永川区商业市场专题调研报告0622

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1、,商业市场环境 专题调研报告,谨呈： 重 庆 中 科 普 永 奥 地 产 有 限 公 司,重庆中科普永奥地产永川项目,寻找，永川商业的未来; 为奥兰半岛，许一个璀璨的明天。,【 声 明 】,重庆合力新港房地产顾问有限公司,研究目的,Objective,China LAND,新|港|地|产,顾问 | 策划 | 代理 | 管理,Contents,目 录,城市发展定位,重庆二级经济圈，西部卫星城。“大重庆”城市经济核心区，重庆1小时经济圈内6大区域性中心城市之一，重庆市规划的职业教育基地。,永川，地处重庆西部、川渝黔三区汇点，邻沙坪坝、璧山、大足、荣昌、江津等地。 全区幅员1576平方公里，辖16个

2、镇、7个街道，总人口约113万，目前城镇化率58.6%,数据来源：重庆市统计局网站,数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站, 2011年经济增速高达26.72%，高于主城9区平均增速（24.69%）。 2011年，永川区GDP总值预计达到380亿元，在“一小时经济圈”内，排名第四， 处于中上水平。,社会经济环境,近5年GDP平均增速24.7%， GDP绝对值，居全重庆11名，区县第4名。经济上升趋势明显，发展速度全市领先。,近年永川区生产总值发展情况（单位：亿元）,社会经济环境,人均GDP高于周边各区县，但增速近两年有所回落， 目前居全重庆13名，区县第4名

3、。,虽然人均GDP增速较往年有所振荡回落，但人均GDP绝对值，依然呈现强劲增长态势。,20062011年，永川人均GDP衍变情况,2011年，永川人均GDP为 5744.64美元，高于重庆全市平均水平，也高于永川周边各区县（璧山、大足、铜梁、荣昌、江津）,势必推动 居民消费力及消费需求 呈现上升趋势,数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站,数据来源：重庆市统计局网站, 第二产业，是永川的支柱产业， 第三产业，是永川主导产业， 第一产业，占比逐步下降。,社会经济环境,产业结构方面，第三产业是永川的主导产业。 从三产配比来看，产业结构发展良好，总体呈上升趋势。,

4、第二、三产业，在GDP中所占比例较大； 2009年以来，合计占比达到90%以上。,近年永川工业园区的规划和实施，各类规模工业企业的招商引资，带来第二产 业的飞速发展，所占比重逐年增加，与第三产业齐头并进，后劲十足； 永川职教产业（第三产业）发达，是全国著名的职教基地。, 第一产业 第二产业 第三产业,20062011年，永川区产业结构配比,数据来源：永川统计年报,数据来源：永川统计年报,2011年，永川区城镇居民人均可支配收入19685元，略低于2011年重庆市城镇居民人均可支配收入（20249.70元）,2011年，永川周边区县 城镇居民 / 人均可支配收入（元）,社会经济环境,城镇居民人均

5、可支配收入，与周边区县相比，处于中等水平。但从历年发展情况来看，呈逐年增长态势，表明居民消费能力逐步提高，目前处于中等偏上水平；,2011年 永川区 城镇居民 人均收入,永川区历年人均可支配收入情况,数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站,数据来源：重庆市统计局网站,社会经济环境,永川社零总额居重庆各区县第8位，为“1小时经济圈” 之冠，消费增长势头强劲。,永川区近年社零总额年均增长约21.56%，呈现加速上升态势。 2011年永川区社零总额138.5亿元，在全市处于相对较高的水平。 数据表明：历年居民储蓄余额均高于社零总额，从2011年数据来看，存款余额增

6、幅高于社零总额增幅，表明居民消费意愿有待进一步提升。, 社零总额(亿元 ) 社零总额增速(%) 居民存款余额亿元） 存款余额增速( %),数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站,数据来源：重庆市统计局网站,中心城区面积从2003年的28平方公里迅速发展到目前的50平方公里，未来，城市中心继续东移。,城市发展历程,2002年前，永川中心城区，主要集中在老城区域； 2002年后，东部新城逐步开发。,城市格局,老城区传统的商业中心与居民聚居区，人口密集，商业气氛浓厚， 但城市发展趋于饱和。,城市格局,新城永川区新的政治、经济、文化、商业中心，众多行政机关已迁入新城

