《房地产经营与管理 教学课件 ppt 作者 银花 张加颖 主编 1_第三章 房地产经营管理环境及市场》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产经营与管理 教学课件 ppt 作者 银花 张加颖 主编 1_第三章 房地产经营管理环境及市场（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、12207C,主编,第三章 房地产经营管理环境及市场 第四章 房地产经营预测,第三章 房地产经营管理环境及市场,第一节 房地产经营管理环境 第二节 房地产市场,第一节 房地产经营管理环境,一、房地产经营业的社会经济环境 (一)房地产经营业的社会经济环境 1.宏观环境 (1)政治因素 虽然一定的政治是一定的经济的反映，但政治的反作用是强大的。 (2)经济因素 经济因素是左右房地产经营企业规模、发展方向、发展速度的主要因素。 (3)技术因素 技术因素是影响企业发展诸因素中的活跃因素，对房地产经营业的影响也颇大。,第一节 房地产经营管理环境,(4)人文因素 人文因素对经营企业的微观环境，特别是对市场
2、因素有不可低估的作用，因为人口、购买力和购买动机这三要素是构成商品经营领域市场的主要因素。 (5)地理因素 地理因素是指客观存在的自然界。 2.微观环境 (1)需求因素 需求因素是经营环境诸因素中对企业具有最直接影响的因素，也是经营环境研究的主要内容。 (2)资源因素 资源是企业经营的必要物质基础。 (3)竞争因素 竞争是市场经济中不可避免的一种客观现象。,第一节 房地产经营管理环境,(二)社会经济环境对房地产经营管理的影响 1.社会环境与经济变迁的影响 (1)社会环境的影响 随着中国城市化步伐的加快，城市人口迁移量会迅速增加。 1) 住宅设计与用户居住行为的需求脱离，无法满足居民文化生活及观
3、念变化的要求。 2) 住宅产品，包括住宅设备、建筑材料、制品及配套产品品种少、质量差，与住宅产品设计要求脱节。,第一节 房地产经营管理环境,3) 住宅建设产业化程度低，劳动生产率低，住宅施工质量合格率只有70%80%，与发达国家相比，建筑技术水平差距较大，目前，人均年竣工面积仅为美国和日本的1/5和1/8。 4) 物业管理起步晚，管理水平普遍较低，住宅维修、卫生及保安等也存在不少问题。 (2)经济变迁的影响 当前，中国的经济增长方式正经历着从粗放型向集约型转变的阶段。 2.环境问题与配套设施的影响,第一节 房地产经营管理环境,(1)环境问题与安全性 房地产业的发展不但会创造社会的物质文明，而且
4、有利于社会的精神文明建设，因此，在社会经济活动中，房地产业既有着巨大的社会经济效益，还有着巨大的环境效益。 (2)配套设施 房地产建设的各种产品都是为满足人们生产和生活的需要，在客观上需要各种公用设施，没有公用设施与之配套，这些产品便无法发挥应有的作用。 1) 住宅基本生活单元、住宅小区、住宅区的配套公用设施。 2) 城市基础设施。,第一节 房地产经营管理环境,二、房地产经营的产业环境 (一)房地产经营的产业环境的内容 1.房地产市场管理 2.房地产产权产籍管理 3.房地产法规制度 4.房地产金融 5.房地产科研工作 6.房地产人才培养 (二)房地产经营与管理的法律规范 1.房地产法律、法规的
5、特点及基本原则,第一节 房地产经营管理环境,(1)科学性和现实性 房地产法规的科学性，就是要按照中国的国情，符合房地产发展的客观规律，保证房地产业持续健康发展；房地产法规的现实性，体现在紧密与市场经济体制相结合，指导房地产市场有序运行，以获得更大的社会效益、经济效益和环境效益。 (2)完整性与规范性 房地产法规调整的范围包括房地产经济运行的全过程和房地产经济活动的各个方面。 (3)层次性与配套性 房地产法规体系的构成包括法律、法规和规章三个基本层次。 2.房地产经营与管理法律法规,第一节 房地产经营管理环境,(1)土地利用与管理 中国宪法明确规定，中国土地实行社会主义公有制，即城市土地国家所有
