2017中国联合办公行业研究报告

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1、中国联合办公行业研究报告 2017年 2 2017.8 iResearch I 开篇摘要 市场环境 行业竞争 发展趋势 截止2016年我国联合办公行业市场规模在42.9亿左右，潜在市场规模庞大，嗜需有效供给。 从2015年起联合办公行业融资事件增加，投资热度上升。投资多以天使轮和A轮为主，少数企业发展到 B轮融资和新三板挂盘阶段。 目前联合办公的收入结构中，租金收入占比在80%左右，增值业务收入和政府补贴各占10%左右。联合 办公空间依靠提供低成本的办公环境吸引用户，后续增值服务的提供是其高估值贡献所在。 行业内存在并购趋势，目前市场上存在一批依靠政策补贴得以留存的从业企业，在后期政策断奶后，

2、未 建立合理经营模式的从业企业将大批退出市场或面临并购整合。 联合办公行业目前处于积累用户阶段，以优惠的价格和灵活、舒适的办公环境吸引用户入驻。租金并不 能为联合办公从业企业带来大规模的盈利，在用户规模与品牌价值的基础之上建构的增值服务才是联合 办公行业后续盈利的关键点所在。随着行业的整合，从业企业的业务模式逐渐完善，在用户规模积累至 一定程度后可以针对用户开展不同的增值服务。 联合办公空间提供办公解决方案，在满足办公空间需求的基础上搭建体系化办公服务，从而形成联合办公的独特生态。联 合办公的收入来源主要是基于空间出租产生的租金及增值服务收入，这与孵化器的盈利模式存在根本性差异。除了节约办 公

3、成本外，品牌附加值亦是联合办公的魅力所在。 来源：艾瑞咨询 3 中国联合办公市场概览1 中国联合办公主流商业模式2 WeWork与中国模式的差异3 中国联合办公行业案例4 中国联合办公未来发展趋势5 4 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 什么是联合办公 联合办公是搭载综合服务的办公解决方案 剖析本质，联合办公运营方提供的服务是办公解决方案。这种解决方案的核心是在满足办公的空间需求的基础上搭载各类 服务，从而形成联合办公的独特生态。根据搭载服务类型、空间持有模式及空间运营方经营重心的不同，联合办公可分为 孵化式联合办公、物业式联合办公、产业式联合办公、流量式联合办公及综合式联

4、合办公。 基础办公空间 投融资撮合工商税法外包 日常物业管理 跨地办公协作 企业SaaS 孵化加速 企业社交 业务撮合分发 企业培训 企业财富管理 2017年中国联合办公搭载服务体系 5 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 联合办公孵化器 联合办公与孵化器的盈利模式存在根本性差异 联合办公模式因WeWork而名声大噪，在进入中国时又恰逢“双创”大潮最火热的时候，加之目前市场上许多孵化器宣布 转型联合办公，因此目前市场普遍存在将联合办公等同于孵化器的认识误区。然而从实际业务上看，联合办公的收入来源 主要是基于空间出租产生的租金及增值服务收入，而孵化器的收入来源则是孵化企业升值产

5、生的投资回报。从本质上看， 对于联合办公而言，首先需满足的是入驻企业的办公需求，孵化只是其扩展盈利模式的可选项之一；而对于孵化器而言， 其目的在于孵化，办公空间的提供是其可选服务之一，甚至存在不具备办公空间的孵化器。 联合办公孵化器 主要利润来源 入驻企业类型 实体物理空间 企业孵化服务 企业投融资服务 企业增值办公服务 房租及增值服务收入孵化企业投资收入 根据空间形态不同可容纳不同类型企业初创企业及具有孵化价值的中小型企业 必须具备不同规模的实体空间可具备实体空间，但非经营必须 可搭载孵化服务，但非经营必须通常具有较强的企业孵化能力 可搭载投融资服务，但非经营必须通常具有较强的资本运作能力

6、服务体系完善，可接入大量外部服务商可满足基本办公需求 2017年中国联合办公与孵化器模式对比 6 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 联合办公客群创业人群 除了节约办公成本外，品牌附加值亦是联合办公的魅力所在 联合办公最常见的收费模式是以工位形式按周期收费，对15人以下小团队而言，办公成本相比于传统办公租赁会更加低廉。 因为联合办公与传统办公租赁方式相比，具有起步投入成本低（无需投入装修及硬件采购费用）、租赁周期灵活（日付、 周付、月付）、沉淀资金少（押金少、付费周期短）等优势。 然而，若大型团队入驻联合办公空间，可以获得低于中小型团队的优惠价格，仍然可以获得一定的办公成本节

7、约。同时联 合办公运营方与大型团队可以形成双赢的品牌联合价值，增加联合办公对大型团队的吸引力。因此，ofo（入驻优客工 场）、PING+（入驻纳什空间）、钉钉（入驻Workingdom）、中粮（入驻梦想加）等大型企业也纷纷开始拥抱联合办 公这种新型办公方式。 人均办公成本 品牌附加值 低 低 高 高 普通写字楼 高端写字楼 低端写字楼 传统写字楼 联合办公 50人以上 大企业研发/创新/ CSR部门 1-3人 初创团队 20人以下 明星工作室/新媒体/ 广告/设计/文创公司 15人以下 小型团队 20-50人 中型团队 1人 自由工作者 2017年中国传统写字楼与联合办公用户权衡矩阵示意图 7

8、 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 联合办公产业链 2017年中国联合办公产业链 “上游” “中游” “下游” 联合办公空间资源提供者 联合办公空间服务提供者 联合办公使用者 土地资源空间装修运营系统 基础服务特色服务投融资孵化 整租写字楼工场改造 创业园区改造 自主开发 外包 设计 施工 人、法、财设备租赁 虚拟注册地提供 IT支持推广营销 ToC服务 培训路演 自由职业者创业团队中小型企业大型企业外挂团队创新工作室 资金对接 在高效运行的办公空间上搭建体系化办公服务 8 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询综合公开信息及企业访谈资料核算。 7.3 14.

