《物业管理理论与实务 教学课件 ppt 作者 谭善勇 等 第9章》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理理论与实务 教学课件 ppt 作者 谭善勇 等 第9章（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、11AS3,主编,第9章,9.1 物业服务企业财务管理概述 9.2 物业服务收费管理 9.3 财务报告分析与公布,9.1 物业服务企业财务管理概述,1.物业服务企业的财务关系和财务活动 2.物业服务企业的筹资与投资决策管理 3.物业服务企业财务预算管理 4.成本和费用管理 5.营业收入及利润管理,1.物业服务企业的财务关系和财务活动,1)企业同其所有者之间的财务关系。 2)企业同债权人之间的财务关系。 3)企业同其债务人之间的财务关系。 4)企业内部各单位之间财务关系。 5)企业同职工之间的财务关系。 6)企业同国家经济主管部门之间发生的财务关系。 物业服务企业财务活动包括： 1)资金筹集。
2、2)资金运用。 3)资金耗费。 4)资金收回和利润取得。 5)收益分配。,1)企业同其所有者之间的财务关系。,它主要是物业服务企业与其所有者之间发生资本金取得，以及资本收益，即利润分配关系。,2)企业同债权人之间的财务关系。,它主要是物业服务企业与银行等金融机构贷款，以及由商业信用等形成的债权人之间因资金、商品的取得与应付款项而发生的债务性关系。,3)企业同其债务人之间的财务关系。,它主要包括：物业服务企业与物业服务消费者之间发生的按期缴纳服务费的债权性关系；物业服务企业与被投资单位之间发生的参与分配利润的债权性关系；多种经营活动中，物业服务企业作为供货方，与购货方发生的债权性关系。,4)企业
3、内部各单位之间财务关系。,这主要是物业服务企业同其下属各专业服务公司之间的财务结算关系，以及这些专业服务公司相互之间的财务结算关系。,5)企业同职工之间的财务关系。,物业服务企业向职工支付工资和津贴，以及用利润向职工支付奖金、提供公益金等利益分配关系，形成了企业同职工之间的财务关系。,6)企业同国家经济主管部门之间发生的财务关系。,其中主要是物业服务企业根据有关规定，向国家缴纳营业税、所得税等税款，从而与国家税务机关形成的经济关系等。,1)资金筹集。,物业服务企业为了从事物业管理、经营与服务活动，进行筹集资金的过程。,2)资金运用。,这是指物业服务企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标，投
4、入到物业管理、经营、服务中去的过程。资金运用主要包括资金的投放和各项资产的使用。,3)资金耗费。,物业服务企业在筹集资本，以及开展物业管理、经营、服务过程都需要支出或耗费资本(资金)，由此构成了成本费用。,4)资金收回和利润取得。,物业服务企业通过服务收费、服务设施的折旧、经营活动收入等，收回投资，并取得利润。,5)收益分配。,物业服务企业将所取得的各种收入，首先用于补偿物业服务设施的损耗，扣除服务成本，向国家缴纳各种税金，然后再将其余额或利润，按照有关规定进行分配。,2.物业服务企业的筹资与投资决策管理,筹资决策管理是物业服务企业对所要筹集资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。筹资决
5、策主要包括以下内容：预测公司资金需要的数量；确定筹资规模和筹资时机；确定筹资来源与比例；研究或评价筹资方式；确定筹资成本，分析财务风险，优化资本结构等。,3.物业服务企业财务预算管理,(1)收入预算 物业服务企业的收入基本来源于物业服务和多种经营两个方面。 (2)营业成本预算 营业成本是物业服务企业在从事物业服务活动过程中发生的各项直接支出，大体上包括两个部分，即直接人工费和直接材料费预算。 (3)公司(本身)管理费用预算 管理费用预算是财务预算的主要组成部分，是物业管理中所发生间接费用的预算。 (4)财务费用预算 财务费用预算是物业服务企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，其构成项目包括
6、利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。 (5)资本预算 资本预算也叫做设备维修更新计划，是物业服务企业为实现物业的保值、增值，根据设备的运行状况和管理服务的需要制订的长期资产购入和更新改造支出的预算。,3.物业服务企业财务预算管理,(6)现金预算 现金预算是反映预算期内货币资金的流入、流出以及资金调度的预算。 (7)预计利润表 预计利润表是年度利润计划，是在经营决策(包括财务决策)基础上，综合反映物业服务企业预算期(通常为一年)内收入、成本费用和净利润的预算。 (8)预计资产负债表 预计资产负债表即预计财务状况表，是揭示物业服务企业资产、负债和股东权益在预算期末的水平及其构成的预
7、算。,4.成本和费用管理,物业服务企业财务管理规定规定，企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。,5.营业收入及利润管理,(1)物业服务企业营业收入管理 (2)物业服务企业利润管理 (3)利润分配管理,(1)物业服务企业营业收入管理,营业收入是企业从事物业服务和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 物业服务企业财务管理规定指出，企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主委员会或者
8、产权人认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。,(2)物业服务企业利润管理,物业服务企业财务管理规定规定，物业服务企业利润总额是由营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入等构成的。 营业利润是由主营业务利润和其他业务利润构成的。主营业务利润是主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。其他业务利润是其他业务收入减去其他业务支出，以及其他业务缴纳税金及附加后的净额。,(3)利润分配管理,利润分配管理是企业
