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1、中国房地产开发企业500强测评研究报告目录一、测评背景3二、测评分析8（一）、500强企业区域布局特点分析8（二）、500强企业结构特点分析9（三）、500强企业规模特征分析10（四）、500强企业盈利特征分析10（五）、500强企业资金链分析11（六）、500强企业的经营战略分析11（七）、500强企业土地储备特点分析12三.测评结论14（一）、企业生存环境面临重大变化14（二）、传统开发融资模式遭遇空前挑战14（三）、国内保障性住房需求成为行业发展的重大机遇15（四）、优秀企业更加重视自身管理16中国房地产测评中心专家委员会委员构成：顾云昌、张永岳、李春伟、冯长春、罗军、丁祖昱、龙胜平、彭
2、加亮 中国房地产测评中心研究团队：龙胜平博士、孙斌艺博士、刘顺玲、陆勇、王盛博士、胡金星博士、杨木旺博士、谢福泉博士、关涛博士、项秀伟、张伦锦、姜云卿、石碌、何德媛、黄珍珠、左娜、朱玉娜一、测评背景中国房地产测评中心是一家不以盈利为目的的专业测评机构，由中国房地产及住宅研究会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术(中国)有限公司五家单位共同发起成立。继2008年5月份推出中国房地产上市公司测评榜单和报告并引起社会各界广泛关注之后，中国房地产测评中心本次全面启动“2008年中国房地产开发企业500强”测评研究，为房地产行业整个产业链上各利益相关者提供一种
3、决策基准点，重点评价和研究被测评企业在房地产行业中所处的相对位置，确定房地产开发行业的标杆企业，以满足各利益相关者决策的需要。中国房地产测评中心依托发起单位具备的核心优势，试图建立“科学、公正、客观、权威”的房地产开发企业测评体系：(1)遵循专家委员会审核论证与多种评价方法并举原则，同时运用国际上成熟的Borda组合评价法对不同方法得出的测评结果进行综合，以保证科学性；(2)遵循非盈利原则，不牵涉商业利益，以保证公正性；(3)遵循测评中心主导原则和独立测评原则，对数据进行多层次审核校验，以保证客观性；(4)依托克而瑞(CRIC)决策咨询系统丰富而完整的数据资源和专业团队，强调多渠道数据，建立严
4、格的审核机制，各个数据渠道相互验证，以保证权威性。通过科学、公正、客观和权威的评价指标体系和评价方法评估房地产开发企业的综合实力，对房地产开发企业乃至整个行业的良性竞争和健康发展有着重要的意义。开展中国房地产开发企业500强测评，有助于开发企业了解本企业的相对实力，厘清自己在行业中的位置，及时调整战略，建立、维持并发展企业的核心竞争优势；为政府、银行、消费者等市场参与方进行科学决策提供具有参考价值的企业信息；帮助投资者、消费者和相关投资机构评判房地产开发企业在行业中的地位和竞争力，做出正确的投资规划；加深社会各界对优秀房地产开发企业的认知度，提升优秀企业的品牌形象，彰显企业的品牌价值，构建诚信
5、、有序的市场竞争环境。2008年中国房地产开发企业500强测评研究百强榜单万科企业股份有限公司中国海外发展有限公司绿地集团广州富力地产股份有限公司合生创展集团有限公司碧桂园控股有限公司世茂集团保利房地产(集团)股份有限公司华润置地有限公司远洋地产控股有限公司绿城中国控股有限公司雅居乐地产控股有限公司瑞安房地产有限公司新世界中国地产有限公司龙湖集团鲁能置业集团公司SOHO中国有限公司金地(集团)股份有限公司上置集团有限公司金融街控股股份有限公司合景泰富地产控股有限公司复地(集团)股份有限公司招商局地产控股股份有限公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司北京北辰实业股份有限公司沿海绿色家园有限公司
6、首创置业股份有限公司大连万达集团股份有限公司北京首都开发股份有限公司大华(集团)有限公司仁恒置地集团有限公司融侨集团股份有限公司卓达集团广州恒 大地产凯德置地集团上实地产北京市华远地产股份有限公司上海城投置地有限公司阳光100集团有限公司泛海建设集团股份有限公司亿达集团有限公司新湖中宝股份有限公司中华企业股份有限公司卓越置业集团有限公司上海中星(集团)有限公司广州城建开发集团重庆市金科实业(集团)有限公司宁波银亿房地产开发有限公司珠海华发实业股份有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司厦门住宅建设集团有限公司广州市番禺祈福新邨房地产有限公司中新地产集团(控股)有限公司江苏新城房地产股份有限公司鸿荣
7、源房地产开发有限公司雅戈尔集团股份有限公司四川蓝光和骏实业股份有限公司厦门经济特区房地产开发集团有限公司上海新长宁(集团)有限公司南京栖霞建设股份有限公司农工商房地产（集团）股份有限公司武汉福星惠誉地产有限公司厦门建发股份有限公司浙江金都房产集团北京城建投资发展股份有限公司中国奥园地产集团股份有限公司北京万通地产股份有限公司苏州新区高新技术产业股份有限公司上海市上投房地产有限公司广东珠江投资有限公司厦门宝龙集团发展有限公司佳兆业集团控股有限公司天津市房地产发展(集团)股份有限公司安徽元一集团上海鹏欣(集团)有限公司 北京融科智地房地产开发有限公司天津泰达集团上海城开(集团)有限公司建业地产股份
