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1、 1 / 47 新城控股新城控股项目项目典型质量问题通用做法手册典型质量问题通用做法手册 2017 年 6 月 项目管理中心-工程管理部 2 / 47 编制说明 随着我司项目建设数量急速增加， 在项目开发建设、 移交过程也出现了一系列的顽固质量问题困惑着广 大工程管理人员，为避免、减少同类问题重复出现，减少因此给公司造成的经济损失及负面影响，项目管理中 心工程管理部组织多位有丰富施工经验的工程管理人员针对新城控股项目上常出现、宜出现问题进行了梳理， 组织编制了新城控股项目典型质量问题通用做法手册。 新城控股项目典型质量问题通用做法手册全书共计四章，防渗漏通用做法（维修难、造成损失大、影 响面广
2、等问题）、机电类通用做法、装饰类通用做法、景观类通用做法。 新城控股项目典型质量问题通用做法手册 是对原 2014 年 10 月编制 土建安装工程施工工艺关注点 补充、完善。 本手册作为公司工程建设质量管控的重要工具， 项目管理中心工程管理部将定期组织修订及完善， 请项目 公司遵照执行。 项目管理中心南区工程管理部 2017 年 6 月 3 / 47 目录目录 第一章第一章 防渗漏防渗漏通用通用做法做法 第二章第二章 机电类机电类通用通用做法做法 第三章第三章 装饰类装饰类通用通用做法做法 第四章第四章 景观类景观类通用通用做法做法 1-1 地下室底板； 1-2 地下室普通后浇带 1-3 地下
3、室超前后浇带 1-4 地下室外墙水平施工缝 1-4 地下室外墙螺杆洞 1-5 电梯基坑、集水坑 1-6 地下室顶板 1-7 出屋面露台门槛 1-7 屋面管道基础 1-7 设备井道出屋面构造 1-8 屋面伸缩缝做法（平面） 1-8 屋面伸缩缝做法（高低面） 1-9 管道出屋面 1-10 屋面刚防层 1-11 屋面后开管道 1-11 屋面后开井道 1-12 外墙窗洞口 1-13 地上剪力墙外墙螺杆洞封堵 1-14（A）露天钢连廊接头施工做法 2-1 风管出屋面风井细部做法 2-2 屋面构筑物桥架与配电间、电井交口处做法 2-3 管道井、强弱电井的水平封堵和竖向封堵 2-4 车库管线的管道标识 2-
4、5 立管管道安装示意图 2-6 水平管管道安装示意图 2-7 地下室外墙、混凝土水池穿墙管道防水构造 2-8 管道穿楼板、屋面节点做法 3-1 公共区域石膏板吊顶伸缩缝做法 3-2 公共区域墙面伸缩缝做法 3-3 公共区域地面伸缩缝做法 3-4 公共区域侧裙 GRG 伸缩缝做法 3-5 公共区域地面与扶梯交界面处理的基本要求 3-6 中庭栏杆立柱分割基本要求 3-7 店招做法基本要求 4-1 回通用填土土质要求及注意要点 4-2 硬质景观石材铺贴质量控制要点 4-3 石材防泛碱施工做法 4-4 缝隙式排水沟及不锈钢装饰井盖硬质景观控 制要点 4-5 商业绿化种植技术要求 4 / 47 1-14
5、（B）露天钢连廊接头施工做法 1-15（A）露天外走廊 1-15（B）露天外走廊伸缩缝处做法 1-16（A）露天扶梯入口 1-16（B）露天观光电梯 1-17 外墙伸缩缝做法 1-17 商铺内地面伸缩缝做法 1-17 商铺内墙面、顶棚伸缩缝做法 5 / 47 第一章 防渗漏通用做法 编号编号 分部分部 分项分项 防渗漏通用做法防渗漏通用做法 做法说明做法说明 图示图示 1 1- -1 1 地下室地下室 地下室地下室 底板底板 1、 新城吾悦广场底板一般为大体积混凝土，水化热较大，易产生裂 缝，故底板防渗漏要点是大体积混凝土的裂缝控制，主要从优选原材 料，优化配合比，分层浇筑、振捣并做好二次振捣