9、0 25.2 42.9 54.7 70.6 93.5 20132014201520162017e2018e2019e 2013-2019年中国联合办公 市场规模 市场规模（亿） 2268.0 7973.6 13804.3 25356.7 32988.0 42081.0 57147.5 20132014201520162017e2018e2019e 2013-2019年中国联合办公 潜在市场规模 潜在市场规模（亿） 中国联合办公市场规模 万亿级潜在市场等待有效供给 截止2016年我国联合办公行业在一线城市已有280余家联合办公品牌、超过600个网点、十万张工位，但这与其潜在市场 规模相比具有巨大

10、的差距。从需求方角度入手，根据我国新登记企业数量以及联合办公行业的用户分布及收入构成的相关 数据，艾瑞分析认为，2017年中国联合办公的潜在市场规模在3万亿以上，但这一潜在规模能在多大程度上达成，取决于 联合办公从业者提供的有效供给。 潜在市场规模=（创业公司数量*开业率*户均从业人数*有办公需求比例/创业人群占比）*年平均租金/租金收入占比 9 2017.8 iResearch I2017.8 iResearch I 来源：国家工商总局来源：艾瑞结合企业访谈资料绘制 中国联合办公市场规模 角色多元化转型，增加有效供给，提升潜在用户转化率 目前，联合办公的主要收入来源于租金，对于增值服务的扩展

11、还处于探索阶段。而“办公场所提供者”这一角色替代性较 强，潜在用户转化为实际用户的比率非常低，这造成了实际市场规模与潜在市场规模的巨大差距。若想撬动广阔的潜在市 场，仍需探索出可以为用户带来独特效用的模式，丰富自身角色降低可替代性，从而使更多潜在用户转化为实际用户。 196 250 365 444 552 652 201220132014201520162017e 2012-2017年中国新登记企业数量 全年新登记企业（万户） 2017年中国联合办公用户构成及收入构成示意图 创业人 群占比 约20% 其余团队规模在15人以 下的企业；需要品牌附 加值的中型团队； 大企业下属创新型团队 租金收入

12、占比约80% 增值服务收入； 政府补贴，共计 占比约20% 发展目标：增值 服务收入占比约 50% 用户构成收入构成 10 2017.8 iResearch I 注释：种子轮计入天使轮；Pre-A轮、A+轮计入A轮； Pre-B轮、B+轮计入B轮。 2017年数据截止至2017年6月21日。 统计口径按此报告对联合办公的定义，剔除不能同时提供办公场地与办公服务的从业企业。 来源：艾瑞咨询根据IT桔子公开信息整理绘制 联合办公行业投融资进程 从2015年起联合办公行业融资事件增加，投资热度上升。投资多以天使轮和A轮为主，少数企业发展到B轮融资和新三板 挂盘阶段。同时，联合办公行业内的战略合作明显

13、增加，业内出现了整合趋势。艾瑞分析认为，目前联合办公行业中已出 现了一部分领跑者，行业领跑者的业务布局和客群规模都已形成一定优势。但由于潜在市场规模庞大，各个参与者都有较 大生长空间。 投资热度增加，以天使轮、A轮为主 2014-2017年中国联合办公行业融资轮次 2 13 9 2 1 4 14 5 4 2 1 2014201520162017 新三板挂牌（次） B轮（次） A轮（次） 天使轮（次） 11 1 2 3 4 5 中国联合办公市场概览 中国联合办公主流商业模式 WeWork与中国模式的差异 中国联合办公行业案例 中国联合办公未来发展趋势 12 2017.8 iResearch I

14、来源：艾瑞咨询 联合办公业务流程 不同优势环节分化出不同商业模式 拿地 政策 拉新获客 运营增值服务 2017年中国联合办公业务流程示意图 不同联合办公的企业背景不同， 所享受到的政策红利也不尽相同 传统的联合办公企业通过整批零 售的“二房东” 模式将整租的 空间装修后分租给各个入驻企业 赚取差价；部分空间轻资产运营 在空间整修期间通过自销、代销、 活动、新媒体等方式拉新获客，提 高空间入驻率保证成本回收 主要通过人力成本的投入或智能 空间的打造，打通企业上下游关 系链条、反馈运营数据进行模式 迭代节约成本 提供人力、法务、 财务、IT支持、 营 销支持等企业服务 一般增值服务 投融资孵化 对

15、创业型企业或其他具有投融资 需求的企业，联合办公空间提供 培训指导和资金对接，提高创业 企业成功率并扩展联合办公空间 的盈利模式 影响成本 影响 客群来源 成本支出 成本支出 成本支出 租金收入 服务费收入 服务收入；投资回报 政策补贴 13 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 模式一：产业式联合办公 打造入驻企业间产业生态 产业式联合办公模式下的联合办公空间强调构建入驻企业间的上下游产业链，入驻企业进入联合办公空间后可以与自己的 上下游企业快速对接，为业务发展提供一定便利。这种模式需要空间的入驻企业形成一定规模才能具备较为显著的优势， 同时需要联合办公空间付出较高的运营成本来维系上下游企业间的有效社交。 拿地 政策 拉新获客 运营一般增值服务 投融资孵化支持 2017年中国联合办公商业模式示意图-产业式联合办公 流程中的优势环节 用户A 用户B 用户D用户E 用户F 用户J 用户H 用户I 撮合 交易 业务 分发 社交 价值 用户C 下游 企业 上游 企业 产业式 联合办公 中游 企业 用户K 用户G 14 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 模式二：物业式联