《土地估价报告536025683》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地估价报告536025683（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、*土地房产评估有限公司 房地产估价技术报告房 地 产 抵 押估 价 报 告估价项目名称：*所属位于东海县牛山镇二四五省道东侧部分在建工程抵押价格评估委 托 方：*估 价 方：*土地房产评估有限公司估 价 人 员：*估价作业日期：2008年11月27日至2009年2月23日估价报告编号：*第 17 页 共 20页目 录一、致委托方函 2二、估价师声明 3三、估价的假设和限制条件 5四、估价结果报告 8五、估价技术报告13六、附件20致 委 托 方 函*：受贵公司委托，我公司对位于东海县牛山镇二四五省道东侧部分在建工程进行抵押价值估价，评估总建筑面积14810平方米，估价时点为2008年11月27
2、日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据您所提供的有关资料，本公司估价师依据国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见及其相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照必要的估价程序和估价方法，结合估价师的经验，对估价对象的实际情况和影响估价对象房地产价值的相关因素进行了认真细致的分析和测算，确定估价对象在设定的价值定义下，于估价时点2008年11月27日，假定未设立法定优先受偿权利下的房地产均价为：1053元/平方米，总价为人民币1559.49万元，大写：人民币壹仟伍佰伍拾玖万肆仟玖佰元整。以上内容
3、摘自本房地产估价报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读估价报告全文。*土地房产评估有限公司 法定代表人：2009年2月23日估 价 师 声 明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性
4、承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和常规设计进行评估。6没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价师不承担相应的责任。 8本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。凡因使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价师不承担相应责任。9估价人员只对估价信息和结论合乎估价技术和职业规范负责，而对房地产抵押额度的最终决策不负直接责任。10本估价报告的全文或部分内容，均不得向使用目的以外的第三者提供
5、或载于任何文件、公告、公开媒体等，征得本公司书面同意及国家法律有规定的除外。本公司承诺未经委托方同意，不以任何方式向第三者提供报告全文或其中的内容，国家法律有规定的除外。11除本公司出具估价报告正本外，其他任何复印件、影印件均无法律效力。12本报告由*土地房产评估有限公司负责解释。估价师签名：2009年2月23日估 价 的 假 设 和 限 制 条 件1本报告估价结果是估价对象在2008年11月27日的公开市场价值，即其在公开市场上于估价时点最可能形成或成立的价格，它依据如下假设：（1）具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场；（2）委估房地产能够自由地在市场上进行交易；（3）为使交易完成以及达
6、成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的；（4）委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。2本报告确定的评估结果，是反映估价对象在特定的估价目的下于估价时点时所形成的公开市场价值，仅适用于本次估价所确定的特定的估价目的和估价时点。一旦估价目的于估价时点发生变化，估价结果将发生变化。本评估结果对用于其它方面的客观性未作探讨。3本估价报告自完成之日起，有效期为壹年。在有效期内，由于不可预测的原因使委托评估的房地产质量和价值标准发生变化，并且对房地产评估值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。当房地产市场价
7、格变化较快时，估价报告应用的有效期不超过半年，报告使用者应委托房地产估价师对房地产抵押价值进行重新评估。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。4本估价报告确定的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其它不可抗力时可能对房地产价格产生的影响，也没有考虑特殊的交易情况（如强制拍卖、债务和负有法律义务性质的开支等），可能使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。 5本次评估的建筑面积以委托方提供的抵押窗口表为依据，如有变化，其价值应作相应的调整。6本次估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值，估价时点为完成估价对象实地查勘之日。一旦发生抵
