超高层案例包附件

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1、本报告是严格保密的。 1 附件：超高层案例包附件：超高层案例包 本报告是严格保密的。 2 我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高 层系列案例进行了系统研究层系列案例进行了系统研究 世茂滨江世茂滨江 系列超高层系列超高层 一线江景、湖景资源；超高层低密度；开发量在一线江景、湖景资源；超高层低密度；开发量在100100 万平米以上，通过规模效应降低建设推广成本；绿化万平米以上，通过规模效应降低建设推广成本；绿化 率率50%50%以上；综合体运营，其中住宅占世茂利润以上；综合体运营，其中住宅占世茂利润70%70% 万科万科 金域蓝湾金域蓝湾 系列超高层系列超

2、高层 二线水资源；中小规模地块；中高容积率；超高层、二线水资源；中小规模地块；中高容积率；超高层、 高层等多种物业形态相融合，用以分摊容积率；精致高层等多种物业形态相融合，用以分摊容积率；精致 园林，提高单位成本园林，提高单位成本 成都成都 系列超高层系列超高层 20072007年为成都超高层转折点，年为成都超高层转折点，0808年出现井喷。其中年出现井喷。其中 超高层集中在城市核心景观以及二环锦江沿线。超超高层集中在城市核心景观以及二环锦江沿线。超 高层开发以外来品牌开发商为主高层开发以外来品牌开发商为主 上海、南京、武汉、上海、南京、武汉、 福州、成都、芜湖等福州、成都、芜湖等 世茂滨江系

3、列超高层世茂滨江系列超高层 深圳、珠海、福州、深圳、珠海、福州、 成都等金域蓝湾系列成都等金域蓝湾系列 超高层超高层 外滩、湖畔新世界、外滩、湖畔新世界、 时代豪庭、远大郎朗时代豪庭、远大郎朗 风景等成都系列超高层风景等成都系列超高层 注：案例分析请参阅附件注：案例分析请参阅附件 本报告是严格保密的。 3 通过案例分析，我们发现通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高决定是否建超高层，以及超高 层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关 我们得出，最终我们得出，最终决决 定是否建超高层，定是否建超高层， 以及超高层建多少以及超高层建

4、多少 问题，与销售均价问题，与销售均价 和开发成本的比值和开发成本的比值 密切相关密切相关 楼盘楼盘 开发成本开发成本 销售均价销售均价 上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园 1万元/平方米 3万元/平方米 南京世茂滨江新城南京世茂滨江新城 4193元/平方米 1.3万元/平方米 武汉世茂锦绣长江武汉世茂锦绣长江 6590元/平方米 1.45万元/平方米 福州世茂外滩花园福州世茂外滩花园 5000元/平方米 1.2万元/平方米 芜湖世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园 3809元/平方米 8000元/平方米 深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾 4500元/平方米 9000元/平方米 珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾 450

5、0元/平方米 7500元/平方米 成都金域蓝湾成都金域蓝湾 5172元/平方米 8981元/平方米 福州金域蓝湾福州金域蓝湾 1万元/平方米 1.2万元/平方米 成都外滩成都外滩 4000元/平方米 7500元/平方米 超高层规模超高层规模 销售均价销售均价/ /开发成本开发成本 我们将我们将“销售均价销售均价/开发成本开发成本” 拟为拟为“S比比”，那么，那么S比值的不比值的不 同是否会形成超高层不同的开同是否会形成超高层不同的开 发模式呢？发模式呢？ 注注：深圳金域蓝湾、珠海金域蓝湾“S比”计 算，超高层销售均价以排除2007年市场泡沫、 市场正常情况下均价计算 本报告是严格保密的。 4

6、世联认为，按世联认为，按S S比大小可将楼盘分为两种模式，大于比大小可将楼盘分为两种模式，大于2 2属属 于价值主体模式；于价值主体模式；S S比小于比小于2 2归类形象主导模式归类形象主导模式 世联认为，按世联认为，按S S比值大比值大 小可以将楼盘分为两种小可以将楼盘分为两种 模式，大于模式，大于2.02.0的楼盘属的楼盘属 于价值主体模式；于价值主体模式；S S比小比小 于于2.02.0的楼盘归类形象主的楼盘归类形象主 导模式导模式 价值主题模式以世茂滨价值主题模式以世茂滨 江系列为代表，形象主江系列为代表，形象主 导模式以金域蓝湾系列导模式以金域蓝湾系列 代表代表 1.01.0 1.5