7、， 但市政配套尚不完善，区域人气较为不足。,成 渝 高 速,渝西大道（中段）,城区交通,道路网络通达性较好，老城区交通便捷，新城区暂时交通不便。,昌州大道（中段）,昌州大道（西段）,渝西大道（中段）,渝西大道（西段）,萱 花 路,中环北路（西段）,中环北路（中段）,成 渝 高 速,成 渝 高 速,昌州大道（东段）,人民大道,兴龙大道,本案,汇 龙 东 路,汇 龙 大 道,人民大道,人民南路,人民西路,红河大道,红河大道,红 河 南 路,红 河 中 路,学 府 大 道,老城区道路狭小，但公交体系比较健全，并且因为人口密集因素，出租车大多集中聚集在老城区范围。,新城老城核心商圈之间， 相距约15分

8、钟车程。,新城区道路规划大大优于老城区，道路宽敞，且规划有专用的自行车道，但公交运力有待提升，目前交通较为不便。,永川汽车总站,永川火车站,高速路下道口,永川区/2011年户籍人口数及构成情况,人口结构,目前永川中心城区常住人口53万，近5年城区人口平均增幅为11%， 人口迅猛增长，为商业发展带来潜在消费驱动力。,20062011年，永川城区人口增长情况,永川区/2011年 人口构成,城市发展规划,东进，南拓！,【远景目标】 建成“城区面积100平方公里、 城区人口100万”的现代大城市。,未来永川城市发展方向,东进、南拓、西优、北控,20112030年，永川发展目标,凤凰湖 电子信息工业园,

9、宏观商业环境,研判结论,永川目前城镇化率58.6%, 人均GDP5744.54美元 结合西方商业发展阶段模型来看： 永川正在经历商业业态的第二次升级。,超越商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、等综合商业开始涌现，成为推动城市发展和区域进步的新动力,商业业态面临 第二次升级,永川/城市和商业 发展阶段,商业业态面临 第一次升级,宏 观 环 境 启 示：,宏 观 环 境 启 示：,就目前而言：永川商业存在较大发展空间，但居民消费观念及消费意愿有待进一步改观。,从未来发展观察：新城区的商业发展前景较为广阔，但要充分考虑完善基础配套，改善交通等因素；,2,3,从历史历程来

10、看：永川总体经济以及人口近年都呈现较快发展态势，并将保持较高的持续增长速度。,1,Contents,目 录,China LAND,新|港|地|产,顾问 | 策划 | 代理 | 管理,商业现状调研,永川各大商圈分布情况 & 本次数据采集范围,名豪,人 民 西 路,人民南路,红河中路,人 民 东 路,人民大道,渝西大道中段,红 河 大 道,红 河 大 道,渝西 广场,本案,景观大道,名豪购物中心,渝西广场,中央大街,红河大道,人民东路,人民南路,红河中路,人民西路,人民大道,帝都红旗广场,蜀华商业步行街,人民广场,老城区市调范围,老城区/主要调研项目： 渝西广场、俊豪中央大街、 名豪购物中心、帝都

11、红旗广场、 蜀华商业街。,老城区/ 主要调研板块: 渝西广场商圈、 名豪广场商圈,渝西广场，地理位置优越 业态品质较低。,地理位置： 位于永川老城区最核心的商业黄金地段，,租金情况： 渝西广场外圈的门面租金价格区间为200-250元/月， 商场内部门面租金较低，商铺面积较小、租金价格区间为130-200元/月。,渝西广场商圈,业态分布： 经营业态方面，以服饰贸易为主，包括商业、金融、贸易、餐饮及其他生活服务。,其商铺多为私人购买,然后转租,主 力 店： 重庆百货、沃尔玛超市、渝西购物广场,俊豪中央大街,集购物、餐饮为一体的大型购物中心,位于渝西大道中段，紧邻渝西广场，为永川老城区城市中心位置.

