688号 项目整改、招商定位建议,商业环境分析,结论：服装餐饮业态占近半数，购买力需求造成商品的趋同性 现状,商圈开发模式,商圈性质,招商业种设定,招商业态定位思路,开展招商,“ 0 - 1”领导性创造模式,典例：上海新天地,商圈开发模式,商圈性质,招商业种设定,“ 1 - A”颠覆性创造模式,典例：肇嘉浜路沿线,“化工一条街 - 中介服务和科技贸易服务为特色的商务景观大道”,“1 - 2”传承原有商圈优化模式,典例：四川北路新一轮改造,平民商业大街 - 上海首条亲水购物街,“ 0 - 1”领导性创造模式 “ 1 - A”颠覆性创造模式 “ 1 - 2”传承原有商圈优化模式,淮海中路6
2、88号商场,Where are we,领导性创造商圈,专业性商圈,综合性商圈,商圈开发模式,商圈性质,招商业种设定,城隍庙 北京东路 福州路 襄阳路 金陵路,人民广场 南京西路 中山公园 淮海路商圈,综合性商圈 专业性商圈,Where are we,淮海中路,衣,育,服装 鞋类专卖 婚纱店 眼镜店,餐饮 咖啡厅 酒吧 点心房 便利超市 药房,商圈开发模式,商圈性质,招商业种设定,食,行,育,乐,住,银行 保险公司 证券公司 邮局,汽车零售 汽车展示 汽车出租,数码广场 培训学校 书店,美容院 SPA 影院 运动用品专卖 百货公司,各业种可选择品牌,第二次整合,第一次整合,餐饮,优衣库、班尼路、
3、佐丹奴、宝狮龙、威鹏、三-SPIRT、好孩子、申奇、樱桃小丸子、斯努比、青蛙王子、丽婴房、蒙特娇、青山、雅戈尔、杉杉、培罗蒙、良幸、奇妮、NIKE、阿迪达斯、飘马、JEANSPORT、李宁、真丝大王、金利来、皮尔卡丹、苹果、卡迪乐鳄鱼、花花公子, 真锅、星巴克、上岛、丹提、季诺,麦当劳、肯得基、美时唐纳滋、莫师汉堡、园缘园、仙踪林、美罗斯、美林阁、王朝、多利、达令港、张生记、沈记、上海人家、天天渔港、必胜客、豪享来、斗牛士、季诺、哈根达斯、和路雪、维纳斯,服装,咖啡,总结目标客户特殊需求,第三次整合,常规面积需求 入口能见度、外观醒目度、招牌 非商铺设施配套 进深 天花板 HVAC(暖气、通风
4、、空调) 机电设备（电梯） 公共区域 。,商圈开发模式,商圈性质,招商业种设定,开展招商,商场未来定位的可能方向,4-5F,中大型餐饮,以服饰成品 为主的大型商场,？,？,？,方案,方案,方案,跳脱目前淮海路综合商场 为主的思维方向,1楼商场规划为“餐饮” 解析,招商成败关键 底楼,没有停车空间 无法满足中大型餐饮大面积“后场”的需求 商场内部为自动扶梯，一楼如果做餐饮，对楼上客流形成强大阻隔，楼上价值顿减,步骤一、购房利息 / 租金（1+行业利润率）= 所需销售额 45*990（1+30%）= 5。8万 步骤二、需求销售额 / 平均销售单价 = 需求销售量 5。8万/50（人均消费） = 1
5、100 人次 ？,日成本估算 假设：承租1楼990平米，单位日租金45元,1楼商场规划为“服装” 解析,每个柜面15M2,使用率50% 990/7。5=132 柜台 日租金4.5万= 340元/平米/柜台 按照10%盈利率算盈亏平衡点 ：即日销售额达到3400，月营业额10万元？,餐饮,服装,综合商场,商场未来定位方向小结,4-5F,+,中大型餐饮,以服饰为主的百货商场,主题商场为主,跳脱目前综合性商场 为主的思维方向,商场主题的寻思,大胆假设,什么样的定位可以涵盖所有族群？,？,主题定位与其消费客层分析,主题定位建议1,女人馆,男人馆,或,虽然消费层涵盖各个收入层， 但易与一般商场商铺雷同,
