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1、房地产开发项目财务分析一、项目概况 该房地产投资项目位于淮北市濉溪经济技术开发区，根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用途，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。另外根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：项目数量占地面积11 417平方米建筑密度35%容积率(地上)4.62绿化率25%人口密度1085人/公顷规划用途商住综合楼二、项目可行性研究的主要依据淮北市房地产市
2、场分析2011年淮北市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较2010年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比2010年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比2010年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比2010年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从2010年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比
3、2010年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比2010年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比2010年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比2010年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：淮北市2011年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。三、项目的主要技术经济指标 本项目主要经济技术指标参见表1-1与表1-2。表1-1 项目主要技术经济指标（一）项 目单位数量项目单位数量占地总面积平方米11417居住人数人1064总建筑面积平方米52426(地上)平均每户建筑面积平方米122
4、居住面积平方米36898平均每户居住人数人3.5公建面积平方米4280人均居住用地平方米34.68绿化用地平方米2854道路面积平方米4681居住户数户304车库面积平方米7200表1-2 项目技术经济指标（二）层 数功 能所占面积（平方米）总面积（平方米）裙 楼4商铺1124815528公建面积4280塔 楼19（2个）住宅1942（每层）36898地上总建筑面积52426地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264四、项目实施进度计划1、建设工期项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2、项目实施进度计划项目实施进度计
5、划见表2-1。表2-1 项目实施进度计划表序号项目名称持续时间（月）进度安排(按双月计20012002200320041征地拆迁646810122468101224681012242前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售273、项目平均销售价格确定（1）住宅部分 市场比较法定价过程 通过与市场的项目比较，已知2010年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表24和表25。 成本定价法过程 经测算，本项目住宅部分的建房成本为6 437元/，成本利润率取10%，则
6、该项目住宅部分的销售单价为： 住宅销售单价 = 建房成本（1+成本利润率）=6 437（1+10%）=7 080（元/）（2）商铺部分 市场比较法定价过程 通过与市场的项目比较，其价格变动情况同住宅相同，但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19283元/。 成本定价法过程 经测算，本项目商铺部分的建房成本为9 194元/（见投资与总成本费用表23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为： 商铺销售单价=建房成本（1+成本利润率）=9 194（1+10%）=10 113.4（元/）综上可知，项目的平均销售价格=（住宅销售单价+商铺销售单价）
7、2=8596.7（元/）四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算 （1）土地出让地价款，包括两部分： 土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6131万元。 拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9060万元。上述两项合计：15191万元。（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表2-2：表2-2 前期工程费估算表 单位：万元序号项 目计算依据金额1规划设计费建安工程费3%330.392可行性研究费建安工程费2%275.333水文、地质、勘探费建安工程费3%330.394通水、通电、通路费建安工程费1%68.505场地准备费建安工程
8、费6%990.78总 计1196.39（3）建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表2-3。表2-3 建安工程费估算表 单位：万元序号项目建筑面积土建工程费安装工程费金额合计单价金额单价金额1塔楼36898平方米16005903.68230848.6573652裙楼 15528平方米其中商铺：11248平方米16002484.48230357.14364816001179.68230258.726413合计11013（4）基础设施费基础设施费估算=建安工程费 6%=990.78（万元）（5）开发期税费其估算过程参见表2-4：表2-4 开发期
9、税费估算表 单位：万元序号项 目金 额估算说明(估算依据)1固定资产投资方向调节税550.5土地使用权出让金5%2分散建设市政公用设施建设费1 321.56建安工程费5%3建筑工程质量安全监督费44.05前期工程费54供水管网补偿费住宅：22.28商铺：67.49基础设施费55供电用电负荷费住宅：58.37商铺：89.98公共配套设施费56合 计2374.64（6）不可预见费取以上（1）（5）项之和的3%。则不可预见费为： （15191+1196.39+11013+2374.64）3%=832.77(万元)（7）公共配套设施费公共配套设施费=建安工程费 3%=330.39（万元）开发成本小计：
10、30966.4万元。2、开发费用估算（1）管理费用取以上（1）（7）项之和的3%。则管理费用为： 开发成本3%=928.99(万元)（2）销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为2706.28万元。销售收入详见表6-9。（3）财务费用指建设期借款利息。第1年借款10000万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下： 第1年应计利息：(0+100002)7.11%=355.5（万元） 第2年应计利息：(10355.5+02)7.11%=736.28（
11、万元）第3年应计利息：(5177.75+02)7.11%=368.14（万元） 则财务费用为上述合计：1459.92万元。详见表2-12贷款还本付息表。开发费用小计：4998.97万元。 总成本费用合计：35965.72万元 3、投资与总成本费用估算汇总表 详见表2-5。 表2-5 投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元序号项目金额估算说明其中：住宅分摊建房成本(元)商铺分摊建房成本(元)1开发成本30966.4以下(1)(6)项合计56487815（1）土地费用1519127694442（2）前期工程费894.48186186（3）基础设施建设费660.51137137（4）建安工程费1101319962350（5）开发期税费2374.64444584（6）不可预见费832.771161162开发费用4998.97以下(1)(3)项合计7891379（1）管理费用832.77开发成本3%116116（2）销售费用2706.28销售收入6%370960（3）财务费用1459.92借款利息3033033合计35965.72643791944、项目销售收入估算（1）销售价格估算 根据市场调查，确定该项目各部分的