8、押清偿，需根据清偿发生时期的市场状况、短期强制处分该房地产的变现市场大小、抵押期间的房地产损耗等情况综合考虑其处分价格。7如果发生抵押清偿，对房地产变现价值可能产生影响的事项：（1） 房地产权证齐全与否；（2） 房地产独立实用性或分割转让性；（3） 变现时间长短；（4） 变现费用种类、数额；（5） 清偿顺序。8估价报告使用中应注意以下几点：（1）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；（2）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；（3）合理使用评估价值；（4）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。9. 本报告的评估结果是反映估价对象的土地
9、使用权为国有出让土地使用权和房屋的实际建设进度状态下，估价对象现行公开市场价值。10本报告提出的评估结果，是以估价对象能按计划竣工并交付使用前提下，估价时点工程施工状态下的估价对象的正常市场价值。11.本报告出具的评估结果是委托方按工程进度正常拨付工程建设款项，未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对估价对象价格产生的影响，工程建设按委托方计划工期正常施工；不考虑估价对象因特殊原因进行拍卖或调整规划等特殊情况；也不考虑可能影响房地产价值的抵押等他项权利以及法律义务性、开支等约束，估价对象本身价值将保持稳定。12. 估价报告提交后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准
10、发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论。13. 本次受托估价方仅对评估技术条件负责，对于委托方所提供的证件未作考证，不予负责。14.估价师实地查勘未能取得委估建筑物的工程质量报告，亦未对建筑物的质量进行检测，本次估价是假定其建筑物质量达到合格。15.本估价报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其它文字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的房地产估价师认可。房地产估价结果报告一、委托方单位名称：东海县*公司住 所：*法定代表人：*注册资金：95万元人民币经济性质：集体企业经营范围： 详请见附件委托方企业法人营业执照复印件。二、估价方受托估价机构：*土地房产
11、评估有限公司估价机构地址：*法定代表人：*估价资格等级：二级证书编号：*三、估价对象1估价范围本次的估价对象为位于东海县牛山镇二四五省道东侧部分在建工程，评估总建筑面积14810平方米。2.估价对象权属状况根据委托方提供的建设工程规划许可证（东规（2006）第061号）、国有土地使用证（东国用（2006）第0148036号），委托方拥有估价对象的土地使用权。3.估价对象区位概况3.1基础设施估价对象位于东海县经济开发区内。近年来，东海县坚持把加快城市化进程作为拉动经济发展、提升综合竞争力的重要举措，城市环境明显改观。城市建设高起点规划、高标准建设、高效能管理，加快实施城市化战略，把东海建成中国
12、硅材料产业基地、生态旅游特色鲜明的湖滨城市、国际知名的水晶之都。城北新区建设全面、快速推进。广电中心、疾控中心、劳动人才市场已建成；会计函授中心、青少年科技活动中心、建设工程交易中心、汽车客运总站等项目主题工程基本完工；行政中心、体育中心开工建设。新建城区面积2平方公里，新建城区道路64千米，铺设供水管道261千米，排水管道90千米，铺设燃气管道8千米；实施了26条城区道路、巷道的路灯安装工程，全年新安装路灯1920组4889盏；新增绿地面积47万平方米，绿化覆盖率23.1%。城区道路总长度88.58公里，主要有晶都路、富华路、海陵路、和平路、徐海路、牛山路、幸福路、振兴路等五纵五横10条主干
13、道，初步形成了内部成网、外部成环的城区交通格局。城区目前已建成自来水厂2座，日供水能力5万吨，居民自来水普及率近100%。城区现有污水处理厂l座，无害化垃圾处理厂3座，日处理污水2万吨，垃圾125吨。供电设施先进完备，现有现代化220KV变电所1座、110KV变电所5座和35KV变电所15座，县乡实现同网同价，是全国用电标准化县和农村电气化县之一。3.2配套设施城区内现有中学8所，小学6所，幼儿园5所，党校、电大、卫校等常设专业教育机构13所。东海高级中学是苏北地区教学设施最先进、师资力量最雄厚、办学规模最大的中学之一，属国家四星级示范高中。公共文化、娱乐、健身场所配套完善，拥有大型图书馆、文
14、化馆、影剧院、博物馆各一座，金牛公园和大型广场7座，大型体育场馆2座，同时，还建有省级皮划艇竞训基地、全国唯一县级自行车训练基地。公共卫生设施配套齐全，城区设有2家综合医院乡标准化正规床位千余张，县人民医院为全国二级甲等医院，眼科研究所在苏北鲁南地区享有盛名，县妇幼保健所是全国首批甲类保健所。东海县城已成为功能齐全、布局合理、环境优美、交通方便、商贸繁荣、文化发达的区域性政治、经济、文化中心。4. 估价对象房地产概况（一）、土地状况1土地使用者：*。2坐落：东海县牛山镇二四五省道东侧。3形状：规则。4四至：东至东海县路路达机械制造公司；南至牛山镇英疃村土地；西至二四五省道；北至晶都路。5环境景观：估价对象所在区域综合环境质量较优，自然景观较好。6基础设施完备程度：估价对象正在开发建设中，宗地红线外已达到通路、通上水、通下水、通电、通讯、“五通”和宗地内场地平整“一平”的开发水平。7土地平整程度：估价对象场地平整。8地势：估价对象地形平坦，地势一般。9地质、水文状况：地质、水文状况较优，地基承载力较优。10利用现状：该地块总面积约65497.7万平方米，建筑形态以2-4层商服为主。项目共分四期建设，目前一期、二期完毕，三期、四期正在建设中。（