8、有限公司厦门明发集团有限公司名流置业集团股份有限公司上海静安置业(集团)有限公司鑫苑(中国)置业有限公司北京金隅嘉业房地产开发有限公司盛高置地(控股)有限公司武汉地产开发投资集团有限公司上海市浦东新区房地产(集团)有限公司中粮地产(集团)股份有限公司联华国际(集团)有限公司北京建工地产上海爱家投资(集团)有限公司天津津滨发展股份有限公司上海宝华企业集团有限公司浙江国际嘉业房地产开发有限公司上海景瑞地产(集团)股份有限公司青岛海信房地产股份有限公司旭辉集团股份有限公司众安房产有限公司亿城集团股份有限公司深圳华侨城控股股份有限公司二、测评分析（一）、500强企业区域布局特点分析经过20余年的发展，
9、中国房地产开发企业规模日益扩张，全国企业(含各类项目子公司)总数达到近6万家，受房地产行业固定性特质的制约，大多数企业经营区域仍然表现出显著的地区性特点。以开发企业的注册地作为划分标准，研究发现：500强开发企业主要集中在华东、华北和华南地区，三大区企业总数占到500强的64%。其中，前100强的优秀企业也主要集中在华北、华南和华东，三大区企业总数占到100强的92%，百强企业在这三区的分布呈现三分天下的格局。相对而言，华中、东北和西南区域的房地产企业在百强中的占比很低，分别仅为4%、2%和2%，西北地区的开发企业则无缘百强。100强企业区域分布图.图1在跨区域经营方面，处于综合实力前50强企
10、业的跨区域经营水平最高，而且多数跨区域经营不限于所处省级区域范围，实现了在全国几个省市间互动的局面，资源整合效率较高，在整个资金协调和调度方面成本较低，显现较强的竞争能力。开发企业跨区域经营的另一个特点是呈现明显的梯级扩展模式，处于综合实力前列的企业一般首先集中在一二线城市进行业务拓展，即在一线城市发展壮大起来的开发商往往率先实现跨区域经营，先行向其他一级城市拓展，然后再进入一些重要的二线城市。500强企业中在二线城市运作较为成功、取得较丰富的开发经验后，通常会进入其他的三线等中小城市。这种梯级布局模式反映了通过优秀企业在一线城市积累的开发经验逐步向二、三线城市转移和扩散的态势，产生了行业技术
11、外溢的突出效果，有效地促进了全国房地产开发水平的整体提升。（二）、500强企业结构特点分析在当前市场环境下，开发企业优胜劣汰的速度明显变快，行业内出现新一轮加速资源整合的局面。根据500强企业两年半的平均房地产业务销售收入累积百分比情况可以看出，10强企业的同期平均房地产销售收入在500强总收入中的占比达到21%，50强企业的同期平均房地产销售收入在500强总收入中的占比达到45%，100强企业的同期平均销售份额占到500强企业的近60%。这一系列的数据充分表明，在目前开发企业生存环境逐渐恶化的情况下，综合实力百强企业的市场扩张和资源集中优势比较明显。500强企业房地产销售收入累积百分比.图2
12、不过，10强企业2006年和2007年的销售总额在全国房地产销售总额中的比重分别仅为6.1%、7.9%，根据经济学中公认的衡量行业集中度的指标来看，2006年、2007年和2008年上半年房地产市场集中度只有较小的变化，最大的四家房地产开发企业销售收入各年占全国总销售额的比重分别为4.6%、5.2%、7.7%，显示出目前中国房地产行业集中度依然较低，但呈现逐年微量递增的态势。这主要是因为中国房地产行业市场准入门槛相对而言还是比较低的，除了受制于最低资本额壁垒、土地资源壁垒外，民营资本进入房地产行业基本不受限制，这种情况加剧了行业竞争程度，整个产业规模快速放大。房地产开发商主要依靠产品差异化和区
13、域差异化等差异化战略赢取竞争优势，单个房地产开发企业无法对整体市场定价产生显著的影响，房地产市场体现出典型的垄断竞争市场特征。（三）、500强企业规模特征分析至2008年上半年止，百强企业的总资产规模达到500强企业资产总量的三分之二以上，50强企业的资产总量占比更是达到了56%，10强企业基本实现了在全国范围内经营布局，总资产规模均达到300亿元以上，净资产规模则超过100亿元，经营风险控制较为合理，成为目前中国房地产行业的领军企业。500强企业资产累积百分比.图32008年上半年，全国完成房地产开发投资13196亿元，同比增长33.5%，住宅完成投资9497亿元，同比增长36.5%，显示房
14、地产开发投资并未减速，表明500强开发企业作为中国房地产行业的主力军在2008年上半年对房地产市场依然乐观，同时也显示了房地产投资固有的惯性特征，至2009年上半年总体投资规模仍将维持在较高的水平，这种情况下会对下一阶段房地产市场调整造成更加严重的困难。（四）、500强企业盈利特征分析500强企业在2007年的平均净利润比2006年增长97%，由于开发企业销售收入结转周期的影响，尽管2008年上半年受全球经济金融危机影响，房屋销售逐渐趋冷，500强企业盈利水平却未出现大的波动。不过，面对市场销售形势持续低迷，各大开发企业纷纷调低2008年度的销售目标，同时通过各种促销手段加快资金回笼，2009年的盈利水平可能出现大幅下滑的现象。从500强企业两年半的平均净
