土地估价报告写作注意事项

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1、1 目 录 第一部第一部分分总总述述 4 一、估价项目名称 4 二、委托估价方 4 三、受托估价方 4 四、估价对象 4 五、估价目的 4 六、估价依据 4 七、地价定义 5 八、估价期日 6 九、估价日期 6 十、估价结果 6 十一、需要特殊说明事项 6 十二、土地估价师签名 7 十三、土地估价机构盖章 7 第二部分估价第二部分估价对对象描述及地价影响因素分析象描述及地价影响因素分析 8 一、估价对象描述 8 第三部分土地估价第三部分土地估价 12 一、估价原则 12 二、估价方法与估价过程 13 (一)市场比较法 14 市场比较法可能会出现的错误：26 （二）收益还原法 27 收益还原法可

2、能会出现的错误；33 （三剩余法（假设开发法34 2 剩余法可能出现的错误：35 （四）成本逼近法 36 成本逼近法可能会出现的错误：43 （五）基准地价系数修正法 44 基准地价系数修正法可能会出现的错误 47 三、地价的确定 48 可能出错的地方：49 第四部分第四部分附附录录 49 可能出现的错误 49 修正修正报报告告应应注意要点注意要点 1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。 2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。 3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。 4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述

3、过多或过少、评估过程描述过 多或过少等。 5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同 的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容 积率、地价定义等描述前后不一致。 6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规 划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确 定、因素修正、地价确定是否合理等。 土地估价技术报告 封面标题 项目名称；说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其 他）等字样。估价项目他称

4、后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“县（市）”字样 3 受托估价单位：同“土地估价报告”文字式 土地估价报告编号：同“土地估价报告”文字式 土地估价技术报告编号：说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年 度）（技）字第号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度 提交估价报告日期：同“土地估价报告”文字式 关键词： 估价对象所在市、县全名，与项目名称中市、县全名一致； 估价目的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的； 估价机构，说明估价机构全称； 年度，说明提交土地估价报告日期所在年度 第一部分第一部分 总述总述 一、估价一、估价项项目

5、名称：目名称： 二、委托估价方：二、委托估价方： 三、受托估价方：三、受托估价方： 四、估价四、估价对对象：象： 包括：1、土地使用者 2、土地位置 3、宗地数 4、面积 5、用途 6、权利状况 7、年限 4 可能会出现的错误：漏项、描述不规范。 五、估价目的：五、估价目的：说说明明该项该项估价是估价是为为了了满满足委托方的何种需要及其估价依据、估价足委托方的何种需要及其估价依据、估价结结果的果的应应用方用方 向等，向等， 包括：1、为什么评估 2、谁委托评估的 3、应用方向 可能会出现的错误：缺少应用方向。 六、估价依据：六、估价依据：对对估价依据估价依据则应则应注明文号、批准注明文号、批准

6、单单位及批准日期等位及批准日期等 包含：1、法律、法规、政策文件依据 2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定 3、委托方提供资料 4、评估人员调查收集的资料 可能出现的错误： （1）缺少城市土地估价规程(1998 年考题) （2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的基准地价评估报告或政府公布的基 准地文件。 七、地价定七、地价定义义： ：说说明估价明估价对对象象实际实际用途和宗地内外用途和宗地内外实际实际开开发发程度、本次估价所程度、本次估价所设设定的开定的开发发程度程度 和用途及其理由，和用途及其理由，现现状利用或状利用或规规划利用条件，划利用条件，实际实际用途需以国有土地

7、使用用途需以国有土地使用证证登登记记用途用途为为依据土地开依据土地开 发发程度的程度的设设定定应应与估价与估价对对象土地利用特点和估价目的相一致，分象土地利用特点和估价目的相一致，分别别界定界定为为宗地外宗地外转转或宗地内外或宗地内外“几几 通通”（指通路、通（指通路、通电电、通水、排水、通气、通暖、通、通水、排水、通气、通暖、通讯讯等腰三角形）和宗地内平整；地价定等腰三角形）和宗地内平整；地价定义应义应注明所估注明所估 地价的内涵是指在估价基准日、地价的内涵是指在估价基准日、现现状利用或状利用或规规划利用条件下、划利用条件下、设设定的开定的开发发程度与用途、法定最高年程度与用途、法定最高年

8、限内一定年期的土地使用限内一定年期的土地使用权权（或包括其他内容）价格（或包括其他内容）价格 包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实 际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。 价格定义叙述时要说明：估价期日土地 5 实际开发程度；评估宗地外围目前的土地开发程度；估价期日设定土地开发程度（必要时列表 说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内 场地平整。土地用途（若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；最后进行地价 定义。 之所以要外围的开发程度

