合肥近期商业市场调查报告

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1、,1宏观经济,合肥地处长三角腹地，是长三角经济势力向内地扩展的第一站； 安徽省正在打造以合肥为中心的省会经济圈，努力实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈的竞争融合； 城市规划区范围：总面积7029.48平方公里，中心城区包括庐阳区、包河区、蜀山区和瑶海区四个大区和四周的政务、滨湖、新站、高新、经开五区，以及肥西、肥东、长丰县；2014年全市常住人口769.6万人，比上年增加8.5万人。城镇化率69.1%，比上年末提高1.3个百分点。年末户籍人口712.81万人，比上年增加1.31万人，其中市区户籍人口245.37万人，增加11.54万人。 城市性质：安徽省省会，全国重要的科研教育基地、现代制造业基

2、地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心城市之一。 城市主要职能： （1）安徽省政治、经济、文化中心。 （2）全国重要的科研教育基地。 （3）现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地。 （4）区域性交通枢纽。 （5）区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。,城市建设城市简介,合肥是安徽省经济中心，是长三角经济势力向内地扩展的第一站，对周边县市经济发展起带头作用。,轨道交通 规划设置“两横两纵”四条轨道交通线路，总长度为120公里，线网密度为0.33公里/平方公里。近期即到2016年建设贯穿城市南北和东西轴向的轨道交通1、2号线，形成轨道交通“十”字形核心线路，线路总长度为55.95公里，

3、总投资近241亿元。 公交线路 规划设快速公交线路总长度180公里，线网密度为0.5公里/平方公里，形成“一环五射”格局。,城市建设交通,城市规划空间结构,合肥将以“1331”城市空间发展战略为统揽，打造引领区域发展的国际化都市区，让长三角城市群副中心城市的定位实至名归。 为进一步加快合肥综合交通枢纽建设，今年，合肥将启动新桥国际机场二期工程建设，还将加快贯通轨道交通1号线，基本完成2号线主体工程，全面开建3号线，初步构建城市轨道交通主框架。 合肥将规划建设一横两纵四射“米”字形高速铁路网；规划合六、合淮及巢湖、庐江市域轨道，形成以合肥主城为中心的“放射状”市域轨道网络；形成“两环十三射一纵三

4、联”高速公路网。形成“一环十七射”的一级公路网骨架布局；依托上海国际航运中心，沟通“海上丝绸之路”；推进新桥机场二期扩建工程，提高新桥机场的区域铁路系统集疏运能力。,2014年全市经济运行情况，全市GDP实现5158亿元，人均GDP首超1万美元，多项经济指标跻身全国省会城市“十强”，居民人均可支配收入达24272元。,城市规划经济指标,宏观经济人口情况,近几年来合肥市常住人口出现一定幅度的增长，总体保持一定的稳定上升节奏 蜀山区有121.2万常住人口常住人口的数量在全省各县区中能排上第七，率先破百万,宏观经济GDP情况,合肥市2014年GDP情况,合肥市城市GDP整体为上涨走势，2011年至2

5、014年增长率曾一度成下滑趋势，但仍维持在年增长率10%以上 可见，本市总体GDP为持续走高形势，虽然涨幅额度有所波动，但从未低于10%，发展情况较为稳定，有很大的发展前景。,合肥市2001-2014年城镇居民人均可支配收入走势,宏观经济人均消费情况,合肥市人均收入涨幅平稳，生活水平的进一步提高带动了消费水平的上涨，可见合肥市居民比较关注生活质量,合肥市主要以工业、服务业为主，经济发展状况呈稳步增长态势，其中占比最高的继电气机械和器材制造业之后计算机、通信和其他电子设备制造业较为突出,宏观经济经济情况,宏观经济消费品零售额,合肥市消费品零售额近几年来持续增长，2010-2013年涨势最为明显。

6、由此可见，该市城市建设发展情况良好，人民生活水平日渐升高，消费理念已经打开，整体经济水平有显著提高。,本章小结,根据合肥近几年的发展，合肥额市经济总量与新标杆城市的差距进一步缩小。26个省会城市中，合肥GDP总量超过石家庄，位居14;增速继续保持省会城市前列，居第8 随着合肥市经济的又好又快发展，人民生活水平提高，生活消费环境进一步改善，购买力大幅提升，城乡消费市场日趋繁荣活跃。 各项社会事业全面进步，经济社会发展取得辉煌成就，这一时期成为建国以来合肥市发展最好的时期之一。,2房产市场,在经济新常态下，房地产的市场作用将会进一步增强，金融政策、财政政策等均与市场联系紧密，与以往一刀切的情形不同

7、。 2015年又回到了房地产政策密集出台的时期，新的政策与以往有很大不同，更多地依靠市场调节。 从安徽的区域格局来看，中心城市越来越集聚人口，城市间的差距越来越大。各个城市希望能够争取到更多国家层面的基础设施布点，经济本身的发展，人口的集聚是非常重要的。未来房地产市场区域化将越来越明显，城市之间仍存在很大差距。 区域变化外，房地产市场还受板块变化影响，皖北、皖中、皖南，三大板块发展不均，将来需针对不同的特征选择发展重点，这对房产布局产生直接影响。,房产经济房产政策,房产经济房产政策,（一）2015年3月30财政部：个人转让两年以上住房免征营业税,个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业

8、税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税,政策 出台,房产经济房产政策,（二）2015年央行：“二套房贷款首付比降至四成”,政策 出台,央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。,房产经济房产政策,（三）2015年福建出台新政“闽七条”,政策 出台,首改房认定放宽