6、、抹面，对大体积 混凝土内外温度进行实时监控并据此及时调整养护措施等方面进行 裂缝控制。 2、 桩头通常涂刷水泥渗透结晶型防水涂料，并和底板 SBS 防水卷材 做好搭接,如右图所示. 3、 穿越底板的格构柱，应将格构柱内部的混凝土凿除并清理干净， 在底板中间标高位置格构柱的内外两侧均焊接50mm宽*3mm厚止水 钢板。 4、 底板浇筑时，独立基础、电梯基坑、底板内严禁有积水。 6 / 47 编号编号 分部分部 分项分项 防渗漏通用做法防渗漏通用做法 做法说明做法说明 图示图示 1 1- -2 2 地下室地下室 地下室地下室普普 通通后浇带后浇带 1、 底板后浇带两侧中间焊接埋设止水钢板，止水钢
7、板上下采用钢筋 骨架固定， 钢筋骨架面固定一层钢板网一层密目钢丝网或固定快易收 口网，如右图所示。 2、 底板浇筑后及时采用模板对后浇带处进行封闭保护，避免垃圾、 泥浆等杂物进入后浇带。 3、 第二次混凝土浇筑前要把接触面剔凿干净并清理掉垃圾。 7 / 47 编号编号 分部分部 分项分项 防渗漏通用做法防渗漏通用做法 做法说明做法说明 图示图示 1 1- -1212 地下室地下室 地下室地下室超超 前后浇带前后浇带 1、 超前止水橡胶止水带的材质必须符合设计要求，严禁采用劣质橡胶 止水带。 2、 橡胶止水带的连接需采用专用溶接器进行搭接焊接。 3、 超前止水带必须居中且采取有效的固定措施， 确
8、保橡胶止水带居中。 8 / 47 编号编号 分部分部 分项分项 防渗漏通用做法防渗漏通用做法 做法说明做法说明 图示图示 1 1- -3 3 地下室地下室 地下室外墙地下室外墙 水平施工缝水平施工缝 1、 外墙与底板水平施工缝设置在底板面以上 300mm 左右， 并埋设止水钢板， 如右图所示。 2、 外墙板水平缝中间设置止水钢板宽 300，折角 50 朝向迎水面，拐角处提前加工成一体 式直角止水钢板，焊接缝应错开拐角 500mm 以外搭接，禁止在转角处焊接，止水钢板搭接 不少于 50mm 宽双面焊接。 3、 外墙施工缝表面需凿毛，并冲洗干净，二次浇筑前充分湿润，铺设 1015 厚 1:1 水泥
9、 砂浆结合层。 4、 为减少超长混凝土外墙结构裂缝，采取优选混凝土原材料和外加剂、优化配合比、优 化浇筑方法和顺序、加强振捣和养护、及时进行外墙防水和回填等措施。 地下室外墙地下室外墙 螺杆洞螺杆洞 1、 控制外墙模板拆除时间，避免对止水螺杆造成扰动。 2、 地下室外墙螺杆内衬垫块应先清除后，再割除螺杆并割除至基底，螺杆端头应刷防锈 漆，冲洗湿润后用 1:2.5 防水砂浆做突出墙面约厚 5mm，直径 50m 砂浆饼。 3、 直径 50m 砂浆饼刷 2 两遍 JS 防水层。 9 / 47 编号编号 分部分部 分项分项 防渗漏通用做法防渗漏通用做法 做法说明做法说明 图示图示 1 1- -5 5
10、地下室地下室 电梯基坑电梯基坑、 集水坑集水坑 1、 电梯井坑一般处于建筑物地势最低处， 长期处于压力水作用下， 且混凝土施工质量保证难 度大，为防止发生渗漏，严禁电梯基坑内有积水进行浇筑。 2、 坑底采用混凝土垫层， 坑壁根据坡度采用砖胎膜或混凝土护坡， 底板防水施工前需把地下 水位降至垫层以下 500mm 高，如基坑潮湿建议采用自粘卷材进行湿贴施工（粘接剂采用 水泥拌和一定比例的专用胶黏剂）。 3、 电梯基坑浇筑前需及时预埋与集水井连通的排水管，并留设坡度，并做好端头封堵。 4、 井筒采用定型的箱式井筒模板， 模板上设置气孔， 防止因气体无法排出造成下方混凝土不 密实，混凝土分层浇筑并做好
11、振捣，保证密实度。电梯井模板示意如右图。 5、 架空层部位电梯井墙板填土高度范围必须用相同混凝土浇筑导墙。 1 1- -6 6 地下室地下室 地下室顶板地下室顶板 1、 地下室顶板建议原结构面向地下室外墙方向做找坡层。 2、 地下室顶板浇筑后加强面层的抹压，延长地下室顶板拆模板时间，减少结构裂缝。 3、 地下室顶板施工完毕后， 及时分区分块进行防水及保护层施工。 4、 顶板厚度、防水层做法按设计； 5、 防水层遇内外墙或构筑物超过回填土上翻 300；上部顶板与反梁、构筑物交接阴角需做 50mm 直径倒角圆弧，反梁防水层应全包。 6、 注意各道防水层的成品保护。 10 / 47 编号编号 分部分
