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1、I 土地整备项目实施方案编制指引 （暂行） 深圳市征地拆迁办公室 深圳市房地产评估发展中心 二一二年八月 II III 目 录 目 录 第一章 总 则1 第一章 总 则1 1.1 编制目的 1 1.2 编制原则 1 1.3 适用范围 1 1.4 编制任务 2 1.5 编制依据 2 第二章 内容要求.3 .3 2.1 整备目的 3 2.2 整备项目概况 3 2.3 工作安排 4 2.4 权属调查及确权 5 2.5 整备方式 5 2.6 货币补偿方案 5 2.7 土地置换方案 6 2.8 房屋安置方案 7 2.9 利益共享方案 7 2.10 土地整备项目安置用地规划. 8 2.11 资金预算方案.
2、 8 2.12 效益分析与风险评估. 9 IV 2.13 土地验收与移交方案. 9 2.14 其它内容 10 第三章 成果要求11 11 3.1 成果构成. 11 3.2 排版要求. 11 3.3 装订要求. 11 3.4 电子数据成果要求. 12 附件一：土地整备项目实施方案安置补偿原则汇编 13 13 附件二：土地整备项目实施方案规范格式 29 29 附件三：土地整备项目安置用地规划编制规程（暂行） 39 39 1 第一章 总 则 第一章 总 则 1.1 编制目的 为加强我市土地整备项目管理，规范和完善土地整备项目实施方案拟 定，依据深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见（深府 20
3、11102 号） 等相关文件， 并结合相关条例和技术规范要求， 制定本指引。 1.2 编制原则 土地整备项目实施方案以一个整备项目为单元进行编制。 编制土地整 备项目实施方案应坚持以下原则： 1.坚持政府主导， 充分体现土地整备的公共政策属性， 以相关法律和 法规为依据、有效平衡各方利益。 2.坚持规划引导、计划统筹、挖掘土地潜力、释放存量土地、促进城 市规划实施； 3.坚持货币补偿、房屋产权调换和土地置换等价值转换，合理补偿， 保障各方利益。 4.努力实现产业结构转型， 增强土地资源对经济社会可持续发展的保 障能力。 1.3 适用范围 本指引适用于本市行政区域内采用收回土地使用权、 房屋征收
4、、 征转 地历史遗留问题处理等整备方式的土地整备项目。 土地整备项目可以采用一种或多种整备方式， 采用单一整备方式的土 地整备项目实施方案采用以下方式处理： 1.采用房屋征收、 收回土地使用权或征转地历史遗留问题处理单一整 备方式的，以项目补偿方案作为土地整备项目实施方案； 2 2.采用土地收购单一整备方式的， 参照我市现有土地收购相关政策法 规的规定，以土地收购方案作为土地整备项目实施方案； 3.采用填海（填江）造地单一整备方式的，参照深圳经济特区政府 投资项目审计监督条例 规定的项目前期审计所需要的相关资料要求编制 土地整备项目实施方案。 1.4 编制任务 编制土地整备项目实施方案的主要任
5、务是：以相关法律法规为依据， 对土地整备项目的整备目标、进度安排、整备方式、货币补偿方案、土地 置换方案、房屋安置方案、利益共享方案、土地整备项目安置用地规划、 资金预算方案、 社会经济效益和社会稳定风险评估、 整备土地验收移交方 案等方面细化规定， 明确土地整备项目实施的相关要求， 落实土地整备目 标和责任。 1.5 编制依据 土地整备项目实施方案编制参考以下资料： 1.年度土地整备计划与土地整备任务书； 2.规划文件，包括土地利用总体规划、城市总体规划、法定图则、城 市单元规划、分区规划、组团规划等； 3.权属资料和确权资料； 4.与收回土地使用权、房屋征收、土地收购、征转地历史遗留问题处