12、,名豪广场商圈,永川出现较早的商业中心，永川市民传统的购物消费场所，近年渐成颓势。,商铺租金：【外街】 60-100元/月 【内街(美食街)】 20-50元/月,老城区其他个案,具体数据及资料，点击以下链接：,永川老城区,业态格局大型集中式商业分布,永川老城区的零售百货业方面的集中式商业节点目前主要在以下名豪购物广场、渝西广场、俊豪中央大街，如永川重百、新世纪、沃尔玛以及即将入驻的梅西百货等。在消费客群方面，老城区大型集中式商业覆盖永川区全城市民。,名豪购物中心,重百,新世纪百货,沃尔玛,永川老城区,核心商圈大型集中式商业 营业面积统计,永川老城区,业态格局专业市场分布,永川老城区,业态格局餐

13、饮娱乐业态 分布,蜀华商业步行街,名豪美食街,俊豪中央大街美食街,现状：餐饮业较为集中，且经营广泛，品种繁多，但环境较差。娱乐业分布较为零散. 消费人群：永川城区居民，但以老城区为主。,名豪购物美食街,永川老城区,业态格局其他临街散铺,胜利路,萱 花 路,业态范围：主要以服饰、便餐为主。 消费客群：老城区居民、部分新城区居民 消费水平：中低端,主 力 店： 名豪百货、名豪超市、国美电器，重百超市,主 力 店： 新世纪百货、苏宁电器、 屈臣氏、肯德基、 越界国际影城,主 力 店： 重庆百货、沃尔玛超市、渝西购物广场,永川老城区,从中心商圈主力店&商铺租金 的交叉分析，可以看出， 大型品牌主力店_

14、对本区域的租金推动作用明显。,老 城 区 调 研 结 论,商业环境成熟，人气鼎盛。 商铺出租率100%，租金较高。,老城区，商业氛围浓厚，从人流量、车流量角度，都呈现出商业繁盛景象。,受陈旧的城市规划所限，交通路网、景观性、舒适性方面亦将有所限制。,就目前而言， 老城区商业价值 明显高于新城区。,从未来潜力角度，老城区商业发展空间，有所局限。,大县城格局，典型的“马路经济”, 商业发展空间，有所局限。,永川老城区,商业发展十分成熟,商业业态非常丰富。目前而言,地段、区位、配套优势明显，但从升值空间和发展潜力角度，将有所局限。,老 城 区 调 研 结 论,永川新城区,现有商业格局,新城区市调范围

15、,重点调研板块：人民广场商圈、红河大道沿线、昌州大道沿线、体育中心周边,主要调研个案: 人民广场、 帝琴58号大街、 竹映三清、 华创渝西新天地、 AC世纪城、 十里棠香等。,电信局片区,人民广场商圈,红河大道沿线,昌州大道沿线,体育中心片区,人民广场商圈,AC 世纪城,人民 广场,占据永川商业中心地段的人民广场商业圈，商业营业面积达15万，商贸企业和个体工商户达500余家，,新城区商业核心区域,华创渝西新天地,天秀锦地,红河枫景,人民广场商圈,新城区商业核心区域,红河大道沿线,本案,十里棠香,五洋峰尚,青年根据地,新城区主要交通干道,沿线有十里棠香特色美食街、卡唯星巴风情美食街、和君临棠城、青年根据地、五洋都市庭院、五洋峰尚等入住率较高的小区以及文理学院红河校区。,红河大道主要经营业态占比情况（不含十里棠香）,红河大道沿线,新城区主要交通干道,昌州大道沿线,新城区交通主干道，沿线小区居民入住率较高，人气较好， 商铺入住率及商铺租金也相对较高。,沿线有宇界维诗卡、润锦御龙山、巨宇江南、桓大泰晤士清晨住宅小区，由于交通便捷，该片区目前居民入住率较高，商铺入住率及商铺租金也相