6、和农村土地劳动群众集体所有。 (2)房地产税收 近年来，房地产经济已成为社会经济的重要支柱，国家必须通过税收的手段介入其中，以参与分配，形成国家财政收入的来源之一，并以此来实现房地产经济的宏观调控。,第一节 房地产经营管理环境,(3)房地产价格 近年来，由于中国房地产市场发育不够健全，市场运行过程中出现了不少问题，其中的核心就是房地产价格问题，而房地产价格的变化直接影响中国当前的住房制度改革，与群众的切身利益密切相关，也关系到房地产市场的健全及房地产经济的持续发展。 (4)房地产产权产籍管理 房地产产权的取得是通过房地产权益人依照国家有关规定向房地产行政主管机关申请登记，由房地产行政主管机关加
7、以审查、确认，颁发产权证书后得以实现的。,第一节 房地产经营管理环境,(5)城市房屋拆迁 2001年6月13日，国务院发布了城市房屋拆迁管理条例对城市房屋拆迁的管理体制、审批程序、补偿与安置原则，法律责任等都作了原则规定。 (6)房屋建设、使用和修缮 为了加强城市房屋修缮的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能，建设部于1991年颁布了城市房屋修缮管理规定，自1991年8月1日起施行。,第一节 房地产经营管理环境,(7)房地产转让、抵押和租赁 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占
8、有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 (8)房地产开发与经营 近年来，中国的房地产业发展迅猛，参与房地产开发的企业如雨后春笋，但其中也有一些既无资金、也无技术力量的所谓“公司”，给房地产市场的正常发育和良性循环造成了阻碍，必须加以整顿。,第一节 房地产经营管理环境,(9)房地产中介服务 房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。 (10)涉外房地产经营与管理 涉外房地产法规就是国家制定的用以调节外国人、外国企业、经济组织在我国境内的房地产经济关系的法律规范，包括国家制定的对外商投资企业用地的管理、外国人私有房屋的管理、外国人在中国境内房地产遗产继承等方面的法律规定。
9、 三、房地产经营环境的研究方法 1.实证分析与规范分析 2.整体分析与局部分析,第一节 房地产经营管理环境,3.相关分析与预测分析 4.确定性分析与不确定性分析,第二节 房地产市场,一、房地产市场含义及特点 (一)房地产市场的特点 1.市场供给缺乏弹性 2.市场供给的不同质性 3.一级市场垄断性 4.市场需求广泛性 5.地理位置对房地产价格的重要性 6.房地产市场具有较强的区域性 7.与银行融资关系密切 (二)房地产市场的分类,第二节 房地产市场,1.按房地产的实物形态划分，可分为地产市场和房产市场 1) 地产市场是指土地使用权交换的市场。 2) 房产市场不仅反映一定时期内房产供给量及有支付能
10、力的房产需要量之间的经济联系，而且反映出房地产生产者与消费者之间、房产买卖双方之间、房地产业与国民经济其他部门之间的经济关系。 2.按地产的交换层次分，可以分为一级市场和二级市场 3.按交换方式分，可分为买卖、租赁、调换、抵押、拍卖、典当等等,第二节 房地产市场,1) 房地产买卖是指从事房地产买卖活动，包括房产所有权买卖和土地使用权让与。 2) 房地产租赁是房地产出租者将房地产使用权在一定期限内交给承租者，而房地产的所有权不变，出租者售出的是房屋在一定期限内的使用权，得到的是租金收入，承租者买到的是房屋在一定时期内的使用权，付出的是房租。 3) 房屋调换有两种形式：一种是房屋所有权的调换，交换