9、用利润给股东发放股息和作为留存利润等方面进行的分配。利润分配管理应当考虑以下方面：利润分配与留存利润的关系；利润分配政策及其影响因素，如未来企业的投资机会、各种资金来源及其成本、股东对当期收入和未来收入的相对偏好等；利润分配的时间和方式；股票股息及股票回购的问题等。,9.2 物业服务收费管理,1.物业服务收费原则与定价方式 2.物业服务的收费形式与成本构成 3.物业服务费的收缴管理,1.物业服务收费原则与定价方式,(1)物业管理费的收费原则 (2)物业服务费的定价方式,(1)物业管理费的收费原则,1)合理原则。 2)公开原则。 3)费用与服务水平相适应的原则。,1)合理原则。,合理原则是指在物
10、业管理实际操作中，收取物业服务费时既要有利于物业服务企业的价值补偿及获得合理利润，又要考虑业主的经济承受能力。具体收费标准应因地制宜，以物业服务发生的实际成本为基础，结合物业服务企业的服务质量、服务深度来确定，使业主消费能力与物业服务实际水平、服务深度相平衡。同时，还应充分考虑不同档次、不同类别的物业、不同对象、不同消费层次的需要，体现按质论价、优质优价，公平合理。,2)公开原则。,公开原则要求物业服务企业实行明码标价，接受业主监督。根据物业服务收费管理办法和物业服务收费明码标价规定的规定，物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏
11、、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价；明码标价的内容包括：企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等；物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等有关费用的，也应实行明码标价；物业服务企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。,3)费用与服务水平相适应的原则。,物业服务企业的服务收费标准，应与服务质量相适应。物业管理是一种市场行为，物业服务企业提供的是有偿服务，物业服务费实际上就是物业服
12、务企业提供服务的价格，根据市场经济规律的要求，收费价格由提供这种物业服务的社会必要劳动量决定。因此，必须根据物业服务企业提供的服务质量、服务水平的不同，采用不同的收费标准。物业服务收费管理办法第十四条规定，物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。,(2)物业服务费的定价方式,1)政府指导价。 2)市场调节价。,1)政府指导价。,物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和
13、浮动幅度在物业服务合同中约定。按照我国价格法的规定，政府指导价的确定应通过听证会，征求业主、物业服务企业和有关方面的意见后最终确定。同时，政府指导价的具体适用范围、价格水平，应当根据经济运行情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。消费者、经营者可以对政府指导价提出调整建议。,2)市场调节价。,市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。在实际招标和投标谈判中，通过市场竞争，物业服务收费实质是业主和物业服务企业双方协商的结果。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。,2.物业服务的收费形式与成本构成,(1)物业服务的收费形式 (2)物业服务的成本构成,
14、(1)物业服务的收费形式,1)包干制。 2)酬金制。,1)包干制。,包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。,2)酬金制。,酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。,(2)物业
15、服务的成本构成,1)人员费用。 2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 3)物业管理区域绿化养护费用。 4)物业管理区域清洁卫生费用。 5)物业管理区域秩序维护费用。 6)办公费用。 7)物业服务企业固定资产折旧。 8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 9)经业主同意的其他费用。,1)人员费用。,它是管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及按规定应当由物业服务企业缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。,2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。,该项费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养
16、所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的更新、改造费用。,3)物业管理区域绿化养护费用。,它是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。,4)物业管理区域清洁卫生费用。,它是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。,5)物业管理区域秩序维护费用。,它是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。,6)办公费用。,它是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通信费、书报费及其他费用。,7)物业服务企业固定资产折旧。,它是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。,8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。,它是指物业服务企业购买物业共用部位