9、支持公积金贷款，首次申请首付比例降低至20% 支持住房贷款，本省金融机构适当下浮贷款利率 房屋货币化安置，补偿款购商品房享“团购”优惠 打通转换通道多渠道促进商品房与保障房转换,（四）2015年国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系,政策 出台,房产经济房产政策,合理安排住房及其用地供应规模 优化住房及用地供应结构 统筹保障性安居工程建设 加大市场秩序和供应实施监督力度,（四）全国人大三次会议闭幕后，国务院总理李克强答记者问透露房地产市场发展利好信号,政策 出台,房产经济房产政策,总体而言，李克强总理的答记者问，释放了诸多房企利好消息，但无形中也对房企提出了较高的要求，房企们

10、不应该因为政策利好而沾沾自喜，而是应该抓紧时间“调结构”，做“升级”，等下一个“风口”来临时，才能做到迎风起飞，而非被风刮跑。,经济稳增长是新常态，支柱产业房地产必将受益 总理要求金融更好的服务经济实体，融资环境宽松可期 去行政化是主旋律，楼市政策有望延续市场化格局 支持改善性住房需求，或将带动新一轮开发投资增长 互联网+”或将助力房企进行产业升级,政策 解读,房产经济房产政策,新政短期内能够有效推动改善型需求释放，带来销量回升,精英群体，资金雄厚，购买力非常强，购买住房对贷款的依赖性低,刚性需求,购买力较强，但购买住房仍需通过适当的加杠杆，此次330新政银行全面实行认贷不认房主要释放这部分群

11、体的改善住房需求,购买力有限，需求旺盛，但对资金价格比较敏感购房对贷款的依赖性较高,房产经济固定资产投资额,2014年全国固定资产投资同比去年增长15.3%。2014年合肥市完成固定资产投资5385.17亿元，同比上年增长18.1%，增速略高于全国水平。 2014年合肥市完成房地产开发投资1127.36亿元，同比2013年增长1.9%；自2008年开始大连房地产开发投资呈现上涨态势，近几年一直保持持续增长，未来预计将继续保持较快发展速度。,近几年，固定资产投资额稳步上涨；房地产开发投资额更是稳步上涨，未来预计将继续保持较快发展速度。,房产经济房屋施竣工情况,2003-2014年合肥城市进程不断

12、加快，房地产建设规模持续增强，施工规模逐步扩大。2014年受制于整体大环境，全年建筑施工面积为19466.24万，同比2013年仅上涨9.1%。但随着2015年救市政策的利好向导，必将带动楼市地产的新一轮发展。,房产经济商品房销售情况,据统计，2014年合肥九大区商品房成交136486套，同比上涨33.58%。,2014年合肥市九大区房地产市场商品房累计成交136486套，成交面积12060934平米。其中住宅类商品房成交91072套，成交面积达9285922平米;此外商业类商品房成交23047套，办公类商品房成交9285套，其他类商品房成交13084套。,房产经济商品房走势情况,2014年合

13、肥九大区房价7716.97元/平方米，同比上涨10.97%。11月房价首破8千元/平米，从“破7千”至“破8千”，历史21个月。,2014年合肥九大区房价7716.97元/平方米，同比上涨10.97%。11月房价首破8千元/平米，从“破7千”至“破8千”，历史21个月。2013年以来合肥九大区住宅库存量逐渐走低，并趋于稳定，以2014年月均7589套的宅交量来计算，库存去化周期需5-6个月，但由于目前市场蓄客压力的存在，库存去化仍存在一定的压力。,本章小结,在过去的2014年我国房地产市场进入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。

14、在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求;各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷、公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。,3土地市场,房企拿地积极，成交单价和溢价率高企,土地市场土地市场出让情况分析,2014年合肥土地交易市场共成功出让了119宗地块，占地总面积为10706.8165亩，同比下跌了15%;土地出让总金额约为423亿元，同比上涨了3.23%。 2014年合肥土地交易市场十分火爆，与住宅市场不同，土地市场备受开发商的关注，从几大拍

15、卖会可以看出，合肥土地交易十分频繁，许多热点地块受到了各大品牌房企的激烈争夺，尤其是滨湖区和蜀山西版块周边等地块。,土地市场土地供需,2015年第一季度收官，合肥土地市场仅成交4块，同比去年18宗地块减少14块；土地成交总额为17.7亿元，同比减少约42.3亿元，大降约70.5%。,2014年的合肥土地市场走势，从2月份开始成交量不断上升，直至5月份以1869.534亩登顶，随后缓慢下滑，11月份跌至176.2亩，但是仍然比年初的两个月成交量要高，12月份944.029亩翘尾，全年成交量7933.815亩。,截止到2015年4月底合肥市共成交土地1628.98亩，1-2月份土地市场相对惨淡，3

16、月后土地市场渐渐火热起来,土地市场土地分布,2014年合肥各区域土地成交占比,根据2014年土地监控数据显示，全年合肥成交的地块中面积超过200亩的有13宗共5220.8亩，占全年总成交面积的45.84%。大地块大多集中在北城新区、滨湖等区域。大地块的推出，对于新城区的的建设有极大的推动作用，同时也对开发企业有着更为严格的要求，不仅需要造出好房子，更要建造出地标性的建筑。而成交的土地中新城区成交土地明显多于老城区。,数据截止2014年,土地市场名企拿地,全国品牌房企及本土领先房企拿地积极，多位于市场热点区域,数据截止2014年,土地市场名企拿地,宝能、万达、世纪金源等名企在滨湖，北城等热点板块大规模低价拿地造城,数据截止2014年,土地市场名企拿地,本土市场文一拿地表现抢眼，共拿地8宗，总金额34.4亿，平均溢价率高达65%,数据截止2014年,土地市场名企拿地,数据截止2014年,全国知名房企，和本土领先房企均有所斩获，近一半土地成交溢价率超过50%,区域属性地块区位,项目位于合肥市蜀山区三里庵核心商圈的钻石区