7、1.5 2.02.0 2.52.5 3.03.0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 S S比比= =销售均价销售均价/ /开发成本开发成本 S S比比 楼盘楼盘 S S比比 价价 值值 主主 体体 上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园 3 3 南京世茂滨江新城南京世茂滨江新城 3.13.1 武汉世茂锦绣长江武汉世茂锦绣长江 2.22.2 福州世茂外滩花园福州世茂外滩花园 2.42.4 芜湖世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园 2.12.1 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 1010 S比比2 S比比2 价值主体模式价值主体模式 形象主导模式形象主导模式 楼盘楼盘

8、 S S比比 形形 象象 主主 导导 深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾 2 2 珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾 1.71.7 成都金域蓝湾成都金域蓝湾 1.741.74 福州金域蓝湾福州金域蓝湾 1.21.2 成都外滩成都外滩 1.151.15 7 7 8 8 9 9 1010 6 6 本报告是严格保密的。 5 世茂滨江超高层系列案例世茂滨江超高层系列案例 楼盘楼盘 景观资源景观资源 技术指标技术指标 物业类型物业类型 产品户型产品户型 价格价格 地价、投资额等地价、投资额等 上海世茂上海世茂 滨江花园滨江花园 一线江景 占地占地22.06万平米， 建面建面70万平米 容积率容积率2.9 绿化绿化率70%

9、6栋4955层超高层 公寓与1栋60层酒店 式公寓 户型从四房两厅到一房一厅， 从80多平米到300多平米 总投资达50亿人 民币； 目前三级市场价 格：3.54.2万元 /平方米 仅拆迁费意向，就投 入了20亿元。拔高建 筑高度，降低建筑密 度，制造独特规划效 果，保证户户“前江 后园”景观 南京世茂南京世茂 滨江新城滨江新城 地处南京 长江、秦 淮河口 占面占面:510000平方米 总建面总建面:150万平方米 容积率容积率：2.3 绿化率绿化率：65% 开发周期开发周期:三期 总户数总户数:8000 新城由17栋50层的超 高层建筑、五星级酒 店、沿江商业步行街、 市民广场、文化广场、

10、中小学以及大型购物 超市等组成 “家家面江，户户有景”， 户型上采用三梯四户和三梯 两户设计 110-270平 毛坯 13000元/平，精 装修17000元/平 均价:13000元/平 方米 18亿买地1000亩，总 投资将超过100亿，楼 面地价0.12万元/平方 米，公司未来三年收 益提供保障 武汉世茂武汉世茂 锦绣长江锦绣长江 2公里长 江景观 用地面积用地面积90.25万， 规划净用地面积规划净用地面积为 65.02万 ， 容积率容积率2.3。 绿化率绿化率53.6% 项目整体建筑面积165 万，投资超过100亿 住宅产品为纯板式高 层与超高层，沿江有 部分联排别墅。 占总体量20的商

11、业 、写字楼、酒店为辅 助，烘托出良好的高 端住宅物业形象 二期奇数层257平米，偶数 层255平米 均价14500 元/平 米 规划层面采取以高层 低密度，得到多量绿 化及公共空间，烘托 高端物业价值 福州世茂福州世茂 外滩花园外滩花园 一线江景 占地占地77357平方米， 总建筑面积总建筑面积27万M2 容积率容积率2.73 绿化率绿化率56.30% 150米纯板式超高层 豪宅,4栋百米板式豪 宅 起价:8000元/平方 米均价:12000元/ 平方米 地价+建造成本大约在 5000元/平米，预计每 平方米每天租金大约 在2-3元，大约10年左 右就可以收回 芜湖世茂芜湖世茂 滨江花园滨江