12、部 分项分项 防渗漏通用做法防渗漏通用做法 做法说明做法说明 图示图示 1 1- -7 7 屋面屋面 出屋面露出屋面露 台门槛台门槛 1、 混凝土导墙。 2、 卷材防水层，卷材附加层伸入露台门槛50，门槛高度（完成面）不小于 250。 3、 门槛用 60 厚现浇钢筋混凝土（36、6200）压住卷材收边。 屋面屋面管道管道 基础基础 桥架、消防管、煤气管、自来水管等直径 200mm 以下管道基座采用 100mm 厚的 素混凝土墩，宽度比支座两边各宽出 100mm，混凝土标号 C20 11 / 47 编号编号 分部分部 分项分项 防渗漏通用做法防渗漏通用做法 做法说明做法说明 图示图示 设备井道设
13、备井道 出屋面出屋面构构 造造 1、 600mm 高混凝土反坎，如不与主体一同浇筑交界面需凿毛处理 2、 卷材采用水泥钉固定，外压钢板压条 3、 顶部水泥砂浆 1%找坡 1 1- -8 8 屋面屋面 屋面伸缩屋面伸缩 缝做法（平缝做法（平 面）面） 1、 浇筑钢筋混凝土反坎 2、 卷材在完成面上翻 300mm，用水泥钉固定在凹槽内，并用密封胶封口 3、 顶面找坡 5%，檐口粉出鹰嘴 12 / 47 编号编号 分部分部 分项分项 防渗漏通用做法防渗漏通用做法 做法说明做法说明 图示图示 屋面伸缩屋面伸缩 缝做法（高缝做法（高 低面）低面） 1、 钢筋混凝土反坎与主体一起浇筑 2、 防水卷材用水泥
14、钉固定在反坎顶部 3、 混凝土盖板与塔楼墙体一起浇筑 4、 顶面铺防水卷材一道，找坡 1%，檐口粉出鹰嘴 1 1- -9 9 屋面屋面 管道出管道出 屋屋面面 3 厚钢套管高出屋面完成面不小于 300，附加防水卷材上口用喉箍，并用油膏密封； 13 / 47 编号编号 分部分部 分项分项 防渗漏通用做法防渗漏通用做法 做法说明做法说明 图示图示 1 1- -1010 屋面屋面 屋面刚防屋面刚防 层层 1、 商业屋面刚防层建议分隔缝间距不超过 4000mm*4000mm， 有组织排水沟边留设伸 缩缝，与女儿墙、设备基础交接处伸缩缝。 2、 卷材与设备基础需全部翻包。 3、 刚防层钢筋在伸缩缝处需断
15、开，铺设钢筋网片前应先铺设一层混凝土，使钢筋 离面层 2/3 厚处。 4、 混凝土宜采用人工料，浇筑后需振捣密实，并不少于三遍进行抹压。 5、 覆盖薄膜或毛毯浇水养护。 14 / 47 编号编号 分部分部 分项分项 防渗漏通用做法防渗漏通用做法 做法说明做法说明 图示图示 1 1- -1111 屋面屋面 屋面屋面 后开管道后开管道 1、 采用人工破凿的方式在开洞尺寸上每边外扩250宽的屋面建筑做法层凿除， 并清理干净； 2、 置外套管，其止水环处于楼板厚度的居中位置； 3、 管洞吊模，于原结构楼板底平齐，采用C30微膨细石混凝土将套管与原结构楼板之间缝 隙填实； 4、 套管根部做R=70的阴角
16、处理，套管根部采用2mm厚聚氨酯防水涂料加强，高度要求超过 面层卷材层； 5、 采用C20微膨细石混凝土浇筑至原防水层下，振捣密实 6、 防水卷材与原卷材搭接处理；要求两层错缝不小于150，新旧卷材粘结密实；新做卷材 上翻高度不小于300； 7、 面层刚性防水层施工 8、 采用C20细石混凝土浇筑防水支墩 15 / 47 编号编号 分部分部 分项分项 防渗漏通用做法防渗漏通用做法 做法说明做法说明 图示图示 屋面屋面 后开井后开井道道 1、 采用人工破凿的方式在开洞尺寸上每边外扩 500 的屋面建筑做法凿除； 对结构板开洞周 边 200mm 范围内的结构面凿毛； 2、 植筋浇筑混凝土导墙；支模之前在导墙宽度方向居中位置一圈采用水泥钉固定 30X30 膨胀止水条,水泥钉间距100； 3、 导墙根部（新旧混凝土交接处）做 R=70 的阴角处理；导墙根部采用 2mm 厚聚氨酯防水 涂料加强，高度要求超过面层卷材层； 4、