11、双方原有所有权相互转移；另一种是房屋所有权不变，只发生使用权转移。,第二节 房地产市场,4) 房地产抵押是房产所有权人因借款或为第三者担保债务的履行，将房产及相应的土地使用权抵押给债权人作为保证。 5) 房屋典当是将房屋出典于人，收取一定的典价，在一定时间内原价回赎，过期不赎作为绝卖。 4.按交换物的性质划分，可分为实体类房地产市场和非实体类房地产市场,第二节 房地产市场,(1)房地产金融市场 房地产金融市场是为了能高效地运用资金，房地产资金的供应者和需求者进行资金融和有价证券买卖交易的场所，是房地产货币资金经营方式和经营行为的总和。 (2)房地产劳务市场 主要是指向住户提供房屋修缮、加固，危
12、房鉴定改造，屋内装潢、各类设计方案以及经纪人活动等。 (3)房地产技术信息市场 主要指各类房地产业务的中介、技术咨询、房地产交易、行业情况预测分析及国内外有关资料等，包括房地产价格评估和物业管理等。,第二节 房地产市场,二、房地产市场功能 1.价值评价的功能 2.对供求的调节功能 3.优化资源配置，提高房地产资源使用效益的功能 4.房地产市场是实现房地产业宏观管理科学化的重要保证 三、房地产市场运行机制 (一)价格机制 (二)供求机制,第二节 房地产市场,(1)供求机制的作用范围受到局限 房地产是不动产，其市场具有较强的地区性，房地产产品只能在生产地点消费，不能像普通商品那样，可以运往别地。
13、(2)供给满足需求的方式较多 对于其他商品市场，当出现供不应求时，主要通过扩大生产来满足需求，而房地产市场除可以用此种方法外还可以通过其他方式来满足需求。 (3)均衡需要较长的时间才能完成 房地产开发建设周期长，新物业的开发一般需要24年时间，原有物业的改造也需几个月，甚至12年时间才能完成。,第二节 房地产市场,(三)竞争机制 (四)利益风险机制 1) 房地产交易双方必须利益独立、权力独立、责任独立。 2) 交易双方都应有承担利益风险的能力。 3) 交易一旦达成，必须具备法律效力，双方必须执行。 (五)信贷、利率机制 1.信贷利率的变化对房地产市场的供给影响较大 2.信贷、利率的变化对房地产
14、市场的需求也有较大影响 四、房地产市场交易 (一)需求与供给,第二节 房地产市场,1.住房的需求 (1)住房需求的特点 由于住房具有满足人们生存、享受和发展的功能，并且具有体积大、投资多的特点，这就使住房的需求有别于一般商品。 1) 需求普遍性。 2) 需求代价高。 3) 需求的间断性。 (2)影响住房需求的因素 住房需求是社会的基本需求，同人的其他需求一样，亦受到一系列的影响因素的制约。 1) 人口状况的影响。,第二节 房地产市场,2) 家庭收入水平的影响。 3) 房屋价格因素的影响。 4) 房屋占有因素的影响。 5) 客观经济景气因素的影响。 6) 国家住房政策的影响。 2.住房的供给 (
15、1)住房供给特点 与其他可生产商品相比较，住房市场的房屋供给也是有区别的，其中最主要的是住房标的物的多样性、建筑的长期性以及投资的风险性。 1) 标的物的多样性。,第二节 房地产市场,2) 生产的长期性。 3) 投资风险性。 (2)影响住房供给的因素 影响住房供给量的因素是多方面的，主要有市场价格、资金利息率、税率以及政府的政策等因素。 1) 市场价格因素。 2) 资金利息率。 3) 税率因素。 4) 政府的政策因素。 3.投资收益,第二节 房地产市场,(二)房地产买卖与租赁的关系 1.房地产经营业的社会环境包括哪些? 2.房地产法的基本原则是什么? 3.社会经济环境对房地产业发展的影响如何? 4.房地产市场的功能有哪些? 5.房地产市场的运行机制如何? 6.房地产市场买卖与租赁的基本法则是什么? 7.请从房地产供给与需求两方面对房地产市场交易作一下分析。,