6、主题定位建议2,儿童及青少年馆,可涵盖各个收入层的家庭，且消费潜力惊人,商场主题寻思的反馈,小心求证,消费潜力分析,全国白领家庭为8岁以下子女购买相关用品的支出占家庭月收入的30%左右， 仅上海2001年的该项消费总额就达192亿人民币 上海12岁以下儿童，月消费额为972元/人，在五大城市中排名第三。（广州、北京、上海、成都、西安）,向阳青少年儿童世界 假日青少年儿童世界 （简称假日商城）,位置：上海市南京西路993号（茂名路口） 近四十年历史， 2000年8月在原址重建开业 面积：5000余平方米 楼层规划：B1层+15楼 其中五楼主要为游憩文化空间 翻斗乐、饮品吧、儿童攀岩 向阳经营模式
7、输出： 对象：宁波天一广场童梦楼青少年儿童世界,B1层：协亨手机城,地理位置：福建省厦门市 位于新兴商业圈-火车站-富山商圈的中心点 开业日：2001年12月29日 口号：欢乐欢笑、伴我成长 018岁青少年儿童一站式购物 楼层规划：底层+15楼 开发商：厦门新假日房地产开发 经营商：厦门新假日百货,底层：游戏机、欢乐谷、海洋世界等 楼：少女装、休闲服饰、运动用品、伞具等 楼：童装、童鞋、帽子、休闲吧等 楼：少儿艺术摄影、婴幼服装用品、护眼灯、童车、电脑、 儿童DIY区、文具礼品、玩具、学生机、美容区、音像 楼：新华书店、儿童超市、护眼灯、世界儿童画、塑料制品 楼：厦视“小海豚”栏目演播厅、精品
8、家居广场、特卖场,本项目商场定位,寻求最具商机的市场定位 创造极大的开发价值,12岁以下儿童主题商场,配合主题的装饰及家具专卖店为辅,一个有生命力的商场 需要一个响亮的名字,商场的案名建议,构成系统性 烘托儿童主题商场之全面性、时尚与品位,商场的业种业态建议,引进知名餐饮,除了传统的婴儿、儿童及青少年食品外，建议引进知名餐饮 主题：与欢乐相关企业，如德克士、麦当劳等。 引进休闲餐饮：提升卖场形象,衣服的消费水平： 定在中等工薪阶层可以消费的价位,儿童房设计要点,牆面： 如五彩繽紛的牆漆， 优雅溫馨的牆紙、壁布 童話色彩較濃。 地面：一般選較軟的材料，如木地板、地毯等。 選用這些材料對孩子的安全
9、有一定保障。 色調也應以明快、亮麗為主 屋頂天花板：造型應有些變化。 家具儿童房家具的選購：應以圓角為主 這是從安全方面來考慮 盡量避免室內有較尖銳的物品出現,环保安心 家饰、家具,同时环保安心家具、家饰，在此绝对有发展的空间。 因为“安心”与“健康”是每个父母为自己的子女优先考量的重点。,从零岁到十二岁儿童青少年的车 婴儿车、自行车、滑板车、小型玩具赛车、学步车等,书店、音乐教室,除了传统的书店外，可引进休闲音乐相关教学 如朱宗庆打击乐团、打击乐教室等,翻斗乐、互动游戏,其他,如婴儿理发服务中心： 胎毛可制作成胎毛笔、胎毛画等 手足秀： 国外流行将宝宝的小手小脚复制成立体模型，犹如小巧玲珑的
10、艺术品，在欧美的华人称其为“手足秀 建筑外观： 如有趣的报时音乐钟等 还有很多、很多,胎毛画,手足秀,商场平面建议,经过我司上述详尽的分析与商场定位 商场租金基本可满足 1F 40 2-3F 25 4-5F 20,只租不售 先租后售 纯出售 以租验售 差异化租金策略 整体出租 大面积分租 散铺分租 合作经营 以租代售 试用租售,本案适合,确定招商方式,先租后带租约出售 合作经营,招商的方法,纯租金,纯扣率,按营业额收取比例佣金,作价（延长租期、免前租金等）,+,=,招商的主要问题,内部报酬率 与售价的矛盾,未成型商圈内 的预售阻力,商业物业 不允许预租,我们的优势 -最有效的客户渠道,服装,餐饮,眼镜行,汽 车,银 行,超 市,银 楼,咖 啡,感谢各位莅临指导 Thanks for your attention！,制作：上海信义房屋 代理事业部,