12、花园 坐拥2公 里浩淼长 江岸线 总投资总投资近50个亿， 占地占地280余亩， 总建筑面积总建筑面积56.5万平方 米 绿化率绿化率60% 由8幢33-53层的高层、 超高层住宅和2幢五 星级酒店组成 在户型设计上，采用了江景 最大化的设计原则，尤其是 靠江端头，设计了全江景户 型；整体建筑坐北朝南偏西 呈弧型排列，沿江展开 2008年1月1日开 工。目前，周边 小区在4700元到 5000元。估计世 茂精装房售价达 8000元 占地280余亩，4.01亿 元巨资摘得该地块 本报告是严格保密的。 6 世茂滨江超高层系列案例特征世茂滨江超高层系列案例特征 世茂滨江模式，世茂滨江模式，取地首选长

13、三角江景、湖景资源，开取地首选长三角江景、湖景资源，开 发量在发量在100100万平米，通过规模效应降低建设推广成本，万平米，通过规模效应降低建设推广成本， 绿化率绿化率50%50%以上，国外客户占以上，国外客户占30%30%，住宅占世茂利润，住宅占世茂利润 70%70%，办公、商业，办公、商业30%30%有利于缓解集团受新政影响。有利于缓解集团受新政影响。 建筑与自然生态和建筑与自然生态和 城市形象紧密联系城市形象紧密联系 积极参与到城市新积极参与到城市新 城建设城建设 开发体量都在开发体量都在100100万万 平方米，规模效应平方米，规模效应 城市运营商，综合城市运营商，综合 体运营，造镇

14、模式体运营，造镇模式 景观最大化，实现景观最大化，实现 物业价值最大化物业价值最大化 中高层复式单位中高层复式单位 博高价博高价 绿化率均在绿化率均在50% 以上以上 全球发售系统全球发售系统 本报告是严格保密的。 7 万科金域蓝湾系列超高层案例万科金域蓝湾系列超高层案例 楼盘楼盘 景观资源景观资源 技术指标（单位：平米）技术指标（单位：平米） 物业类型物业类型 产品户型产品户型 价格价格 备注备注 占面占面 建面建面 容积率容积率 深圳金深圳金 域蓝湾域蓝湾 一线海景：靠近 红树林及深圳湾， 南北主视野毫无 阻挡，3层以上可 看海 6.3万 42万 6.58 一期为4栋33层高层、 二期为4

15、栋34层波浪型 高层，三期为2栋47层 超高层 三期超高层户型分别是 110110130130平米二房和平米二房和 140140160160平米三房平米三房 一二期均价： 8200元/平方米 （2004）；三三 期均价：期均价：1700017000 元元/ /平方米平方米 （20062006） 万科地产第一万科地产第一 个滨海全景观住个滨海全景观住 宅项目超大型海宅项目超大型海 滨高尚住宅滨高尚住宅( (高高 层层) )，弧形大曲线，弧形大曲线 布局，出挑深远布局，出挑深远 大阳台大阳台 珠海金珠海金 域蓝湾域蓝湾 一线海景：南向 可眺望珠海渔女 及市景，东向可 直视香洲渔港， 东南向可观赏野

16、 狸岛 2.4万 9.2万 3.9 1栋47层超高层，3栋 33层高层，6套商 HOUSE。超高层住宅 建设完工后将成为珠 海住宅第一高度，树 立珠海情侣路新地标 超高层以超高层以180180平米的三平米的三 房和房和103103平米的二房为平米的二房为 主主，高层主力户型为 150175平米的三房， 其次为90105平米的 二房及205210平米 的四房，另有少量顶层 复式 均价：15000元 /平方米 超高层作为三期 最后推出，目前 尚在认筹。 福州金福州金 域蓝湾域蓝湾 16万 16.5 万 2.3 拟建超高层、高层及 少量联排别墅，延续 金域系列产品品质， 目标客户定位于福州 中高端消费群体 项目案名“万科 金域榕郡”业， 形象广告开始出 街，项目具体情 况尚未公开。 成都金成都金 域蓝湾域蓝湾 河景：西临沙河 7.4万 35万 5 35、36层高层，5层 多层。