6、 理、填海（填江）造地等相关的政策文件； 5.预测绘报告与预评估报告； 6.其它相关资料。 3 第二章 内容要求 第二章 内容要求 土地整备项目实施方案的编制内容按本章的要求进行编制， 其中土地 置换方案、房屋安置方案、利益共享方案、土地整备项目安置用地规划和 社会稳定风险评估可结合土地整备补偿原则以及整备项目的实际情况选 择编制。 2.1 整备目的 说明土地整备项目的实施目的， 从实现产业结构和城市功能优化、 基 础设施改善，解决历史遗留问题、提高土地节约集约利用水平、释放土地 面积、提升土地利用价值等方面予以说明。 2.2 整备项目概况 1整备范围1整备范围 说明土地整备项目范围、 位置与
7、面积， 分析整备区域内社会经济等基 本状况以及与年度土地整备计划的关系。 2划定依据 2划定依据 说明土地整备项目范围的划定依据，包括项目区位状况、产业升级、 环境保护、社区发展、权利人意愿等。 3现状情况 3现状情况 结合整备项目范围内各地块利用现状图， 依据属地管理局提供的核查 资料，明晰国有出让土地、非农建设用地、征地返还地等不同性质土地的 位置、面积与分布状况，列明征转地补偿及支付情况。 4规划情况 4规划情况 4 说明整备项目范围内各地块土地利用规划与城市规划的总体要求， 主 要包括： （1）在总体规划、区域规划层面上明确土地整备片区的功能定位及 与周边片区的关系； （2）土地利用规
8、划中可建设用地范围、面积等相关规划情况，明确 生态控制线范围、面积； （3）法定图则、发展单元规划、更新单元规划等规划已覆盖的范围、 内容、限制条件。 2.3 工作安排 1职责分工 1职责分工 明确项目实施主体及涉及机构的工作内容、 工作要求、 工作任务和相 关责任，包括区政府、区土地整备事务机构、街道办、相关职能部门等。 2工作计划 2工作计划 明确土地整备项目实施各阶段的工作内容、进度安排和相关责任单 位；对于重大项目，工作进度安排应当保证重大项目落地的时间要求。 土地整备项目工作计划包括： （1）前期准备阶段，说明整备项目范围内土地与房屋的预查丈测绘 与权属核查、土地整备项目实施方案的拟
9、定与审批等工作计划； （2）方案实施阶段，说明发布整备公告、土地与房屋评估、补偿协 商与谈判、签订补偿协议、支付补偿款、安置房建设、土地清理等工作计 划； （3）成果验收阶段，说明土地的验收与移交工作计划。 5 2.4 权属调查及确权 按照土地总登记要求清查整备项目范围内的土地， 调查土地、 房屋的 权属与性质等地籍资料，收集相关产权资料，制定确权方案。确权方案应 当明确确权主体、确权依据，确权结果应当确定土地、房屋及其他项目的 权利人、建设时间、数量和用途。 依据法律法规， 根据属地管理局的权属核实资料， 明确国有出让土地、 非农建设用地、征地返还地等土地的用途与面积；说明不同产权类型、不
10、同用途房屋的数量与面积。 1产权明晰的，对不同产权类型土地、房屋产权资料进行整理归 纳。 2产权未明晰的，根据产权调查结果，明确确权主体、确权依据、 确权方式、确权资料和确权工作安排，对不同产权类型土地、房屋权属状 况进行整理归纳。 2.5 整备方式 土地整备方式包括收回土地使用权、房屋征收、土地收购、征转地历 史遗留问题处理、填海（填江）造地等。结合土地整备项目实际需要，根 据整备项目范围内土地、 房屋的权属状况、 规划状况和开发现状等选择土 地整备方式，说明土地整备方式的确定依据。 2.6 货币补偿方案 根据整备方式及项目实际情况提出货币补偿方案，明确货币补偿内 容、补偿方式、补偿原则及其
11、他需要公示的内容。 6 1土地、房屋货币补偿 1土地、房屋货币补偿 根据属地管理局的权属核实资料，明确不同产权类型不同用途土地、 房屋的货币补偿数量与面积、 货币补偿项目测算 （估价） 时点、 补偿原则、 测算方法和依据。 具体补偿原则参考附件 土地整备项目实施方案安置补 偿原则汇编。 2其他项目补偿 2其他项目补偿 明确其他项目补偿的类型、补偿原则、补偿依据和补偿数量，具体内 容包括： （1）采用土地置换补偿方式或土地单独进行评估的地上建筑物； （2）构筑物以及附着物； （3）室内装饰装修工程。 3补助费用 3补助费用 说明补助费用的构成、补偿原则和补偿依据，明确各项补助的数量。 具体内容包