9、，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状 况，反映了设定土地开发程度是否合理。 可能会出可能会出现现的的错误错误：漏：漏项项、不、不规规范、范、错误错误。 。 （1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况； （2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符； （3）使用年限有计算不准，选取不当情况； （4）价格类型描述不准确（如 1996 年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）； （5）漏掉基准日、年限等。 八、估价期日：是决定估价八、估价期日：是决定估价额额的的时间时间，是一个，是一个时时点。点。 可能会出现的错误：（1）、写成一个时间段；（

10、2）缺少日、月。 九、估价日期：是九、估价日期：是评评估估报报告的起止告的起止时间时间。 。 可能会出现的错误：(1)只有起点，无截止点或相反；(2)漏写某项，如：1998 年 10 月11 月 12 日； (3)写为一个时间点。 十、估价十、估价结结果：果：说说明最明最终终确定的确定的总总地价、地价、单单位面位面积积地价，必要地价，必要时时注明楼面地价，注明楼面地价，须须以人民以人民币币表示，表示， 决地价附大写金决地价附大写金额额，并附土地估价，并附土地估价结结果一果一览览表。如需用外表。如需用外币币表示的，表示的，应标应标明估价基准日外明估价基准日外币币与人民与人民 币币的比价。的比价。

11、 估价结果包含：(1)土地面积；(2)单位面积地价；(3)总地价；(4)大写；(5)货币种类；(6)土地估价结果 一览表。 可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题。 十一、需要特殊十一、需要特殊说说明事明事项项 包含内容： 6 1、估价假设条件。 2、该报告使用的限制条件。 3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。 4、估价中未考虑的因素及一特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。 5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。 6、其它需要说明的问题。 可能出现错误：漏项、与报告无关、术语不规范、错误。如：（1）以划拨土地进行抵押评估，但确 少

12、相应的限定条件和后果（在满足抵押规定，设定为评估对象用途法定最高出让年限条件下的土地 使用权，评估价格不能作为最终的抵押额应以银行为准等）；（2）说明中有错误，土地面积写成“以规 划局核发的建设用地规划许可证为准”应改为“以当地土地管理局核发的国有土地使用证或权 属证明为准”；（3）报告有效期过长。 十二、土地估价十二、土地估价师签师签名名 包含内容：1、估价机构内的 2 名估价师签字、资格证书编号。 一般出错：（1）估价师未签署；（2）不是土地估价师。 十三、土地估价机构盖章十三、土地估价机构盖章 包含内容：1、估价机构名称、公章。 一般出错：（1）、估价机构未盖章；（2）估价机构资质不符合

13、规定。 第二部分第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价一、估价对对象描述象描述 1、土地位置状况 包含内容：位置、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。 可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。 2、土地权利状况 包含内容：（1）待估宗地为国有土地；（2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地（或出让土 7 地）；（3）是否设有他项权利，若有需表述；（4）出让土地说明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估价 期日）；（5）宗地使用的特殊规定（无则不写）；（6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更 登

14、记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权（划拨、出让）一览表。 可能出可能出现现的的错误错误： ：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。如： （1）未注明待估宗地现有的权利状况（是国有出让土地或国有划拨土地）； （2）描述有错：A、术语错误， “在估价期日内未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发 现他项权利存在”；B、不合法， “待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租 赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等 它项权利存在”。 （3）、前后不致； （4）、不该写的尽量不写。 3、建筑物和地上

15、附着物状况 （1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面积；（4）建筑结构；（5）、建筑细部说明；（6） 设备和安装状况；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状 况。 可能出现的错误：漏项、用语不准确。 二、地价影响因素分析（二、地价影响因素分析（说说明影响待估宗地地价水平的因素）明影响待估宗地地价水平的因素） 1、一般因素（说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素） 包含内容：（1）、税收、房地产产业政策描述；（2）、自然经济状况、描述区域内的自然经济状况， 包括：地理位置、地势地貌、气候、水文地质；区域内城（镇）经济状况；

16、（3）、城市规划等一般因素对地 价产生影响的分析。 2、区域因素 包含：(1)城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、 基本生活设施条件；(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)相邻区域土地利用等对估价对象地价 水平产生影响的区域基准地价水平等。 8 要求描述： 城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。 交通条件：交通优劣，包括市内交通和对外交通。描述交通条件的主要指标有： A、道路通达度：交通类型（主、次干道、支路）、道路级别、宽度、长度、道路相对位置； B、公交便捷度：公交路线、站点分布、车流量及停靠次数； C、对外交通便捷度：距离对外交通设施（火车站、长途汽车站、航空站）远近及设施状况； D、路网密度 基本生活设施条件 衡量设施完善度从三个方面进行： A、设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活条件有关的设施； B、设施水平，如供水设施到户、到院、到街坊、设施水平是否同的； C、设施保证