酒店投资决策分析方法与应用-电子教案-段正梁 第7章

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1、第7章,酒店投资决策分析的应用案例,内容提纲,第一节 高星级酒店新建项目的投资分析 第二节 公寓式酒店项目的投资分析 第三节 酒店改建项目的投资分析 第四节 酒店收购与改建项目的投资比较分析,一、酒店投资项目背景,（1）微观背景：酒店投资与企业多元化战略发展 （2）宏观背景：区域酒店业严重滞后于旅游业发展,二、基础数据预测与估算,（1）项目规模与投资估算,根据以上资料分析，加上为保证企业会务接待的正常需要，初步确定拟新建酒店未来客房数量为220间。 为保证项目投资的准确性及可比性，项目总投资测算的方法按照国际惯例，以“客房数量方法”计算，一个房间投资40万元，因此该酒店需要总投资为220间40

2、=8800万元（含所有的设施设备费用）。,根据对该企业项目管理部的调研访谈可知，项目评审会议规模最大的为210人，最小的大约在70人。而根据调查，2002年全国高星级酒店平均客房数不低于200间（表7-1）。,二、基础数据预测与估算,（2）项目计算期的确定,高星级酒店建筑物的使用年限一般在35-45年之间。但由于多个方面的原因，酒店本身的经营年限不一定就是其建筑物的物理使用年限。为评估分析方便起见，该酒店项目的计算期取18年，建设期为3年，第4年试营业，第5年开始正式营业 。,（3）项目投资来源与运用的说明,项目第一年投资2000万，主要包括项目筹建、酒店区位选择、地质勘测以及置地、土建招标等

3、费用；这部分投资完全用自有资金。第二年投资5000万，主要包括建筑工程费、设备购置费，其中自有资金为2400万元，余为贷款。第三年投资1800万，主要包括安装工程费，全部为长期借款。 项目长期借款为4400万元，长期贷款利率为2006年8月18日中国建设银行刚调整过的5年期以上的企业贷款利率6.84%。建设期间只计息不还款，第四年开始还贷，每年付清利息并分10年等额偿还建设期利息资本化后的全部借款本金。 项目建设期利息计入固定资产原值内，折旧年限为40年，残值率5%（为简便起见，不考虑酒店物业的自然升值情况）。,二、基础数据预测与估算,（4）项目流动资金准备,参照国内五星级酒店项目有关资料，假

4、定在酒店运营的第一年，需要投入300万元作为酒店的流动资金，用于维持酒店的正常运营，主要包括员工工资、客房低值易耗品及餐饮成本等。 流动资金全部用短期借款解决，在第4年年初一次性投入，并第4年年末一次性还清。从第5年开始，300万元流动资金的借贷还款方式仍然照旧：即当年年初一次性借入、当年年末一次性还清，借款本金互相抵消，直到计算期期末，每年只支付流动资金借款利息。,（5）项目正常经营期内的周期性装修投入,按照酒店行业特点，一般需要5-8年左右对酒店进行重新装修，以保持酒店对客人的吸引力。 这里我们假设，酒店每5年利用其自身营运的资金积累对酒店进行内外部装修，并假设每次装修所发生的总费用折合每

5、间客房为2.5万元，即需要每5年开始的第一年投入550万对酒店进行重新装修。装修费用按照5年来计提或摊销，假定期末没有残值。,二、基础数据预测与估算,（6）项目销售收入的测算,酒店投资项目在计算期内各年的收入如表7-2所示。,二、基础数据预测与估算,（7）销售税金及附加和经营成本的预测,经营成本 对经营成本费用的估算，参照国内部分高星级酒店经济可行性分析中一些成熟的经验，餐饮成本按照综合成本率50%计算，会议室按照综合成本率10%计算，人工成本按照项目规模与人工费用的比例关系计算。考虑到酒店想当部分收入来源于企业内部及相关客户单位的会务费用，因此，假定酒店在第一个阶段即第4-10年的总经营成本