12、括： （1）搬迁补助费； （2）临时安置补助费； （3）停产、停业补偿费； （4）擅改经营性用途补助； （5）置业补助。 2.7 土地置换方案 根据我市现有土地置换政策条件和属地管理局的权属核实资料， 说明 国有出让土地、 非农建设用地、 征地返还地等各类土地的置换原则与置换 7 依据，结合权利人意愿明确整备范围内需要置换的土地位置、面积、规划 功能、开发强度。 说明置换后土地的位置、面积、规划功能、开发强度。 2.8 房屋安置方案 符合我市现有房屋产权调换政策条件的， 根据权利人意愿， 明确房屋 产权调换的安置规模、安置方式、安置房建设用地面积等。 1安置规模 1安置规模 根据属地管理局的权
13、属核实资料， 说明不同产权类型、 不同用途房屋 的安置补偿数量、 安置补偿原则和依据， 明确整备范围内房屋产权调换所 需安置建筑面积。 2安置方式 2安置方式 结合实际情况需要选择安置方式。 安置方式分为安置房购买和安置房 建设。安置房购买方式未能满足安置需要的，可采用安置房建设方式。安 置房购买应明确安置房购买的位置、面积、数量等；安置房建设应明确安 置地位置和面积、安置房建设类型和数量等。 2.9 利益共享方案 利益共享方案主要内容包括方案制定依据和利益共享具体方案： 1方案制定依据 1方案制定依据 从整备项目实施的难易程度、 拟解决历史遗留问题的数量、 整备项目 规模、土地整备的成本、整
14、备项目实施的缓急程度、释放土地面积、区域 发展规划等方面阐述利益共享的目的和依据。 2方案内容 2方案内容 8 说明利益共享项目的位置、范围、房屋用途及规划指标，明确利益共 享方案的实施主体、 建设资金费用及来源， 说明利益共享方案的工业用房 和商业用房的分配方式和管理原则。 2.10 土地整备项目安置用地规划 根据土地置换方案、房屋安置方案与利益共享方案确定的用地需求， 确定各类用途用地（包括安置地、置换地等）的面积、位置、规划指标， 制定土地整备项目安置用地规划。 土地整备项目安置用地规划具体编制要求见 土地整备项目安置用地 规划编制规程（暂行）。 2.11 资金预算方案 依据深圳市土地整
15、备资金管理暂行办法和年度土地整备计划，明 确资金来源、资金安排、资金构成及土地整备项目的资金预算。 1资金预算来源 1资金预算来源 明确土地整备资金来源。 2资金安排 2资金安排 说明拨付资金的计划与时段，明确每个时段的资金拨付比例。 3资金构成 3资金构成 资金预算方案的资金构成分为包干价、不可预见费和业务费。 （1）包干价包括土地、房屋及其他项目的货币补偿费以及与土地整 备直接相关的测绘、评估、规划、设计等费用； （2）不可预见费依据包干价的 20%计提； （3）业务费依据深圳市土地整备资金管理暂行办法的规定计提。 9 4资金预算 4资金预算 明确土地整备资金项目的包干价、 不可预见费、
16、业务费的计算方法和 计算结果。 2.12 效益分析与风险评估 1社会经济效益分析 1社会经济效益分析 （1）经济效益分析 综合测算土地整备成本和收益，明晰土地整备项目的经济可行性。 （2）社会效益分析 分析土地整备项目实施对整备区域内社区经济转型、土地集约利用、 城市规划实施、公共基础设施及市政配套设施建设、社会矛盾的化解、社 会民生改善等产生的影响， 以及对整备区域外城市空间结构、 城市管理和 城市规划的影响。 2社会稳定风险评估 2社会稳定风险评估 涉及房屋征收的土地整备项目应进行社会稳定风险评估。 明确社会稳定风险评估的结果与社会稳定的风险程度， 主要包括土地 整备房屋征收补偿的基本情况及其必要性、合理性、合法性；对土地整备 项目实施的时机及社会影响进行预测分析和论证研究； 对土地整备项目实 施可能引发的社会矛盾进行评估预测，制定应对措施。 2.13 土地验收与移交方案 明确整备项目土地验收与移交的范围、 面积、 验收标准、 移交方式、 土地移交时序安排、移交