6、约占总收入的40%，酒店在第二个阶段即第11-18年的总经营成本约占总收入的30%，从而得到各阶段酒店经营成本分别约为1726万元和1387万元。,销售税金及附加 销售税金及附加按照销售收入的5.65%计算，则第4-10年各年的销售税金及附加为244万元，第11-18年为261万元。,三、项目财务评价,（1）借款需要量计算,（2）固定资产投资借款建设期利息计算,（3）固定资产折旧计算,（4）固定资产投资还款计划与利息计算,（5）利润与所得税的计算,（6）全部投资的内部收益率与投资回收期,（7）自有资金投资的内部收益率与投资回收期,（8）项目偿债能力分析,（9）项目财务分析结论,三、项目财务评价

7、,（1）项目借款需要量计算,各年份借款需要量见表7-3。,三、项目财务评价,（2）固定资产投资借款建设期利息计算,假定每年借款发生在年中，当年借款额只记一半利息。由于贷款利率为6.84%，可知项目建设期内的利息为334万元（表7-4）。第四年年初累计欠款为4734万元，该金额亦即利息资本化后的总借款本金。,三、项目财务评价,（3A）固定资产折旧计算,项目计算期为18年，第3年年末建成投入运营，故累计提取折旧年数为15年。取残值率为5%，建设期利息计入固定资产原值内。 年折旧额=(8800+334)(1-5%)40=217（万元）。 第18年回收固定资产余值为：（8800+334）-21715=

8、5880（万元）。,（3B）经营期装修费用摊销的估算,每5年开始的第一年投入550万对酒店进行重新装修。费用按照5年来计提摊销，不考虑残值，因此，每年的摊销额为：5505=110（万元）。,表7-5 固定资产折旧、摊销估算表（单位：万元）,三、项目财务评价,（4）固定资产投资还款计划与利息计算,根据与银行协商的条件，第4年开始支付每年的利息再还本金的1/10，10年内还清，利息可计入当期损益，详见表7-6。,三、项目财务评价,（5）利润与所得税的计算,所得税税率假定为25%。第4年至第18年利润及所得税的计算结果见表7-7。,三、项目财务评价,（6）全部投资的内部收益率与投资回收期,全部投资的

9、现金流量表见表7-8。根据表内所示净现金量，计算得到全部投资的内部收益率IRR=17.91%；投资回收期（从投资开始年份起）Pt=7.83年。,三、项目财务评价,（7）自有投资的内部收益率与投资回收期,自有资金投资的现金流量表见表7-9。根据表内所示的净现金量，计算得到自有资金投资的内部收益率IRR=22.24%；投资回收期Pt=6.94年。,三、项目财务评价,（8）项目偿债能力分析,由表7-10可知，该酒店投资项目如果用全部税后利润加上折旧来归还固定投资的借款本金，则在第6年间可以还清。根据借款偿还期的计算公式，可以得到该项目的借款偿还期为：,A 借款偿还期,表7-10 酒店投资项目的借款还

10、本付息计划,Pd (Nl)D/Y (6l)1601/(1386217) 5.998（年）,三、项目财务评价,（8）项目偿债能力分析,ICREBITPI EBIT：税息前利润，即利润总额与计入总成本费用的利息费用之和。 PI：当期应付利息，即计入总成本费用的总利息费用。,B 利息备付率,三、项目财务评价,（9）项目财务分析结论,上述分析表明，该酒店投资项目全部投资、自有资金投资的内部收益率（IRR）分别高达17.91%和22.24%，对应的投资回收期（Pt）分别为7.83年和6.94年，说明项目具有较好的盈利能力，并能在较短的时间内收回投资。 从项目的借款偿还期指标看，该酒店投资项目的借款偿还期

11、约为6年，即在建成后的第2年可清偿借款；从项目的利息备付率指标看，该投资项目第4-8年各年的利息备付率远高于2。由此说明该项目具有很好的偿债能力。,四、项目不确定性分析,（1）全部资金投资的敏感性分析,（2）自有资金投资的敏感性分析,四、项目不确定性分析,（1）全部资金投资的敏感性分析,表7-12为项目（全部资金）内部收益率、投资回收期对销售收入及运营成本的敏感性变化。 由表知，销售收入比运营成本对项目的影响更大，或项目内部收益率及投资回收期对销售收入的变化更为敏感。,四、项目不确定性分析,（2）自有资金投资的敏感性分析,表7-13为项目（自有资金）内部收益率、投资回收期对销售收入及运营成本的

12、敏感性变化。 由表可知，销售收入比运营成本对项目盈利能力的影响更大，或项目内部收益率及投资回收期对销售收入的变化更为敏感。,内容提纲,第一节 高星级酒店新建项目的投资分析 第二节 公寓式酒店项目的投资分析 第三节 酒店改建项目的投资分析 第四节 酒店收购与改建项目的投资比较分析,一、案例项目基本情况,本项目为4星级标准公寓式酒店，2002年底正式营业。酒店位于静安区，交通便利，距离机场10分钟车程，距离火车站15分钟车程。 酒店高33层，建筑面积约45200M2。其中，第一到第三层为店面及办公楼，第4层是酒店办公室，第32层和33层有中餐厅、酒吧、桑拿中心、美容美发室、健身房等配套设施（部分设

13、施在建设中），其余楼层皆为豪华客房(共441套)。该项目可出售的441套房间的总面积为39681M2(表7-14)。,二、不同经营模式下的投资方案说明,本投资方案在不同的经营模式下，存在多种可能的具体方案，如表7-15。,为简单起见，以下仅针对方案1A和方案2A的盈利能力进行比较分析。,根据财务杠杆原理，方案1B更优于方案1A。显然，方案2和方案3也是如此。,方案3涉及委托专业酒店管理公司的经营管理。如能联合优秀的酒店管理公司，则该公寓式酒店后期的经营和投资回报会更有保障。因此，只要收购后保证能顺利分拆出售，方案3将更优于方案1、2的盈利能力。,三、方案1A的分析,（1）初始投资,（2）收入估

14、算,（3）经营成本估算,（4）折旧费及经营期末回收固定资产余值,（5）增值税、经营税金及附加、所得税的估算,（6）项目盈利能力,（7）项目方案的不确定性,三、方案1A的分析,（1）初始投资,本项目方案的初始投资包括收购该公寓所发生的所有投入，具体包括公寓房收购款、购房发生的中介费和购房契税。假定初始投资在项目实施的第一年年初完成。,三、方案1A的分析,（2）收入估算,项目收入包括三个部分，一是分拆出售441套公寓房所取得的房屋销售收入，二是出租1-3层、32-33层商业办公用房所取得的年租金收入，三是回租后经营公寓式酒店的经营收入。假定所有收入在项目实施的每年年末实现。,酒店式公寓的售价一般比

15、同区域的普通住房均价高出2000-4000元/M2，目前上海市酒店式公寓的售价都在1万元到2万元/M2不等，因此假定公寓销售工作在项目第一年内完成，销售价格为1万元/M2 。,假设实际租金价格是3元/M2 天，全部出租，总面积3000M2,三、方案1A的分析,（2）收入估算,3）回租后公寓式酒店年经营收入：4534.18（万元，表7-16）,注：根据从酒店物业部门的调查了解，目前上海市酒店式公寓的平均入住率为78.5%，即使是在淡季、或在“非典”期间，公寓式酒店的客房入住率也在50%以上。,三、方案1A的分析,（3）经营成本估算,1）对应于公寓房销售所发生的成本费用（即在第一年内发生的成本费用

16、）。该成本费用具体包括公寓房销售推介费用和委托销售费用（不含增值税）。 公寓房销售推介费用：设定为400（万元） 委托销售费用（销售额1.5%）：3968111.5%=595.22（万元） 项目第一年内发生的成本费用合计为：995.22（万元） 2）回租后（从第2年开始到项目经营期结束）每年应支付的费用： 每年应支付给公寓购买者的费用（目前上海酒店式公寓的年投资回报率在7%-8%之间，这里假定公寓购买者的投资回报率为8%）：3968118%=3174.48（万元） 酒店年经营成本：按物业管理公司提供资料，上海同类酒店的经营成本约占酒店经营收入的12%。本项目假定该比率为15%。故本项目的经营成本为：（72+328.5+4534.18）15%=740.24（万元）,三、方案1A的分析,（4）折旧费及经营期末回收固定资产余值,本项目方案因公寓房已出售，故折旧只针对商业办公用房计提，回收固定资产余值亦是。 商业办公用房原值（含购房款、中介费和契税）： =56000.83+750560045281+56000.831.5% =